Selvejende institutions udlejning af kollegieværelser omfattet af lejeloven.

Selvejende institutions udlejning af kollegieværelser omfattet af lejeloven.

Afgørelse af 05.04.1988 fra Huslejenævnet i Århus nordre kreds

L mod U (journ.nr. C 418/87)

Flere af lejerne i en ejendom, der udelukkende bestod af (kollegie)værelser, klagede til nævnet over dels den aftalte lejes størrelse dels at de ikke havde fået nogen lejereduktion for gener i forbindelse med ombygnings- og moderniseringsarbejder.

Da der var tale om leje af »husrum«, jfr. LL § 1, stk. 1, og da lejeforholdet ikke var »omfattet af særlige regler i anden lovgivning«, jfr. LL § 2, stk. 1, lagde nævnet til grund, at retsforholdet mellem lejerne (kollegianerne) og udlejeren (kollegiet) var omfattet af lejelovens regler.

Nævnet lagde endvidere til grund, at lejeforholdene i ejendommen ikke var omfattet af BRL kap. II-IV, idet mere end 80% af ejendommens bruttoetageareal d. 1. januar 1980 anvendtes til »andet end beboelse«, jfr. BRL § 4, stk. 2, nr. 2.

Det fandtes ikke, at den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi, jfr. BRL § 31, jfr. LL § 49. Spørgsmålet om nedslag i lejen på grund af gener i forbindelse med ombygning og modernisering henhørte efter nævnets opfattelse under boligrettens kompetence.

I huslejenævnets afgørelse hedder det bl.a.: »...

Af lejernes skrivelse af 28. oktober 1987 sammenholdt med det senere anførte fremgår, at lejerne gør indsigelse mod at skulle betale den fulde aftalte leje i den periode af efteråret 1987, hvor moderniserings- og vedligeholdelsesarbejderne endnu ikke var tilendebragt, og at lejerne finder, at den aftalte leje også efter de nævnte arbejders færdiggørelse væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Ved skrivelse af 2. december 1987 (samt under forhandlingsmødet) har advokat A på vegne udlejer bl.a. gjort gældende, at »udlejningen af kollegieværelser til de uddannelsessøgende er af en så særegen karakter, at lejeloven og boligreguleringsloven ikke finder anvendelse derpå, og at huslejenævnet som følge heraf ikke bør realitetsbehandle sagen«.

I nævnte skrivelse gives der følgende oplysninger om kollegiet

»Kollegiebygningen ejes af en selvejende institution (fond), stiftet i 1958. Fonden har ingen anden aktivitet end at drive kollegiet i H. Gade.

Gennem en offentlig indsamling på initiativ fra Dansk Sygeplejeråd fremskaffedes kapital til at opføre kollegiebygningen. Byggeriet fandt sted på en grund stillet vederlagsfrit til rådighed af Århus kommune. Oprindeligt havde man forudsat, at kollegiet skulle bygges med støtte fra stat eller kommune, og de oprindelige vedtægter tog højde herfor gennem særlige bestemmelser i vedtægterne om offentligt tilsyn m.v. Vedtægterne blev godkendt af Århus byråd og boligministeriet, men da der ikke blev modtaget støtte hverken fra stat eller kommune til opførelsen eller senere til driften af kollegiet, er kollegiet ikke underkastet noget egentligt offentligt tilsyn bortset fra, hvad der følger af fondslovgivningen.

Som det fremgår af vedtægterne, sammensættes bestyrelsen af 1 medlem valgt af Dansk Sygeplejeråd, 1 medlem valgt af Århus Universitet, 1 medlem valgt af lærerne ved Danmarks Sygeplejerskehøjskole og 2 medlemmer af beboerne på kollegiet.

Kollegiet benyttes af sygeplejersker og sundhedsplejersker, der videreudanner sig ved Danmarks Sygeplejerskehøjskole ved Århus Universitet. Der er tale om en et-årig uddannelse, der strækker sig fra 1. september til 15. juni det følgende år.

Formålet med kollegiets oprettelse har naturligvis været at sørge for egnede boligforhold for de uddannelsessøgene, der kommer fra hele landet. De uddannelsessøgende oppebærer typisk en ganske betydelig del af deres hidtidige gage i uddannelsesperioden.

Navnet »Dansk Sygeplejeråds Kollegium« er for så vidt misvisende som Dansk Sygeplejeråd, bortset fra det ene medlem af bestyrelsen, som udpeges af Rådet, ikke har været involveret i kollegiets drift og kapitalmæssige forhold.

Som det fremgår af de nye vedtægters § 6, skal værelsesprisen fastsættes således, at indtægter og udgifter balancerer. Der tilstræbes således intet overskud, og værelsesprisen er da også stedse blevet fastlagt af den samlede bestyrelse, herunder repræsentanterne for kollegianerne, i ensstemmighed og under hensyntagen til dels regnskaberne for de tidligere år, dels et budget for det kommende år'.

På baggrund af disse oplysninger gøres det derefter gældende, at huslejenævnet ikke bør realitetsbehandle sagen.

Da der i den foreliggende sag er tale om leje af »husrum«, jf. lejelovens § 1, stk. 1, og da lejeforholdet ikke »er omfattet af særlige regler i anden lovgivning«, jf. lejelovens § 2, stk. 1, er retsforholdet mellem kollegianerne og kollegiet som udgangspunkt omfattet af lejelovens regler.

Da ejendommen den 1. januar 1980 ikke indeholdt egentlige beboelseslejligheder (hvilket også er tilfældet på nuværende tidspunkt), var der på daværende tidspunkt tale om, at mere end 80% af ejendommens bruttoetageareal anvendtes til andet end beboelse, hvorfor lejeforhold i ejendommen ikke er omfattet af boligreguleringslovens kap. II-IV, jf. samme lovs § 4, stk. 2, nr. 2.

(Det bemærkes, at det ved anvendelsen af § 4, stk. 2, nr. 2, er forholdene den 1. januar 1980, der er afgørende, at enkeltværelser på daværende tidspunkt generelt var uregulerede, dvs. at de ikke var omfattet af boligreguleringslovens kap. II-IV, og at det ved fortolkningen af § 4, stk. 2, nr. 2, må lægges til grund, at udtrykket »andet end beboelse« er anvendt synonymt med uregulerede lejemål).

Retsforholdet mellem kollegianerne og kollegiet er herefter omfattet af lejeloven og boligreguleringslovens kap. V, der - da ejendommen er beliggende i en »reguleret« kommune - også finder anvendelse på ejendomme, der på grund af reglen i boligreguleringslovens § 4, stk. 2, nr. 2, ikke er omfattet af nævnte lovs kap. II-IV. Nævnet er herefter kompetent til at træffe afgørelse om, hvorvidt den aftalte leje på 1.500 kr. månedlig pr. enkeltværelse væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens kapitel V. Derimod har nævnet ikke kompetence til at træffe afgørelse om hvorvidt de af kollegianerne (lejerne) påberåbte gener i forbindelse med moderniserings- og vedligeholdelsesarbejderne i efteråret 1987 kan berettige til et afslag i lejen (udover det der allerede er givet). Dette spørgsmål henhører under boligretten.

Nævnets flertal finder ikke, at den afalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi. Flertallet har herved bl.a. lagt vægt på, at lejen inkluderer varme, vand og el, at værelserne er udlejet møbleret, at værelserne har eget bad og toilet, at værelserne ikke skal istandsættes af lejerne ved fraflytning, at ejendommen er centralt beliggende i et roligt kvarter med umiddelbar adgang til grønne områder, at rengøring af køkken og andre fællesarealer er inkluderet i lejen, og at ejendommen har vaskekælder med vaskemaskine til fri afbenyttelse for lejerne.

Et medlem finder, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi og kan kun godkende en månedlig værelsesleje på 1.000 kr., inklusive de samme ydelser som for indeværende stilles til rådighed for lejerne. ....'

Ingen

Nævnet fandt, at da der var tale om leje af »husrum«, jfr. LL § 1, stk. 1, og da lejeforholdet ikke var omfattet' af særlige regler i anden lovgivning', jfr. LL § 2, stk. 1, lagde nævnet til grund, at retsforholdet mellem lejerne (kollegianerne) og udlejeren (Kollegiet) var omfattet af lejelovens regler.