Brugsret til bestemte afgrænsede dele af en ejendom.

Brugsret til bestemte afgrænsede dele af en ejendom.

I et brev af 15-8-1978, j.nr.77.175, har De bedt direktoratet om en udtalelse om, hvorvidt det vil være i strid med udstykningslovens § 1, stk. 1, at der for ejendommen matr.nr. 21r Nyby by og sogn, som er opdelt i ejerlejligheder, fastsættes bestemmelser, som sikrer de enkelte ejere en ikke tidsbegrænset, eksklusiv ret til benyttelse af bestemte, afgrænsede dele af fællesarealet. De har således foreslået, at der i vedtægten for ejerforeningen fastsættes ikke tidsbegrænsede bestemmelser om, at de enkelte ejere har vedligeholdelsespligt til bestemte arealer, samt bestemmelser som forbyder færdsel og ophold på det pågældende areal for andre end den, som har vedligeholdelsespligten.

Med et brev af 31-8-1978 har Deres datter, Bodil, som ejer en ejerlejlighed i den nævnte ejendom, indsendt nogle yderligere argumenter for, at sådanne rettigheder bør kunne stiftes og har bedt direktoratet udtale sig om følgende 3 muligheder, hvori også Deres spørgsmål er indeholdt

1) muligheden for at give approbation til den ved salget af ejerlejlighederne stiftede stedsevarende fordeling af den indbyrdes brugsret til haven (jf. skødernes ordlyd) evt. med klausuler, således at de interesser, udstykningsloven værner, ikke krænkes.

2) Subsidiært om muligheden for at give approbation til indbyrdes stedsevarende færdselsregulering (jr. ordlyden af vedtægten), evt. med hjemmel i udstykningslovens § 11c, i.f., ordene »anden begrænset udnyttelse«.

3) Mere subsidiært om muligheden for at give approbation til direkte udstykning af haven til de respektive ejerlejligheder svarende til de stiftede brugsrettigheder (eventuelt med klausul om, at ejendommens grundstykke med hensyn til udnyttelse dog skal betragtes som een parcel).

I denne anledning skal man meddele følgende

-Ad 1. Som det blandt andet fremgår af kendelsen U 1978.331 H. er udstykningslovens § 1, stk. 1 til hinder for, at der foretages opdeling af fællesarealet ved ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, således at de enkelte ejere får brugsret til bestemte afgrænsede dele af dette for et længere tidsrum end 10 år. Bestemmelsen anses derimod ikke for at være til hinder for stiftelse og tinglysning af lejemål eller brugsforhold, som i mangel af opsigelse kan fortsætte for et længere tidsrum end 10 år, når blot ingen af parterne er bundet for mere end 10 år ad gangen.

Det bemærkes i denne forbindelse, at den omstændighed, at de indgåede aftaler om opdeling af fællesarealet er i strid med udstykningsloven, ikke fører til, at de indgåede aftaler uden videre er ugyldige mellem parterne, idet udstykningslovens § 1, stk. 1, er en ordensbestemmelse, som først og fremmest vedrører forholdet til det offentlige, jf. Tolstrup, »Landboret«, 3.udgave, side 84-86.

-Ad 2. Efter direktoratets opfattelse vil det være i strid med eller en omgåelse af udstykningsloven, hvis man - som foreslået af Dem,

fastsætter ikke tidsbegrænsede bestemmelser om vedligeholdelsespligt for de enkelte ejere samt bestemmelser, der forbyder andre at færdes på arealet, da sådanne forhold i realiteten vil svare til, at de pågældende får brugsret til arealet. Forholdet vil heller ikke kunne henføres under undtagelsesbestemmelsen i lovens § 11 C, stk. 3, om anden begrænset udnyttelse af en ejendom, da man ved at fastsætte de foreslåede bestemmelser om vedligeholdelsespligt og adgangsforbud giver brugeren adgang til en almindelig råden over arealet, og den nævnte bestemmelse kun tager sigte på servitutter samt brugsrettigheder over helt ubetydelige arealer.

Baggrunden for, at direktoratet anser det for at være i strid med udstykningslovens § 1, at der etableres ikke tidsbegrænsede brugsrettigheder, eksklusive benyttelsesrettigheder, dispositionsrettigheder o.s.v. for de enkelte ejerlejlighedsejere til dele af fællesarealet ved ejerlejlighedsejendomme, er, at disse forhold strider mod de ordensmæssige hensyn, som bestemmelsen værner, samt indebærer en mulighed for at omgå de bebyggelsesregulerende bestemmelser, som påses overholdt i medfør at udstykningslovens § 2. Ved at fastsætte stedsevarende bestemmelser om brugsret til dele af fællesarealet ville det således f.eks. i forbindelse med opdeling af rækkehuse i ejerlejligheder være muligt at etablere forhold, hvor de enkelte ejerlejligheder med tilhørende areal fremtræder som selvstændige ejendomme, der kunne registreres matrikulært, men ikke ville blive det. Endvidere vil en sådan opdeling ikke være omfattet af de kontrolforanstaltninger, der ved matrikulære udstykninger skal sikre, at den bebyggelsesregulerende lovgivning overholdes, jf. udstykningslovens § 2 og cirkulære nr.43 af 18-2-1977 om udstykningskontrol. Endelig kan private servitutter om f.eks. udstykningsforbud eller mindste grundstørrelse tænkes omgået ved, at man på en grund opfører flere ejerlejligheder, der tildeles en stedsevarende brugsret til arealer, som er mindre end den fastsatte mindstegrundstørrelse, og derved opnår flere beboelser på det givne areal end tilsigtet med servitutten.

Det vil således være i strid med udstykningslovens § 1, stk. 1, at fastsætte bestemmelser om sådanne brugsrettigheder til fællesarealer, og direktoratet har ikke - som antaget i brevet fra Bodil Hansen - hjemmel til at give approbation på den ved salget af ejerlejligheden stiftede stedsevarende brugsret eller på bestemmelser om færdselsregulering.

-Ad 3. Derimod kan direktoratet tiltræde, at aftalerne om brugsret om muligt lovliggøres ved, at de enkelte lodder af haven udstykkes med eget matrikelnummer. Lodderne vil fortsat kunne tilhøre ejerne i fællesskab, med de vil ikke kunne noteres som en samlet fast ejendom, da forholdene i så fald fortsat vil være i strid med udstykningslovens § 1, stk. 1, jf. bestemmelsens 2.stykke. Det er naturligvis en forudsætning for, at en udstykning kan godkendes, at der kan opnås de nødvendige tilladelser fra kommunalbestyrelse og eventuelle andre myndigheder i relation til den bebyggelsesregulerende lovgivning m.v. jf. udstykningslovens § 2 og cirkulære om udstykningskontrol.

Ingen

En advokat spørger om det vil være i strid med udstykningslovens § 1, at der for en ejendom, som er opdelt i ejerlejligheder, fastsættes bestemmelser, som sikrer de enkelte ejere en ikke tidsbegrænset, eksklusiv ret til benyttelse af bestemte, afgrænsede dele af fællesarealet. Det er styrelsens opfattelse at etablering af sådanne brugsretter er i strid med udstykningslovens § 1.