Krav til indholdet af lejerens skriftlige indsigelse mod varmeregnskabet

Krav til indholdet af lejerens skriftlige indsigelse mod varmeregnskabet

Afgørelse nr. 2, 1988

Afgørelse af 09.11.1987 fra Huslejenævnet i Århus nordre kreds

L mod U (journ.nr. C 307/87)

I forbindelse med en sag om et varmeregnskab lagde nævnet til grund, at L rettidigt og tilstrækkeligt specificeret havde protesteret over for U, jfr. LL § 40, stk. 3. Da U ikke havde indbragt sagen for nævnet, statuerede dette, at der skulle ske tilbagebetaling af det af L erlagte efterbetalingsbeløb.

(Ved Retten i Århus' 12. afd.'s dom af 07.09.1988 (BO 50475-12/1987) lagdes det til grund, at L ikke tilstrækkeligt klart havde angivet på hvilke punkter varmeregnskabet ikke kunne godkendes. Herefter ophævedes nævnets kendelse)

I boligrettens afgørelse hedder det bl.a.: »...

Under denne ved boligretten, men uden lægdommere behandlede retssag har sagsøgeren U, nedlagt påstand om, at sagsøgte, L, tilpligtes at anekende, at opgørelse vedrørende varmeregnskab for perioden 1. april 1986 - 31. marts 1987 for så vidt angår sagsøgtes lejemål i sagsøgerens ejendom M vej 9, er gyldig og bindende for sagsøgte, idet Huslejenævnets kendelse af 9. november 1987, der har taget stilling til spørgsmålet, underkendes.

Sagsøgte har nedlagt påstand på frifindelse og har endvidere påstået den nævnte huslejenævnskendelse stadfæstet.

Det fremgår af sagsfremstillingen i stævningen og det i øvrigt foreliggende, at sagsøgte rettede skriftlig henvendelse til ejendommens administrator den 12. marts 1987 og anmodede om, at spørgsmålet om varmeforbrug vedrørende lejligheden blev undersøgt. Der anstilledes en undersøgelse gennem Clorius Målerservice K/S, og sagsøgte fik den 14. maj 1987 en skriftlig redegørelse. Sagsøgtes klage blev afvist.

Varmeregnskabet fremsendtes til sagsøgte den 4. juni 1987, og ejendommens administrator modtog herefter en skrivelse af 18. juni 1987 fra Lejernes LO, Århus afdeling. Skrivelsen er sålydende

»På vegne af vort medlem L, M vej 9, skal vi hermed gøre indsigelse imod det af Dem fremsendte varmeregnskab, for perioden 1. april 1986 til 31. marts 1987, idet det ikke kan godtages på det foreliggende grundlag.

Vi gør indsigelse imod hele regnskabet, og ønsker dokumentation for de afholdte udgifter, samt redegørelse for fordeling.

Vi skal endvidere anmode om, at få udleveret de tidligere varmeregnskaber for den omhandlede lejlighed, idet vi står uforstående overfor at varmeforbruget skulle afhænge af lejligheden, og ikke af lejerens forbrug af varme.

Vi skal gøre opmærksom på, at der skal føres bog over fjernvarmeforbruget, og vi skal anmode om at få denne forelagt. Det bedes endvidere oplyst, om der iøvrigt føres det fornødne tilsyn med varmeanlægget. Vi skal også anmode om at få oplyst, om der har været fejl på varmeanlægget i perioden.

Vi hører således gerne fra Dem, men skal dog henlede Deres opmærksomhed på Lejelovens § 40 stk. 3., samt Boligreguleringslovens § 15 stk. 2.

Denne skrivelse er sendt såvel almindeligt som anbefalet.

Med venlig hilsen

Lejernes LO

(sign. underskrift)

forretningsfører F«

Administrator rettede henvendelse til F Ejendomsadministration ApS, og ved skrivelse af 28. juli 1987 besvarede administrator den nævnte skrivelse fra Lejernes LO.

Skrivelsen er sålydende

»Vedr. M vej 9.

I besvarelse af Deres skrivelse af 18/6 d.å. fremsender jeg hoslagt kopi af varmeregnskab samt kopi af udgiftsbilagene. Varmeregnskabet udarbejdes af ejendomsadministration ApS F, og aflæsning samt fordeling er foretaget af Clorius.

Jeg anmoder om, at De snarest meddeler, om lejerne betaler tilsvaret, eller en stævning i sagen skal udtages.

Med venlig hilsen

H.K. ....

P.s. Efterfølgende har jeg konstateret, at lejerne A, L og B har betalt.«

Den 28. august 1987 udløb sagsøgerens i lejelovens § 40 stk. 3, fastsatte frist for indbringning af spørgsmålet for Huslejenævnet, og ved skrivelse af 3. september 1987 indbragte Lejernes LO sagen for Huslejenævnet i Århus. Skrivelsen er sålydende

»På vegne af vort medlem L, M vej 9, skal vi hermed anmode Huslejenævnet om, at afgive kendelse vedrørende varmeregnskab.

Vi har i skrivelse af 18. juni 1987, gjort indsigelse imod varmeregnskabet for perioden 1. april 1986 til 31. marts 1987 overfor udlejeren, hvorefter vi har modtaget svar fra denne i skrivelse af 28. juli 1987.

Vores indsigelse overfor udlejeren fastholdes fuldt ud, og vi er af den opfattelse, at udlejeren har været pligtig til at indbringe sagen for Huslejenævnet. Da dette ikke er sket, skal vi anmode Huslejenævnet om, at frakende udlejeren retten til efterbetalingen.

Kopi af varmeregnskab, samt korrespondance vedlagt.

Med venlig hilsen

Lejernes LO

(Sign. underskrift)

forretningsfører F.«

Huslejenævnet tog sagen under behandling, i hvilken deltog som repræsentant for lejeren den nævnte underskriver af de skriftlige henvendelser fra Lejernes LO. I Huslejenævnets kendelse af 9. november 1987 hedder det blandt andet

»Nævnet gennemgik sagen og vedtog med stemmeflertal, at udlejeren har mistet sit krav på tillægsbetaling i henhold til varmeregnskabet for perioden 1. april 1986 - 31. marts 1987, da sagen ikke blev indbragt for huslejenævnet inden udløbet af fristen i lejelovens § 40, stk. 3, jf. boligreguleringslovens § 15, stk. 2. Det bemærkes hertil, at lejeren ved Lejernes LO fremsatte rettidig indsigelse mod varmeregnskabet med meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kunne godkendes. Nævnets flertal fandt ikke, at administrator havde grund til at tro, at indsigelsen frafaldtes i og med, at lejeren indbetalte efterbetalingsbeløbet på 3.226 kr.

Et medlem fandt, at administrator havde grund til at tro, at lejeren frafaldt klagen, idet denne uden forbehold betalte efterbetalingsbeløbet.

I overensstemmelse med foranstående skal der ske tilbagebetaling til lejeren af det indbetalte efterbetalingsbeløb på 3.226 kr.«

Boligretssagen anlagdes herefter som nævnt ved stævning af 4., december 1987. Sagsøgeren har i stævningen opfordret sagsøgte til at præcisere på hvilke punkter varmeregnskabet ikke kan godkendes.

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende, at sagsøgtes indsigelse, som fremgår af skrivelse af 18. juni 1987 fra lejernes LO, ikke opfylder det særlige krav om indhold i lejelovens § 40, stk. 3. Sagsøgeren har endvidere gjort gældende, at fristen for sagsøgerens indbringelse af spørgsmålet for Huslejenævnet må anses som suspenderet under hensyn til indholdet af den stedfundne korrespondance og den omstændighed, at sagsøgte uden at tage noget forbehold har indbetalt til ejendommens administrator det omhandlede efterbetalingsbeløb. Sagsøgeren er med rette gået ud fra, at sagsøgtes indsigelse hermed var frafaldet. Det virker påfaldende, at nævnsmedlemmet forretningsfører F er den samme person, der har behandlet sagen i Lejernes LO.

Sagsøgte har heroverfor gjort gældende, at modparten ikke med rette kan påberåbe sig den foretagne indbetaling af efterbetalingsbeløbet som en opgivelse af den fremsatte indsigelse mod varmeregnskabet. Det drejer sig om en pligtig pengeydelse, jfr. lejelovens § 36, stk. 3, sammenholdt med § 93, stk. 2. Retten kan ikke lægge til grund, at den omhandlede frist for sagens indbringelse for Huslejenævnet er suspenderet med den begrundelse, at man befinder sig i en forhandlingssituation. Det må herved tages i betragtning, at Lejernes LO i skrivelsen af 18. juni 1987 henleder administrators opmærksomhed på lejelovens § 40, stk. 3, og boligreguleringslovens § 15, stk. 2. Sagsøgeren burde have sikret sig en klar aftale om suspension af fristen, og i mangel heraf må han anerkende Huslejenævnets afsagte kendelse.

Retten finder, at den af Lejernes LO i skrivelse af 18. juni 1987 på vegne sagsøgte fremsatte indsigelse ikke tilstrækkelig klart angiver, på hvilke punkter varmeregnskabet ikke kan godkendes. Udover at bemærke, at der gøres indsigelse imod hele regnskabet, indeholder skrivelsen alene en opfordring til administrator til at fremskaffe nærmere opregnet dokumentation for afholdte udgifter og en anmodning om udlevering af tidligere varmeregnskaber m.v. Sagsøgeren har krav på, at sagsøgte specificerer sine indsigelser således, at det hermed klarlægges, hvori uoverensstemmelserne består. Så længe dette forhold ikke er bragt på det rene, kan den i lejelovens § 40, stk. 3, nævnte frist for sagsøgeren til at indbringe sagen for Huslejenævnet ikke begynde at løbe. Den af Huslejenævnet afsagte kendelse ophæves som følge af det anførte, og da der ikke under sagen er fremført indsigelser mod størrelsen af efterbetalingskravet, findes der at burde afsiges dom i overensstemmelse med sagsøgerens påstand.

Med sagsomkostninger forholdes som nedenfor anført.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, L, bør anerkende sagsøgeren, U's opgørelse vedrørende varmeregnskab for perioden 1. april 1986 - 31. marts 1987 for sagsøgtes lejemål, M vej 9.

Inden 14 dage betaler sagsøgte i sagsomkostninger til sagsøgeren 3.300 kr. ...'

Ingen

I forbindelse med en sag om et varmeregnskab lagde nævnet til grund, at L havde protesteret rettidigt og tilstrækkeligt specificeret over for U, jfr. LL § 40, stk. 3. Da U ikke havde indbragt sagen for nævnet, statuerede dette, at der skulle ske tilbagebetaling af det af L erlagte efterbetalingsbeløb.