Om konsekvenserne af at byggeri påbegyndes inden der foreligger udstykningstilladelse. (* 1)

Om konsekvenserne af at byggeri påbegyndes inden der foreligger udstykningstilladelse. (* 1)

I et brev af 20.4.1978, j. nr. 722.28.78, har De bedt om en udtalelse fra matrikeldirektoratet til brug ved en redegørelse for de mulige konsekvenser af, at byggeri påbegyndes, før der foreligger en udstykningstilladelse fra direktoratet.

I denne anledning skal man meddele følgende

De eneste bestemmelser, som giver direktoratet hjemmel til at afslå ansøgning om udstykning af parceller, der skal anvendes til byggeri, er § 2 i udstykningsloven (lovbekendtgørelse nr. 6 af 7.1.1973) og § 4 i landbrugsloven (lovbekendtgørelse nr. 458 af 2.8.1973).

Udstykningslovens § 2 fastsætter, at ansøgniger om udstykning ikke kan godkendes, når det er oplyst, at delingen eller den herved tilsigtede anvendelse af arealerne vil medføre noget, som er i strid med eller kræver godkendelse efter bestemmelser, som er fastsat i eller i henhold til gældende love. Bestemmelsen er indføjet i udstykningsloven i 1963, fordi man fandt det uheldigt, at der kunne udstykkes parceller til bebyggelse m.v. og til andre formål, når det senere kunne vise sig, at andre myndigheder ikke ville meddele nødvendig tilladelse til den ønskede anvendelse af parcellerne. De myndigheder, der skulle tage stilling til spørgsmålet om bebyggelse af en parcel, blev - hvis en parcelkøber havde påbegyndt byggeri på grundlag af udstykningstilladelsen - udsat for et stærkt pres fra bygherren for at opnå godkendelse af byggeriet.

Bestemmelsen i udstykningslovens § 2 giver ikke direktoratet en diskretionær beføjelse til at godkende ansøgninger om udstykning, men medfører kun, at ansøgninger skal nægtes, såfremt der ikke foreligger de fornødne tilladelser fra kommunalbestyrelsen og andre myndigheder, der administrerer lovgivningen om regulering af fast ejendom, jfr. punkt 5.3 i cirkulære nr. 43 af 18.2.1977 om udstykningskontrol. Reglerne i cirkulærets punkt 6-13 angiver, hvilke myndighedstilladelser der er tale om.

Fuld sikkerhed for, at de fornødne tilladelser foreligger, vil derfor først være til stede, når udstykningssagen er indsendt til direktoratet, og sagen er behandlet og godkendt af direktoratet. Det er dog kun sjældent, at formelle mangler i sagerne er af en sådan karakter, at de ikke kan afhjælpes. Det må også nævnes, at der efter sagens indsendelse til direktoratet kan opstå forhold, der er til hinder for, at sagen godkendes, f.eks. kan anke af en tilladelse efter naturfredningsloven eller lov om by- og landzoner medføre, at udstykning ikke kan godkendes. Hertil kommer, at direktoratet undertiden modtager protester mod udstykning fra naboejere og andre, der har en retlig interesse i sagen. Der kan således være tale om udstykning, der strider mod private servitutter om udstykningsforhold, grundstørrelser, vejrettigheder o.lign. I flere tilfælde har direktoratet afslået af tage stilling til udstykningsansøgningen, før det privatretlige forhold var afgjort, eventuelt ved dom.

I tilfælde, hvor byggegrunde søges udstykket fra Landbrugsejendomme, er det endvidere en forudsætning for sagens godkendelse, at landbrugspligten på de udstykkede arealer ophæves af matrikeldirektoratet efter landbrugslovens § 4. I praksis gives der altid tilladelse til, at landbrugspligten ophæves ved udstykning til byggegrunde, når byggeriet skal ske i nær fremtid, og grunden ikke er større end 3000 (m2).

I det forslag til ændring af landbrugsloven, der for tiden behandles i folketinget, er der dog tale om en skærpelse af bestemmelserne om adgang til udstykning af parceller til bebyggelse med videre.

Matrikeldirektoratets ekspeditionstid er i øjeblikket ca. 4-6 måneder. Det er derfor forståeligt, at kommunerne kan blive udsat for et pres til at give byggetilladelser, før udstykningen er godkendt. Det forhold, at det kun i få tilfælde vil kunne forekomme, at en ansøgning om udstykning af byggegrunde ikke imødekommes, og at kommunalbestyrelsen selv administrerer en væsentlig del af den lovgivning, som kunne være til hinder for godkendelse af ansøgningen om udstykning, kan tale for, at byggetilladelser gives, før udstykningen er godkendt. Man kan imidlertid som det fremgår ovenfor ikke se bort fra, at der kan forekomme tilfælde, hvor udstykning ikke kan godkendes, og man gør ligeledes opmærksom på, at der vil kunne opstå problemer, hvis der, før udstykningen er godkendt, opstår et behov for at foretage en prioritering af den nye ejendom, idet udstykningslovens § 1, jfr. § 11 C, er til hinder for, at en endnu ikke udstykket grund pantsættes.

Direktoratet finder ikke at kunne udtale sig om de ansvarsmæssige konsekvenser, dersom et byggeri må standses, fordi udstykningen ikke kan approberes. Man skal i denne forbindelse pege på, at en eventuel ordning, hvorefter bygningsmyndigheden tager forbehold med hensyn til spørgsmålet om at opnå udstykningsapprobation, synes at harmonere dårligt med bestemmelserne i udstykningslovens § 2, og byggelovens § 16, stk. 3,jfr. bygningsreglementets afsnit 1.3 og bilag 2.

(* 1) Offentliggjort i tidsskriftet Landinspektøren 30. bind side 54.

Direktoratet redegør for Boligministeriet om de konsekvenser det kan have, at et byggeri påbegyndes før der foreligger udstykningstilladelse. Det fremgår bl.a. at hvis det under behandlingen af en udstykningssag dokumenteres, at udstykningen vil være i strid med en tinglyst servitut, vil matrikelmyndigheden kunne afvise at gennemføre sagen indtil forholdet er afklaret.