Nævnet reducerer skønsmæssigt forbedringsudgift

Nævnet reducerer skønsmæssigt forbedringsudgift

Afgørelse nr. 6, 1988

Afgørelse af 22.10.1987 fra Huslejenævnet i Århus søndre kreds

L mod U (journ.nr. A 44/87)

Grundlaget for beregning af en forbedringsforhøjelse over for L for isætning af termoruder blev af nævnet reduceret skønsmæssigt efter besigtigelse. Nævnet fandt ikke, at U havde godtgjort, at den foretagne fordeling af de samlede udgifter var i overensstemmelse med de faktiske udgifte ved at isætte termoruder i L's lejlighed.

(Nævnets afgørelse stadfæstedes ved Retten i Århus' 13. afd.'s dom af 03.08.1988 (BO 49982-13/1987). Det blev ved dommen endvidere fastslået, at det af varslingsskrivelsen med tilstrækkelig tydelighed fremgik, hvorledes den krævede forbedringsforhøjelse var beregnet og på hvilket grundlag dette var sket).

I huslejenævnets afgørelse hedder det bl.a.: »...

Da der mellem parterne er uenighed med hensyn til arealet af lejligheden på 3. sal, er stadsarkitekten ved skrivelse af 12. august 1987 anmodet om at foretage en opmåling af ejendommen.

Der er tillige uenighed mellem parterne med hensyn til fordelingen af forbedringsforhøjelsen efter isætning af termoruder mellem de enkelte lejligheder. ...« »...

Fra stadsarkitektens kontor er modtaget skrivelse af 3. september 1987, hvori det meddeles, at en opmåling af ejendommen er foretaget således

3. sal 84 (m2) Tagetage 2. sal 114 (m2) 1. sal 114 (m2) Stuen 114 (m2) Erhverv Kælder 94 (m2) Erhverv -------- Ialt 520 (m2) --------

...« »...

Med hensyn til den pr. 1. april 1987 særskilt varslede lejeforhøjelse på grund af isætning af termoruder kan nævnet efter den foretagne besigtigelse af ejendommen alene godkende en udgift hertil på 11.500 kr. inkl. moms for så vidt angår de i L's lejlighed indsatte vinduespartier. Det bemærkes hertil, at det ikke fra administrator er specificeret, hvorledes man fra firmaet Joni Vinduer er kommet frem til beløbet 14.500 kr. ekskl. moms for vinduesudskiftningen på 3. sal. ...« »...

Denne forbedringsforhøjelse kan beregnes således

Det af nævnet godkendte beløb for udgiften inkl. moms 11.500,00 kr. Reduktion for sparet vedligeholdelse 25 % 2.875,00 - ------------- Rest 8.625,00 kr. ------------- Forrentning ved egenfinansiering: 13 % af 8.625 kr. 1.121,25 kr. ------------- hvilket beløb udgør den årlige forbedringsforhøjelse.

...«

I boligrettens afgørelse hedder det bl.a.: »...

Den i sagen omhandlede lejeforhøjelse varsledes ved skrivelse af 22. december 1986 fra statsautoriseret revisor R til sagsøgte. I skrivelsen hedder det blandt andet

»Efter bemyndigelse fra ejeren af ejendommen varsles hermed lejeforhøjelse til ikrafttræden d. 1.4.1987.

Den lejeindtægt, der er nødvendig til dækning af ejendommens driftsudgifter fremgår af omstående budget for 1987.

Der varsles samtidig forbedringsforhøjelse som følge af isætning af termoruder, der gennemføres i uge 3 i 1987.

Udgiften vil for Deres vedkommende udgøre kr. 14.500 + moms = i alt kr. 17.690. af dette beløb udgør 75% forbedring = kr. 13.267,50, der forrentet med 13% medfører en lejeforhøjelse på kr. 1.724,78. Der henvises til vedlagte accepterede tilbud.

Omkostningsbestemt husleje iflg. vedlagte budget 12.163,50 forbedringsforhøjelse 1.724,78 -------- I alt husleje fra 1.4.1987 13.888,28«

Det i varslingsskrivelsen omhandlede tilbud er afgivet ved skrivelse af 8. oktober 1986 fra fa. Joni Vinduer, til sagsøgeren. Skrivelsen lyder således

»Hermed har vi fornøjelsen at fremsende Dem tilbud,

Vedr.: Ejd. O gade

4 stk. 4 fags karnapvinduer i bue 4 x 60 x 185. 6 stk. 4 fags dannebrogsvinduer 228 x 185. 4 stk. 2 fags dannebrogsvinduer 98 x 185. 6 stk. 2 fags dannebrogsvinduer 120 x 185 med råglas 2 stk. 1 fags dannebrogsvinduer 48 x 185 med råglas. 2 stk. 4 fags sidehængt vinduer 240 x 130.

Vinduerne leveres med 2 lag termoglas & vacuumimprægneret.

Statisk elektrisk sprøjtet i antik hvid

Montering stopning fugning & listning

Pris kr. 114500,00

Prisen er excl. moms.

Fordelt på lejlighed således.

Gang kr. 15000,00 1 sal - 42500,00 2 sal - 42500,00 3 sal - 14500,00

Prisen er excl. moms.

Vinduerne monteres uden stillads.

Det ville glæde os meget at modtage Deres ordre«.

Tilbuddet accepteredes den 9. oktober af sagsøgte ved en påtegning på tilbudsskrivelsen.

En kopi af tilbudsskrivelsen er påført håndskrevne påtegninger, hvoraf fremgår, at et 2-fags dannebrogsvindue i gang i stueetagen til en pris af 3.500 kr. er udgået.

I faktura af 23. oktober 1987 fra fa. Joni Vinduer afkrævedes sagsøgte for vinduer ifølge tilbud 111.000 kr. med tillæg af moms 24.420 kr. eller i alt 135.420 kr. ...' »...

Boligretten skal indledningsvis bemærke, at det med tilstrækkelig klarhed fremgår af varslingsskrivelsen, hvordan den krævede forbedringsforhøjelse er beregnet og på hvilket grundlag dette er sket. Boligretten finder derfor ikke, at varslingsskrivelsen er uden retsvirkning efter reglerne i § 27, jfr. § 12 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Boligretten finder imidlertid, at den faktisk afholdte udgift på den enkelte lejlighed er afgørende for, i hvilket omfang forbedringsforhøjelse kan kræves. Da den i tilbudsskrivelsen indeholdte specifikation ikke nødvendigvis indebærer, at arbejdets omfang og dermed udgifternes fordeling på de enkelte etager har været fordelt i overensstemmelse med tilbuddet, findes der ikke at foreligge nogen dokumentation for, hvad der har været den faktiske udgift ved isættelsen af termovinduer i sagsøgtes lejlighed. Da boligretten endvidere ikke finder at kunne tilsidesætte Huslejenævnets udgiftsansættelse, der er foretaget i enighed efter foretagen besigtigelse, vil sagsøgte herefter være at frifinde for den af sagsøgeren nedlagte påstand, således at Huslejenævnets afgørelse står ved magt.

Sagsøgeren betaler til sagsøgte sagens omkostninger som nedenfor bestemt.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, L, frifindes for den af sagsøgeren, U, nedlagte påstand, således, at Huslejenævnets afgørelse af 8. oktober 1987 står ved magt. ...«

Ingen

Grundlaget for beregning af en forbedringsforhøjelse over for L for isætning af termoruder blev af nævnet reducert skønsmæssigt.

Nævnet fandt ikke, at U havde godtgjort, at den foretagne fordeling af de samlede udgifter var i overensstemmelse med de faktiske udgifter ved at isætte termoruder i L's lejlighed.