Byfornyelse Lejegodkendelse

Byfornyelse Lejegodkendelse

Den 29. marts 1993 har Esbjerg Kommune truffet afgørelse om, hvilke lejeforhøjelser der kan godkendes som følge af 2. etapes forbedringsarbejder for de enkelte lejemål i ejendommen matr. nr., beliggende Esbjerg.

Denne afgørelse er i medfør af byfornyelseslovens § 64 a, stk. 2, indbragt til byfornyelsesnævnet af ejendommens ejer, Esbjerg, ved advokatfirmaet Thuesen og Bødker, Esbjerg, i det følgende kaldet klageren.

Det er oplyst, at der vedrørende byggeriets første etape foreligger en tilsvarende afgørelse fra kommunen af 3. juli 1991. Byfornyelsesnævnet opfatter imidlertid sagen således, at den aktuelle klage vedrører den samlede godkendte husleje efter hele byfornyelsesprojektets afslutning.

Klageren har påstået indklagede (kommunen) tilpligtet at anerkende, at den af klageren forud for (ansøgning om) byfornyelsen udarbejdede omkostningsbestemte husleje skal lægges til grund.

Indklagede har heroverfor anført, dels at anken er sket for sent, dels at kommunen har været berettiget til i forhold til de enkelte lejemål at ændre beregningsgrundlaget for den omkostningsbestemte husleje, i det omfang dette er urigtigt eller ulovligt.

Med hensyn til indklagedes formelle indsigelse er det til sagen oplyst, at ugedagen for kommunens afgørelse af 29. marts 1993 er mandag, hvorfor klager må antages ved normal postgang at have modtaget afgørelsen den følgende dag.

Klagefristen (på 6 uger, jf. byfornyelseslovens § 64 a, stk. 2) udløb således den 11. maj 1993.

Klagen er dateret denne dag, og efter egen angivelse bragt til kommunen, der (telefonisk) overfor byfornyelsesnævnet (s sekretariat) har oplyst, at brevet kan være modtaget den 11. maj. Det er stemplet som modtaget den 12. maj 1993, men ofte indstemples post, der indgår senere end normal morgenpost, som modtaget den efterfølgende dag.

Det er ubestridt, at klagen er indgivet til en forkert myndighed, jf. byfornyelseslovens § 80.

Klageren har gjort gældende, at klagen bør anses for rettidigt indgivet efter almindelige forvaltningsretlige regler.

Med hensyn til indklagedes materielle indsigelse fremgår det, at klageren efter kommunens opfattelse har forudsat et større erhvervsareal end registreret i BBR-registret. Det anføres af indklagede, at da der er tale om blandede bolig- og ehrvervslejemål, hvis status alene bør afgøres på baggrund af bygge- og boligregisterets udvisende, skal kommunen i forhold til byfornyelsesloven lægge disse oplysninger til grund ved beregning af den korrekte fremtidige leje. Kommunen har uden at anfægte den fastlagte omkostningsbestemte leje for ejendommen søgt at beregne så korrekt en leje som muligt ud fra driftsbudgettet og den rigtige fordeling mellem erhverv/bolig.

Hertil kommer, at en bolig ikke kan nedlægges uden byrådets samtykke, således at grundlaget for finansiering af byfornyelsesarbejderne kan være ulovlig. Et rent erhvervslejemål er slet ikke omfattet af den midlertidige boligreguleringslov og der er således heller ikke hjemmel til byfornyelse.

Der er herom henvist til boligreguleringslovens § 4 og § 46 og til byfornyelseslovens § 60, stk. 3 og 4, jf. lejelovens § 58. Indklagede har desuden henvist til, at muligheden for, som led i udmålingen af den offentlige støtte til lejeforhøjelser, at indbringe lejens størrelse for huslejenævn/boligret, jf. byfornyelseslovens § 62, stk. 2, pkt. 4, ikke er benyttet, idet indklagede ikke har fundet grundlag herfor.

Klageren har heroverfor anført, principalt, at kommunen ikke ved ansøgning om støtte i forbindelse med byfornyelsesloven kan iværksætte en bedømmelse af en allerede udarbejdet omkostningsbestemt husleje, subsidiært, at såfremt dette alligevel må antages, er den foretagne fordeling forkert. Fordeling af udgifterne bør ikke alene bero på, hvad der er kommunens opfattelse af lejemålenes sammensætning. Rent faktisk har boligretten i Esbjerg i dom af 26. marts 1991 (anket, men anken hævet), efter en omfattende bevisførelse, herunder besigtigelse, fundet, at lejekontrakten for et af den sagen vedrørende ejendoms lejemål,» efter sin ordlyd alene vedrører et erhvervslejemål uanset lejligheden ifølge BBR-ejermeddelelsen er anført i bygge- og boligregistret som blandet lejlighed.« *

Sagen har været behandlet skriftligt.

Byfornyelsesnævnet, der ikke finder klagen omfattet af ankebegrænsningen i byfornyelseslovens § 64 a, skal udtale

Da det ikke kan afvises, at klagen efter forvaltningsretlige principper må anses for indgivet rettidigt, finder nævnet det rigtigst at realitetsbehandle denne.

Nævnet finder, at uenighed om de enkelte lejemåls status er retlige spørgsmål, der burde have været afklaret i forbindelse med byfornyelsesproceduren.

Kommunen findes således ikke at være beføjet til at indgå på en bedømmelse af beregningen af den omkostningsbestemte leje, uanset at man finder den baseret på urigtige eller ulovlige forudsætninger.

Som følge af det anførte tages klagerens påstand til følge i overensstemmelse med det principale anbringende.

Afgørelsen er enstemmig.

Derfor bestemmes

Den af klageren, den 11. maj 1993 indgivne klage, hvorefter indklagede, Esbjerg kommune, skal anerkende, at den af klageren udarbejdede omkostningsbestemte husleje for ejendommen, matr.nr., Esbjerg, skal lægges til grund, tages til følge.

Ingen

I forbindelse med sin godkendelse af forbedringslejeforhøjelsen efter gennemførelsen af byfornyelsesarbejder på en blandet bolig- og erhvervsejendom ændrede en kommune den omkostningsbestemte leje for ejendommens enkelte lejemål, som ejeren havde beregnet forud for ansøgningen om projektets godkendelse, idet kommunen var uenig med ejeren om fordelingen erhverv/bolig.

Byfornyelsesnævnet fandt, at kommunen ikke var beføjet hertil på dette tidspunkt, idet denne uenighed om de enkelte lejemåls status burde have været afklaret i forbindelse med byfornyelsesproceduren.