Omfanget af en lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning

Omfanget af en lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning

Afgørelse nr. 37, 1987

Afgørelse af 02.12.1987 fra Huslejenævnet i Århus nordre kreds

L mod U (C 270/87)

Ved afgørelsen af en tvist om omfanget af lejerens pligt til istandsættelse af det lejede ved fraflytning lagde nævnet til grund, at U, henset til formuleringen af lejekontrakten, kunne kræve nyistandsættelse af maling, hvidtning og tapet, dog med undtagelse af visse flader, der fremtrådte som nyistandsatte. Nævnet lagde endvidere til grund, at oliering og polering af døre måtte betragtes som et surrogat for maling og således var omfattet af pligten til indvendig vedligeholdelse. Nævnet fandt endvidere, at lakering af gulve måtte betragtes som indvendig vedligeholdelse.

En række af de af U krævede fornyelses-/vedligeholdelsesarbejder (bl.a. afslibning af gulve og udskiftning af køkkenbordsplade) blev af nævnet klassificeret som udvendig vedligeholdelse. Da der alene var tale om almindelig slid og ælde, og da det ikke med tilstrækkelig sikkerhed, jfr. LL § 4, stk. 1, kunne anses for aftalt mellem parterne, at lejeren også skulle betale for sådanne »skader«, fandt nævnet ikke grundlag for at pålægge denne at afholde udgiften til disse arbejder.

I huslejenævnets afgørelse hedder det bl.a.: »...

Lejeaftalens bestemmelser vedrørende vedligeholdelse er indeholdt dels i den anvendte typeformular (Typeformular A 1979) dels i et individuelt udarbejdet og særskilt underskrevet kontrakttillæg benævnt »SÆRLIGE VILKÅR«.

Typeformular A 1979, § 4, er sålydende

»Særlige aftaler om istandsættelser og vedligeholdelser

1. I tilknytning til de almindelige bestemmelser er vi enige om, at der ved indflytning er følgende mangler, som lejeren ikke hæfter for: ingen

2. Den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren ... ............

4. Snarest muligt efter at lejemålet er begyndt, skal der fore- tages følgende istandsættelser for udlejerens regning: ingen.

5. Se særlige vilkår.«

De understregede dele af bestemmelsen er tilføjet den trykte tekst med maskinskrift.

Typeformular A 1979, Almindelige bestemmelser, indeholder i § 3 en række bestemmelser om den nærmere fordeling af vedligeholdelsespligten og dennes indhold. Disse bestemmelser er for en stor dels vedkommende en gengivelse af lejelovens regler. § 3, stk. 5, der er af speciel interesse ved afgørelsen af den her foreliggende sag, er sålydende

»5. Har lejeren påtaget sig den indvendige vedligeholdelse af lejligheden, skal han forny tapet, hvidtning og maling så ofte, at lejligheden til enhver tid er i god vedligeholdt stand.

Han skal desuden vedligeholde døre, vinduer, gulve, faste skabe og inventar, medmindre det drejer sig om nødvendig fornyelse som følger af ælde og almindelig slid.«

De understregede dele af bestemmelsen er kursiveret i den trykte tekst.

Bestemmelsen om vedligeholdelse i lejeaftalens »SÆRLIGE VILKÅR« er sålydende

»Ad § 4 Undertegnede, som har lejet ovennævnte lejlighed, erklærer herved, at jeg modtager og overtager lejligheden som nyistandsat. Jeg forpligter mig til for egen regning at vedligeholde lejligheden, herunder det medfølgende inventar, såsom wc, køleskab, fryseskab, el-komfur, em-hætte o.a., og ved fraflytning er jeg indforstået med, at udlejeren for min regning lader foretage nyistandsættelsen af lejligheden og dens inventar. Farver på vægge, vinduer, døre og øvrigt træværk og inventar må ikke ændres, uden udlejers skriftlige tilladelse.

Lejeren er pligtig at fraflytte det lejede senest 14 dage før lejemålets ophør og er pligtig at betale leje for tiden, der medgår til istandsættelse samt honorar for tilsyn med håndværkere.

Det bemærkes, at bestemmelserne i denne § pålægger lejeren større forpligtelser end nævnt i lejeloven.

Husdyrhold af enhver art er ikke tilladt.«

Under besigtigelsen den 4. september 1987 fremtrådte lejligheden i pæn stand, og bortset fra en enkelt større tusch-streg på en af lejlighedens døre konstateredes der ikke fejl og mangler, som kunne anses opstået ved uforsvarlig brug af det lejede. Det er således nævnets opfattelse, at i det omfang lejligheden på besigtigelsestidspunktet i det hele taget var i ringere stand end ved lejerens indflytning, hvor den blev overtaget nyistandsat, da skyldes »skaderne« stort set alene almindeligt slid og ælde.

I det omfang udlejer i forbindelse med fraflytningen har krævet lejligheden vedligeholdt for lejerens regning, vil der efter karakteren af »manglerne« ved det lejede alene være hjemmel til at pålægge lejeren at betale for en række af de krævede arbejder i det omfang, dette udtrykkeligt er hjemlet i aftalen mellem parterne.

Oliering og polering af døre må efter nævnets flertals opfattelse betragtes som surrogat for maling og er således omfattet af pligten til indvendig vedligeholdelse. Lakering af gulve må - ligeledes efter nævnets flertals opfattelse - sidestilles med maling og er således også omfattet af pligten til indvendig vedligeholdelse. Et medlem finder, at disse arbejder har karakter af udvendig vedligeholdelse, hvorfor de ikke kan kræves udført for lejerens regning, jf. bemærkningerne nedenfor angående gulvafhøvling og udskiftning af bordplade.

Lejeren har ifølge aftalen mellem parterne pligt til indvendig vedligeholdelse af lejligheden, og hun har modtaget lejligheden nyistandsat for så vidt angår maling, hvidtning og tapetsering. Da lejeren ifølge lejeaftalens »SÆRLIGE VILKÅR« skal aflevere lejligheden nyistandsat - i hvert fald for så vidt angår de arbejder, der er omfattet af pligten til indvendig vedligeholdelse - vil udlejer efter nævnets flertals opfattelse som udgangspunkt være berettiget til at kræve udført maling, pletmaling (reparation) og gulvlakering samt oliering og polering af døre for lejerens regning i det omfang, arbejderne er krævet udført i forbindelse med fraflytningen. Dette gælder efter nævnets flertals opfattelse dog ikke for så vidt angår loftet i entreen, fodlisterne i soveværelset og entreen og indfatningerne i soveværelset og kammer 1 samt gulvene i soveværelset, kammer 1 og entreen, idet disse fremtrådte som nyistandsatte.

Et medlem ville også pålægge lejeren at betale for disse arbejder.

Udgiften ved den af udlejeren krævede reparation af vinduerne i køkkenet, stuen, soveværelset og kammer 1 efter nedtagelse af gardinstænger finder nævnet ikke at kunne pålægge lejeren at afholde.

Nævnet har herved lagt til grund, at det ved lejerens forklaring må anses for sandsynliggjort, at gardinstængerne er monteret af en tidligere lejer og således var opsat ved lejerens indflytning. Nedtagning af gardinstængerne og de heraf nødvendiggjorte følgereparationer vil på dette punkt bringe lejligheden i en bedre stand end den, hvori den blev overtaget af lejeren ved indflytningen, hvilket ikke kan kræves betalt af lejeren, jf. herved lejelovens § 98, stk. 1, 3. punktum, der ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, jf. lejelovens § 99 a.

Afslibning af gulve er efter lejelovens regler udvendig vedligeholdelse, der i mangel af udtrykkelig vedtagelse om andet påhviler udlejeren. Det kan efter nævnets flertals opfattelse ikke med tilstrækkelig sikkerhed og klarhed, jf. lejelovens § 4, stk. 1, anses for aftalt mellem parterne, at denne del af den udvendige vedligeholdelsespligt skal påhvile lejeren. Dels er formuleringen af lejeaftalens »SÆRLIGE VILKÅR« særdeles upræcis, og dels følger det af de almindelige vilkår, § 3, stk. 5, der ikke udtrykkeligt er sat ud af kraft, at for så vidt angår udvendig vedligeholdelse påhviler denne kun lejeren i det omfang, der ikke er tale om almindeligt slid og ælde. Da de relativt få og små ridser i gulvene i stue og køkken netop har karakter af almindeligt slid - som vil opstå stort set ligegyldigt, hvor omhyggelig lejeren er med at undgå ridser - kan lejeren ikke afkræves betaling for gulvafhøvling. Et medlem finder, at der er tilstrækkelig klar hjemmel til at pålægge lejeren at betale for den krævede gulvafhøvling.

Køkkenbordspladen fremtrådte ved besigtigelsen med helt små og knapt synlige ridser, der må anses for forårsaget ved almindeligt slid.

Også her savnes der efter nævnets flertals opfattelse den fornødne hjemmel til at pålægge lejeren at afholde udgiften til udskiftning af køkkenbordspladen, jf. bemærkningerne ovenfor angående gulvafhøvling. Et medlem finder, at der er tilstrækkelig klar hjemmel for at pålægge lejeren at betale for udskiftning af køkkenbordspladen.

Et medlem af nævnet, der generelt er enig for så vidt angår samtlige de af ovenstående punkter, hvor lejeren ikke pålægges at betale for istandsættelse, finder anledning til at bemærke, at han, bortset fra den nedenfor omhandlede pakning af vandhaner, overhovedet ikke finder, at lejeren kan afkræves noget bidrag til istandsættelse af lejligheden.

Medlemmet har herved lagt vægt på, at lejligheden efter hans opfattelse i det hele fremtræder som nyistandsat. Medlemmet finder det endvidere strækt stødende, såfremt det skulle være muligt i privat udlejningsbyggeri gyldigt at anvende istandsættelsesklausuler, der pålægger lejeren at betale for istandsættelse, uanset at det lejede alene bærer præg af almindeligt slid og ælde forårsaget ved normal, forsvarlig og påpasselig brug. Sådanne klausuler er blevet forbudt i det almennyttige boligbyggeri, bl.a. af den årsag, at de medfører et samfundsøkonomisk uacceptabelt værdispild og flytteregninger, der for den enkelte er urimeligt byrdefulde. Medlemmet finder det endvidere af betydning, at lejen for den omhandlede lejlighed er usædvanlig høj, hvorfor store flytteregninger bliver ekstra byrdefulde. Den pågældende er nærmest af den opfattelse, at bestemmelsen angående vedligeholdelsespligtens fordeling i »SÆRLIGE VILKÅR«, henset til den høje leje, vil kunne tilsidesættes efter aftalelovens § 36.

Endelig finder nævnet, at lejeren gyldigt kan afkræves betaling for pakning af vandhanerne i køkkenet og badeværelset, jf. herved Typeformular A 1979, Almindelige vilkår, § 3, stk. 3, der er ligelydende med lejelovens § 20. ....'

Ingen

Ved en afgørelse af en tvist om omfanget af lejerens pligt til istandsættelse af det lejede ved fraflytning lagde nævnet til grund, at U, uanset formuleringen af lejekontrakten, kunne kræve nyistandsættelse af maling, hvidtning og tapet, dog med undtagelse af visse flader, der fremtrådte som nyistandsatte.