Boligstøtte - Nedsættelse af huslejen i beregningsgrundlaget

Boligstøtte - Nedsættelse af huslejen i beregningsgrundlaget

De har ved brev af 11. maj 1987 klaget over kommunes beslutning om at fastsætte beregningsgrundlaget for boligstøtte til Deres bolig til 19.200 kr. årligt.

Amtsankenævnet har behandlet Deres sag den 29. december 1987, og har på baggrund af vedlagte redegørelse truffet følgende

A F G Ø R E L S E

Ud fra en vurdering af det materiale, som kommunen har fremsendt om lejestørrelsen i boliger af tilsvarende størrelse i samme område som Deres, fandt nævnet ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens afgørelse om at anvende en nedsat leje frem for den faktiske leje.

Nævnet fandt endvidere, at beregningsgrundlaget kunne fastsættes til en årlig leje på 19.200 kr., svarende til den normale leje for sædvanlige boliger af tilsvarende størrelse.

Nævnet stadfæstede således kommunes afgørelse.

Om muligheden for at klage, se vedlagte klagevejledning.

2) Notits

Med venlig hilsen

R E D E G Ø R E L S E

Ved brev af 11. maj 1987 er klaget over kommunes beslutning af 23. april 1987 om at fastsætte beregningsgrundlaget for boligstøtte til 19.200 kr. årligt.

Kommunen har efter genbehandling af sagen fastholdt afgørelsen og fremsendt en redegørelse for sagen den 14. maj 1987. Kommunen har fremsendt yderligere oplysninger den 9. juli 1987.

FAKTISKE OPLYSNINGER

Klager er ugift og har søgt om boligstøtte fra den 1. februar 1987.

Klager har lejet en 3-værelses lejlighed på ca. 80 (m2) på adressen fra den 1. februar 1987. Den årlige nettohusleje er 24.000 kr., svarende til 300 kr. pr. (m2). Hertil kommer et a contobidrag på 6.000 kr. til varme og den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren.

Ejendommen er opført i 1924 og ombygget i 1976.

Kommunen har oplyst, boligen er 125 (m2) ifølge teknisk forvaltnings opmålinger. Den store difference skyldes, at der her er anvendt udvendige mål.

Huset er i to etager, og der er mange trapper og ydervægge, navnlig er der en stor trappe op til 1. etagen.

Kommunen har ved vurderingen af boligen lagt et areal på 80 (m2) til grund, idet det er det areal, som er beboelsesareal.

Der er ikke foretaget besigtigelse, idet der i forbindelse med installering af fastbrændselsfyr foreligger en arkitekttegning af omrids og idet boligen er kommunen bekendt.

Kommunen har fremsendt oplysninger om andre boliger beliggende i området. Disse oplysninger har indgået i nævnets vurdering ved afgørelsen.

Der er ikke noget huslejenævn i kommunen. Klager har ikke rejst sag ved boligretten.

KOMMUNENS BEGRUNDELSE

»Da man finder, at lejen for ovennævnte lejlighed i væsentlig grad overstiger lejeniveauet i kommunen, har økonomiudvalget i medfør af lovens § 11, stk. 5 fastsat kr. (19.200) som beregningsgrundlag for boligstøtte gældende fra den (...) og indtil videre.«

Kommunen har oplyst, at der til de boliger, som kommunen har sammenlignet med, beregnes boligstøtte på grundlag af den faktiske leje.

»Der er også ved fastsættelse af beregningsgrundlaget taget højde for lejlighedens beliggenhed, vedligeholdelsesmæssige standard o.l., ligesom et nærmere kendskab til den enkelte bolig/boligområde er en nødvendighed for at forstå afgørelsen. Dette kendskab kan nødvendigvis ikke gives i en sådan skrivelse. Det skal her anføres, at man umiddelbart ikke finder det heldigt at sammenligne (m2)-priser, heller ikke for boliger med ens beliggenhed. Der kan være mange ting, der gør dette uheldigt - få, men store rum, store gangarealer.«

KLAGERS BEGRUNDELSE

»Jeg kan hermed oplyse, at lejligheden består af en dobbeltstue og et soveværelse samt eget køkken og badeværelse. Når jeg sammenligner huslejen på et værelse her i området og min lejlighed, så står jeg helt uforstående over for den afgørelse, som er truffet på baggrund af en husleje på kr. 2.000 pr. md., hvoraf økonomiudvalget kun vil godkende et beløb på husleje på kr. 1.600 pr. md.«

Dansk Flygtningehjælp har ved telefonisk henvendelse til ankesekretariatet yderligere oplyst, der er tale om en dejlig lejlighed, og at der er isat termoruder.

RETSGRUNDLAG

Boligstøttelovens § 1. Lejer har efter ansøgning ret til boligstøtte efter reglerne i denne lov.

Boligstøttelovens § 11. Ved opgørelse af boligudgiften for lejere lægges den leje til grund, som efter lejeaftalen skal betales for lejlighedens areal, fælles boligareal, adgangsareal samt tilhørende sædvanlige udenomsrum, jfr. stk. 1.

Af samme paragraf, stk. 2, 3 og 4 fremgår, hvorledes udgifter til varme, varmt vand, el, vedligeholdelse samt fjermvarme indgår i beregningsgrundlaget.

Overstiger lejen i væsentlig grad den normale leje for sædvanlige lejligheder af en tilsvarende størrelse, eller må lejen anses for delvis betaling for luksuriøst udstyr eller beliggenhed, kan kommunalbestyrelsen nedsætte lejen med et beløb, der svarer til forskellen, jfr. stk. 5.

Boligstyrelsens cirkulære af 30. august 1982, punkt 6.9.

Urimelige huslejer vil kunne forekomme både i nybyggeri og i den ældre boligmasse. Den husleje, der i landdistrikterne anses for urimelig, kan meget vel tænkes ikke at overstige det rimelige i f.eks. hovedstadsområdet. Dette indebærer, at vurderingen af, om en leje er urimelig, altid må tages ud fra lokale forhold.

For at kommunalbestyrelsen kan reducere boligudgiften, skal der være en væsentlig forskel mellem den faktiske leje og den leje, som betales for tilsvarende sædvanlige lejligheder. Skønnet over, om dette er tilfældet, udøves af kommunalbestyrelsen bl.a. under hensyntagen til, hvor ensartet lejeniveauet er for sædvanlige lejligheder af den pågældende art. Afvigelser på mindre end 10 pct. kan i almindelighed næppe begrunde en nedsættelse.

En huslejenævnsafgørelse kan være vejledende for kommunalbestyrelsens vurdering af en eventuel nedsættelse af boligudgiften.

6.10. Selv om en lejligheds areal måtte være usædvanlig stort i forhold til værelsesantallet, skal nedsættelse af boligudgift kun ske, dersom lejen i væsentlig grad overstiger den normale leje for lejligheder med sædvanligt etageareal i forhold til værelsesantallet.

Er f.eks. lejen for en 2-værelses lejlighed på 100 (m2) ikke væsentlig højere end sædvanlig leje for en 2-værelses lejlighed af normal størrelse, er der følgelig ikke grundlag for nedsættelse af boligudgiften.

Hvor kommunalbestyrelsen derimod skønner, at såvel etageareal som leje er væsentlig højere end sædvanlig leje for en 2-værelses lejlighed af normal størrelse, nedsættes den for boligstøttens størrelse afgørende leje til det beløb, som kommunalbestyrelsen anser for passende.

Boligstøttelovens § 36, stk. 3. Kommunalbestyrelsen kan afkræve ejer af ejendomme med lejligheder, hvortil der søges boligstøtte, alle nødvendige oplysninger til brug ved behandling af spørgsmål om ydelse af boligstøtte og lade sådanne ejendomme besigtige.

Ingen

Boligstøttemodtager klager over, at kommunen nedsætter huslejen i beregningsgrundlaget. Kommunen begrunder nedsættelsen med, at lejen i væsentlig grad overstiger lejeniveauet i kommunen.

På grundlag af en vurdering af det materiale, kommunen har fremsendt om lejestørrelsen i boliger af tilsvarende størrelse i samme område, finder nævnet ikke anledning til at tilsidesætte kommunens afgørelse og stadfæster afgørelsen om at nedsætte lejen til 19.200 kr. i beregningsgrundlaget.