Boligstøtte - Andelshavere

Boligstøtte - Andelshavere

»De har i brev af 17. oktober 1990 (j.nr. 11.803-4) klaget over, at Amtsankenævnet for Vejle Amt i afgørelse af 3. oktober 1990 har tiltrådt Give Kommunes afgørelse om at anse Deres klienter for at have boet i en ejerbolig, og ikke en andelsbolig, på adressen gade.

Det fremgår af sagen, at Give Kommune i afgørelse af 27. juli 1990 har truffet afgørelse om, at der ikke kan ydes boligstøtte til andelshavere i andelsboligforeninger, hvor beboerne har rentefradragsret for prioritetsgælden.

Kommunen har lagt vægt på, at Bygge- og Boligstyrelsen i en vejledende udtalelse har oplyst, at boligstøttekontoret skal lægge skattemyndighedernes afgørelser til grund, når det skal afgøres, om beregning af boligstøtte skal ske efter reglerne om støtte til andelshavere eller til ejere.

Endvidere fremgår det af kommunens afgørelse, at skattekontoret i Give Kommune i henhold til Ligningsrådets vejledning har truffet afgørelse om, at andelshaverne skal betragtes som ejere.

Amtsankenævnet for Vejle Amt har på baggrund af en af Dem på vegne af Deres klienter indgivet klage truffet afgørelse om at tiltræde Give Kommunes afgørelse.

Amtsankenævnet har i sin afgørelse lagt vægt på en vejledende udtalelse fra Bygge- og Boligstyrelsen sammenholdt med, at vedtægterne for andelsboligforeningen indicerer, at der er tale om et boligkollektiv, og ikke en andelsboligforening.

De har i Deres klage over amtsankenævnets afgørelse henvist til det af Dem tidligere anførte og samtidig forbeholdt Dem at fremkomme med yderligere indlæg for Bygge- og Boligstyrelsen.

De har nærmere i brev af 9. august 1990 redegjort for, at der efter Deres opfattelse ikke på baggrund af det foreliggende dokumentmateriale ses at være noget, der fratager de påklagende andelsboligforeningers status som andelshavere omfattet af boligstøttelovens regler.

De har i den forbindelse henvist til Boligstyrelsens vejledning af 22. oktober 1987, pkt. 6.5, hvorefter der særligt skal ses på, hvorledes boligforeningens vedtægter er udformet.

Det kan efter Deres opfattelse ingen som helst betydning have, hvorledes man rent skatteretligt har kvalificeret andelsboligforeningen.

Videre anfører De, at i den andelsboligform, hvor det offentlige giver rentetilskud, vil det ofte være således, at indskuddet af andelshaverne finansieres ved banklån, som giver andelshaverne fuldt rentefradrag, og ingen vil, når ellers standardoverenskomst eller lignende er gældende, være i tvivl om, at boligstøttelovens regler er anvendelige.

De finder således, at det vil være grotesk, alene med udgangspunkt i en eventuel rentefradragsret, at afskære en andelshaver fra støtte i en socialretlig lovgivning, der er indrettet efter formelle juridiske regler.

Endelig har De i brev af 17. september 1990 anført, at det centrale i sagen efter Deres opfattelse er, hvorvidt der i henhold til den sociale lovgivning vedrørende boligstøtteordninger er taget noget forbehold for typen andelsboliger.

De anfører således, at ser man på lovens ord, er der ikke taget et sådant forbehold, hvorfor enhver form for andelsbolig i givet fald er omfattet af denne sociale støttelovgivning.

På baggrund af den i den tidligere andelsboligforeningslovs § 2 indeholdte definition af en andelsboligforening er der efter Deres opfattelse ingen tvivl om, at alle regler vedrørende andelsboligforeninger og deres definition herpå nøje er fulgt i sagen, hvorfor det med stor sikkerhed kan siges, at der er tale om en andelsboligforening.

Der kan derfor efter Deres opfattelse ikke foretages en indskrænket fortolkning af ordet andelsboligforening i boligstøtteloven, som har et socialt sigte.

Bygge- og Boligstyrelsen skal i denne anledning meddele, at det fremgår af boligstøttelovens § 63, stk. 2, at amtsankenævnets afgørelser ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed. Boligministeren kan dog optage en sag til behandling, når det skønnes, at sagen er af principiel betydning. Boligministeren har i medfør af boligstøttelovens § 65, stk. 1, bemyndiget Bygge- og Boligstyrelsen til at udøve de beføjelser, der i loven er tillagt ministeren.

Bygge- og Boligstyrelsen har fundet, at spørgsmålet om, hvorvidt pensionister, der er andelshavere i små andelsboligforeninger, hvor andelshaverne ifølge foreningens vedtægter har rentefradragsret for prioritetsgæld, og som de i øvrigt hæfter personligt og solidarisk for, kan få boligstøtte efter boligstøttelovens regler om støtte til andelshavere, eller om andelshaverne kan få støtte efter boligstøttelovens regler om støtte til ejere, er af principiel betydning, og man har derfor taget sagen op til behandling.

Det fremgår af boligstøttelovens § 2, stk. 1, at ejere eller andelshavere i private andelsboligforeninger, der modtager eller får forskud på social pension, efter ansøgning har ret til boligstøtte efter reglerne i boligstøtteloven.

Det fremgår videre af boligstøttelovens kap. 3 om boligudgift for personer, omfattet af lovens § 2, stk. 1 (andelshavere og ejere), at ved opgørelse af boligudgiften for andelshavere i private andelsboligforeninger finder reglerne i lovens §§ 11 og 12 anvendelse, mens reglerne i lovens §§ 14-17 finder anvendelse ved opgørelse af boligudgiften for ejere.

Bygge- og Boligstyrelsen skal endvidere meddele, at det af Boligstyrelsens vejledning af 22. oktober 1987, pkt. 6.5, om boligudgift for andelshavere i private andelsboligforeninger fremgår, at »opgørelsen af boligudgiften for andelshavere i private andelsboligforeninger foretages på tilsvarende måde som for lejere. Boligudgiften opgøres som boligafgiften, det vil sige boligtagerens løbende bidrag til andelsboligforeningens drift, reduceret eller forhøjet efter samme regler som for lejere.

(. . . .)

Boligafgiften skal bl.a. dække andelsboligforeningens udgifter til renter og afdrag. Da der ved bestemmelsen i § 28 (boligydelsen udbetales med halvdelen som tilskud og halvdelen som lån) er taget hensyn til, at en del af boligudgiften er afdrag, skal der ikke foretages et fradrag for den del af boligudgiften, der svarer til afdragene. Har andelshaverne gennem andelsboligforeningen optaget et særskilt lån, f.eks. til delvis dækning af betalingen af andelen, kan ydelserne på lånet ikke medregnes ved opgørelsen af boligudgiften. Hvis andelsboligforeningen ved andelshaverens køb af andelslejligheden ikke har afkrævet andelshaveren et indskud - tilvejebragt gennem egne midler eller banklån - men i stedet optaget et samlet lån til finansiering af køb, vil der dog efter omstændighederne være mulighed for at lade den del af lånet, der medgår til dækning af indskuddet, indgå i boligudgiften og dermed i boligstøtteberegningen. Det er en forudsætning, at andelshaveren ikke har fradragsret for renter på gældsbrevet. I tilfælde, hvor andelsboligforeningen optager lån til eksempelvis forbedring eller vedligeholdelse, og såfremt boligafgiften forhøjes for et tidsrum af mindst 6 måneder, kan der ydes boligstøtte til den herved forhøjede boligafgift.

En pensionist, der er boligtager i en andelsboligforening, kan, uanset om foreningen betegnes som en andelsboligforening, ikke anses for at være andelshaver, såfremt boligforeningens vedtægt efter sit indhold må betragtes som en interessentskabskontrakt med deraf følgende skattemæssige konsekvenser.

Ved vurderingen af, om der er tale om en privat andelsboligforening, er det således afgørende, hvorledes boligforeningens vedtægter er udformet.« Det fremgår videre af sagen, at Bygge- og Boligstyrelsen efter en anmodning fra Give Kommune i skrivelse af 22. juni 1990 (j.nr. 7-105-90) har afgivet følgende udtalelse

»Give Kommune har anmodet Bygge- og Boligstyrelsen om at oplyse, hvorvidt kommunen kan yde boligydelse til en række pensionister i nogle små andelsboliger efter reglerne om støtte til andelshavere, eller hvorvidt boligydelsen skal beregnes efter reglerne om støtte til ejere.

Det fremgår af det modtagne materiale, at det drejer sig om andelsboligforeninger med 2 eller 3 lejligheder, som er etableret efter bestemmelserne i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Vedtægterne er udarbejdet i overensstemmelse med den af Boligstyrelsen udfærdigede »normalvedtægt for en privat andelsboligforening« fra juli 1988.

Herudover fremgår det, at boligerne, som er opført uden offentlig støtte, er finansieret med 35-årige annuitetslån.

Endelig er det oplyst, at beboerne på grund af foreningernes ringe størrelse har rentefradragsret for prioritetsgælden, som de i øvrigt hæfter personligt og solidarisk for, jf. § 5 i ovennævnte vedtægt.

I denne anledning skal man meddele, at Bygge- og Boligstyrelsen af principielle grunde ikke finder at kunne foretage en vurdering af den konkrete sag under hensyntagen til, at sagen evt. senere vil kunne indbringes for styrelsen som en klagesag efter § 63, stk. 2, i boligstøtteloven.

Til den generelle problemstilling har styrelsen følgende bemærkninger

Loven indeholder ikke særregler for andelshavere i små andelsboligforeninger, hvorfor udgangspunktet efter styrelsens opfattelse må være, at de kan få boligstøtte efter reglerne om støtte til andelshavere. Det fremgår imidlertid af de oplysninger, der foreligger i denne sag, at nogle andelsboligforeninger beskattes efter reglerne for boligkollektiver, dvs. at foreningen ikke betragtes som et selvstændigt skattesubjekt, og at andelshaverne beskattes efter reglerne for ejendomme ejet i sameje. Dette betyder, at andelshaverne får rentefradragsret for prioritetsgælden.

Ifølge Ligningsvejledningen 1989, Aktionærer og selskaber, er der en række typiske kendetegn ved boligkollektiver, som skattemyndighederne skal lade indgå i bedømmelsen af, hvorvidt en andelsboligforening skal betragtes som et selvstændigt skattesubjekt eller som et boligkollektiv.

Kendetegnene er

1. Ejendommen indeholder højst 3 beboelseslejligheder.

2. Antallet af medlemmer overstiger ikke 15.

3. Beslutninger vedrørende kollektivet, herunder om optagelse af nye medlemmer, kræver enstemmighed hos medlemmerne.

4. Medlemmerne hæfter personligt og solidarisk for ejendommens pantegæld.

5. Medlemmerne er lodtagne i formuen i forhold til deres andel eller andelsbevis.

Det understreges i vejledningen, at intet enkelt kendetegn kan være afgørende for bedømmelsen af, om der foreligger en skattepligtig forening eller et sameje - dvs. skattemyndighederne må afgøre spørgsmålet konkret i hvert enkelt tilfælde.

Styrelsen er herefter umiddelbart mest tilbøjelig til at mene, at andelshavere, der af skattemyndighederne betragtes som medlemmer i et boligkollektiv og dermed har rentefradragsret, i relation til boligstøttereglerne bør betragtes som ejere.

Ud fra disse synspunkter må boligstøttekontoret således lægge skattemyndighedernes afgørelse til grund, når det skal afgøres, om beregningen af boligstøtte i det enkelte tilfælde skal ske efter reglerne om støtte til andelshavere eller til ejere.

Det skal tilføjes, at afgørelsen af spørgsmålet henhører under domstolene.'

Det fremgår af sagen, at Give Kommunes skatteforvaltning har truffet afgørelse om, at andelshaverne i de i sagen omhandlede andelsboliger skal betragtes som ejere.

Bygge- og Boligstyrelsen finder på baggrund af styrelsens vejledende udtalelse af 22. juni 1990, hvorefter kommunen ud fra de i skrivelsen anførte synspunkter må lægge skattemyndighedernes afgørelse til grund, når det skal afgøres, om beregningen af boligstøtte i det enkelte tilfælde skal ske efter reglerne om støtte til andelshavere eller til ejere, og på baggrund af det i sagen oplyste om, at Give Kommunes skatteforvaltning har truffet afgørelse om, at andelshaverne i de i sagen omhandlede andelsboliger skal betragtes som ejere, herefter ikke grundlag for at ændre den af Amtsankenævnet i Vejle Amt den 3. oktober 1990 trufne afgørelse, hvorefter Deres klienter efter boligstøttelovens regler anses for at have boet i en ejerbolig, og ikke i en andelsbolig.

Pdv

eb

Ingen

Bygge- og Boligstyrelsen vejledende udtalt, at andelshavere, der af skattemyndighederne betragtes som medlemmer i et boligkollektiv og dermed har rentefradragsret, i relation til boligstøttereglerne bør betragtes som ejere.

Endelig afgørelse af spørgsmålet henhører under domstolene.