Leje i forbindelse med privat byfornyelse

Leje i forbindelse med privat byfornyelse

BYFORNYELSESNÆVNET FOR

RIBE AMT HAR DEN 23.

NOVEMBER 1994 TRUFFET

FØLGENDE AFGØRELSE

Ved skrivelse af 5. oktober 1994 har AL, 7000 Fredericia, for sit eneejede selskab XX Aps anmodet Byfornyelsesnævnet for Ribe Amt om at træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves i selskabets ejendom, beliggende Xvej, 7190 Billund, inden der gennemføres privat byfornyelse.

Ejendommen er en blandet erhvervs- og beboelsesejendom, men lejen ønskes alene fastsat for så vidt angår erhvervsdelen.

De herom gældende regler findes i lejelovens § 59 b stk. 2, der trådte i kraft den 1. januar 1994, samtidig med en ændring i lov om privat byfornyelse.

Efter disse regler kan ejere af private udlejningsejendomme på visse betingelser gennemføre privat byfornyelse bl.a. af lejemål, som udelukkende har været anvendt til erhvervsformål, med henblik på omdannelse til beboelse. Det påhviler (i uregulerede områder, uden huslejenævn, hvor kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene ikke finder anvendelse) byfornyelsesnævnene at træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves for lejemålet som beboelseslejlighed, inden ombygning iværksættes. Det er en betingelse, for at byfornyelsesnævnet kan træffe en sådan afgørelse, at der er foretaget en reservation af investeringsramme, jfr. lovens § 59 b stk. 4.

I betænkningen vedrørende forslag til lov om ændring af lov om privat byfornyelse, afgivet den 14. december 1993, udtales det bl.a.

»Ved ombygning af ubeboede og uudlejede lejemål i private udlejningsejendomme og lejemål, der enten udelukkende eller delvis anvendes til erhvervsformål, er det en forudsætning, at lejen før ombygningen er kendt, idet denne leje med et forbedringstillæg beregnet efter de særlige regler i lov om privat byfornyelse er den leje, der efter ombygningen højst vil kunne opkræves.

Da lejemålene imidlertid enten ikke er udlejede på ombygningstidspunktet eller senest helt eller delvist har været udlejet til erhvervsformål, er der ikke fastsat en leje, som vil kunne anvendes ved den endelige lejefastsættelse.

Formålet med de foreslåede bestemmelser er således at tilvejebringe en »førleje«, der vil kunne anvendes ved den endelige lejefastsættelse. --

--den leje, som efter lejelovgivningens regler lovligt ville kunne opkræves, såfremt det ubeboede lejemål var beboet, eller såfremt erhvervslejemålet var udlejet udelukkende til beboelse.

Byfornyelsesnævnet skal således for det enkelte lejemål tage stilling til det lejedes værdi som var det et beboelseslejemål.'

Den sagen vedrørende ejendom er beliggende i Billund by på en »blind« vej, idet Xvejs forløb fra ejendommen mod Yvej for nylig er afspærret. »LEGO«-virksomhederne er nabo på næsten alle sider.

Ejendommen, der er opført i 1964, er en rimeligt vedligeholdt murstensbygning i een etage, med fladt tag.

Beboelsesdelen består af 3 værelser med fælles køkken, toilet/bad (renoveret i 1990) og opholdsrum. Opvarmning: el. Arealet udgør ca. 100 (m2). Den aktuelle husleje er kr. 47.280 årligt, excl. vandbidrag, svarende til ca. kr. 472 pr. (m2).

Erhvervsdelen rummer 2 værksteder og forskellige mindre rum: kontor, lager, toilet m.v.. Det samlede areal udgør ca. 457 (m2). Oprindeligt forefandtes der her benzintank og servicestation. Den ene del af lejemålet er ryddet og tomt, den anden ophører pr. 1. december 1994, til hvilket tidspunkt (frem-)lejeren, en lakeringsvirksomhed, er opsagt til fraflytning, således at ombygning kan iværksættes umiddelbart.

Byfornyelsesprojektet består i en fuldstændig ombygning af erhvervsdelen til 10 lejligheder/ungdomsboliger, fra ca. 20 (m2) til 52 (m2), alle med eget toilet/bad og køkken samt en lille terrasse. Hertil kommer anlæggelse af ydre fælles opholdsarealer, udhuse og P-plads. Bygningen vandskures, opmales og forsynes med indgangstårn.

De dyreste lejligheder vil koste ca. kr. 3.150 i månedlig leje, de billigste ca. kr. 1.880.

Nedenfor i afgørelsen, side 3, er ind- og nedfotograferet (arkitekt)tegning af eksisterende værkstedsbygning og forslag til ombygning af erhvervsbygning.

Det er oplyst, at Bygge- og Boligstyrelsen har meddelt tilsagn om reservation af et investeringsrammebeløb på kr. 2,7 mio., svarende til den påtænkte samlede investering i ombygningen, (excl. grund og bygning). Ifølge andrageren inkluderer beløbet således samtlige byggeomkostninger incl. moms. Som det fremgår, vil ombygningsprisen andrage ca. kr. 5.908 pr. (m2).

Andrageren har om financieringen heraf med 30-årigt 8 % annuitetslån oplyst, at den årlige ydelse (pr. 20. april 1994) andrager kr. 217.074, eller kr. 475 pr. (m2).

Heri fragår tilskud heraf med 40 % eller kr. 190 pr. (m2) = kr. 285 pr. (m2) (+ aktuel leje i boligdelen kr. 472 = kr. 757 pr. (m2) årligt).

Byfornyelsesnævnet har i sagens anledning rettet forespørgsel om vejledende praksis med hensyn til lejeniveauet til (bolig-)retten i Varde og Grindsted samt huslejenævnet i Esbjerg, ligesom Billund Kommune og en lokal ejendomsmægler har været kontaktet.

Der er ikke herved fremkommet oplysninger, der vil kunne lægges til grund ved bedømmelsen. Det findes dog at kunne fastslås, at der aktuelt er betydelig boligmangel i Billund, hvis geografiske placering og dynamiske udvikling har skabt mange eftertragtede arbejdspladser.

Byfornyelsesnævnet har besigtiget ejendommen den 23. november 1994. Andrageren har herunder forevist både bolig- og erhvervsdelen, og redegjort for ombygningsprojektet. * * *

Efter de i sagen foreliggende oplysninger og resultatet af besigtigelsen, og idet lejeniveauet i ejendommens boligdel må anses for vejledende for bedømmelsen, findes en passende boliglejeværdi som førleje i ejendommens erhvervsdel at kunne fastsættes til kr. 460 pr. (m2) årligt.

Derfor bestemmes

I den XX ApS tilhørende ejendom, beliggende Xvej, Billund, fastsættes førlejen ved konvertering af erhvervslejemålet til beboelseslejemål til kr. 460 pr. (m2) årligt.

Ingen

Afgørelse om størrelsen af den »førleje« som beboelse, der lovligt ville kunne opkræves for en ejendoms erhvervsdel inden ombygning til beboelse efter lov om privat byfornyelse