Lejefastsættelse - omkostningsbestemt leje - det lejedes værdi

Lejefastsættelse - omkostningsbestemt leje - det lejedes værdi

Sagen angik lejefastsættelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje for nyopførte ejerlejligheder, der var udlejet. Den af udlejer opgjorte anskaffelsessum antoges at være påvirket af, at man i forbindelse med opførelsen havde haft lejlighederne stående ubenyttede i en periode med henblik på salg. Anskaffelsessummen var derfor reduceret til det beløb, den ville have udgjort, hvis lejlighederne fra første færd var opført med henblik på udlejning, således at udlejningen var gennemført ved byggeriets afslutning. Afgørelsen godkender endvidere en leje på 600 kr. pr. (m2) som værende inden for rammerne af det lejedes værdi.

I huslejenævnets afgørelse hedder det bl.a.: »...

For at opnå balance mellem indtægter og udgifter ville det efter administrationens beregninger være nødvendigt at forhøje den årlige (m2)-leje til 877,35 kr.

Ved varslingen er (m2)-lejen dog maksimeret til 600 kr. ...

For ejendomme, der er taget i brug efter 1963, kan der i budgettet medtages et kapitalafkast svarende til »rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af en passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud«.

Administrator har ved varslingen beregnet kapitalafkastet således

Renteudgifter af indestående offentlige lån (KD) beregnet på grundlag af restgælden pr. henholdsvis 30.06 og 30.09.1984

Restg. 30.06.84: 4.622.966 rt. 17,8254% årl.rt. 824.062 Restg. 30.09.84: 4.577.200 rt. 17,5138% årl.rt. 801.642 Restg. 30.09.84: 1.532.813 rt. 18,3266% årl.rt. 280.913 10.732.979 1.906.607 Hertil kommer forrentning af egenkapital 410.798 2.317.405

Beboerrepræsentationen har protesteret mod beregningen. Repræsentationen har anført, at ejeren har hjemtaget lån ad flere omgange, og at en del af provenuet ikke er anvendt til boligerne.

Beboerrepræsentationen mener, at der kun kan medtages renteomkostninger ved de lån, der er hjemtaget ved førstegangsprioriteringen.

Fra administrationens side er det anført, at byggeriet er taget successivt i brug, efterhånden som dette er blevet indflytningsklart, d.v.s. i perioden 1978-1982.

Finansieringen er foretaget i takt hermed, og dette skulle være forklaringen på, at alene 17 af de i alt 26 lejemål er behæftet med lån i 83. serie.

På nævnets anmodning har udlejer fremsendt nedenstående af ... statsaut. revisorer udfærdigede specifikation af anskaffelsessummen for ...

Grundudgifter 1.393.764 Håndværkerudgifter 65.169.438 Teknisk bistand 578.400 Omkostninger incl. renter og skatter: Byggelånsrenter 15.888.452 Prioritetsrenter 14.222.381 Ejendomsskatter 1.780.522 Stempel-, tinglysn.omk. 1.052.697 Vurd.gebyrer og attester 456.358 Fællesudg. til ejerforen. 1.493.534 El, vand og varme 543.779 Div. omkostninger, netto 149.510 35.587.233 Kursavance v. salg af oblig 2.591.986 32.995.247 100.136.849

Nævnets bygningskyndige medarbejder har eftergået opstillingen.

Den bygningssagkyndige har bemærket, at omkostningsandelen er usædvanlig høj. De voldsomme omkostninger skyldes formentlig, at byggeriet har henligget ubenyttet i længere tid.

Administrationen har bekræftet, at byggeriet blev opført med henblik på salg af lejlighederne som ejerlejligheder. Den samfundsøkonomiske afmatning medførte, at ejeren efter nogen tid i stedet valgte at udleje lejlighederne.

Ved opgørelsen af den »rimelige anskaffelsessum«, jfr. § 9 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, må det efter nævnets opfattelse undersøges, hvad byggeriet ville have kostet, dersom det havde været hensigten at udleje lejlighederne fra første færd.

Byggeperioden kunne formentlig have været begrænset til 2 1/2 år, og på dette grundlag har den bygningskyndige beregnet byggelånsrenterne til 7.944.000 kr.

Den bygningskyndige har skønnet, at ejendomsskatterne under den angivne forudsætning ville have andraget 1.000.000 kr., de under fællesudgifterne til ejerforeningen 500.000 kr. og udgifterne til el, vand og varme 300.000 kr. Prioritetsrenterne ville helt bortfalde.

På dette grundlag har den bygningskyndige opgjort anskaffelsessummen til 75.952.182 kr.

De udlejede lejligheders andel er med udgangspunkt i nævnets arealopgørelse opgjort således

75.952.182 kr. x 3.186 (m2) 23.058 (m2) = 10.494.564 kr.

Kreditforeningen Danmark har på forespørgsel oplyst, at der ved realkreditfinansieringen af byggeriet er opnået et provenue på 10.656.120 kr.

De indbetalte lejerdeposita/indskud udgør efter det oplyste 402.000 kr.

Lægges disse tal til grund, har udlejer opnået et finansieringsoverskud på 563.556 kr.

De samlede ydelser på de opnåede kontantlån for de udlejede lejligheder udgør 1.980.070 kr.

På grund af finansieringsoverskuddet skal ydelserne på de optagne lån reduceres forholdsmæssigt. Beregningen er foretaget således

1.980.070 kr. x (10.656.120 kr. - 563.556 kr.) 10.656.120 kr. = 1.875.353 kr.

Kapitalafkastet udgør derfor 588,62 kr. pr. (m2).

Nævnets flertal har herefter godkendt en samlet budgetudgift på 2.088.000 kr. (excl. kapitalafkast, skatter og udvendig vedligeholdelse). ...

Budgetandelen skal fordeles på de enkelte lejligheder efter disses indbyrdes brugsværdier.

Nævnet har lagt arealerne til grund ved fordelingen, og beregningen viser, at (m2)-lejen for hver enkelt lejlighed efter tillæg af de lovpligtige hensættelser til udvendig vedligeholdelse andrager mellem 730 og 731 kr. pr. (m2).

Beboerrepræsentationen har anført, at den af administrator varslede leje overstiger det lejedes værdi.

Efter § 7 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene kan en beregnet lejeforhøjelse kun opkræves i det omfang, lejen ikke kommer til at overstige det lejedes værdi.

Med henblik på en bedømmelse af det lejedes værdi foretog nævnet en besigtigelse af ejendommen den 18. februar 1986. ...

Bebyggelsen er som foran nævnt opført i perioden 1978-82. Besigtigelsen viste, at bebyggelsen er af høj kvalitet.

På Frederiksberg er der i det seneste årti kun opført ganske få private udlejningsbyggerier. For disse byggerier svarer begyndelseslejen nogenlunde til det niveau, lejen vil komme op på i ... efter den foretagne varsling.

Nævnets flertal har ud fra en bedømmelse af byggeriets beliggenhed, art, kvalitet og vedligeholdelsesstand fundet det rimeligt at ansætte det lejedes værdi til 600 kr. pr. (m2) årligt, jfr. § 7, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, sammenholdt med lejelovens § 47.

Lejerrepræsentanten mener, at det lejedes værdi maksimalt kan ansættes til 500 kr. pr. (m2). ..'

Ingen

Sagen angik lejefastsættelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje for nyopførte ejerlejligheder, der var udlejet.

Nævnet nedsatte lejen, med den begrundelse, at ved opgørelsen af den »rimelige anskaffelsessum«, jfr. § 9 i lov om boligregulering, må det efter nævnets opfattelse undersøges, hvad byggeriet ville have kostet, dersom det havde været hensigten at udleje lejlighederne fra første færd.

Det blev vedtaget at godkende en kvm. leje på 600 kr., idet man antog dette for at ligge indenfor det lejedes værdi.