Varsling af lejeforhøjelse ugyldig

Varsling af lejeforhøjelse ugyldig

Afgørelse nr. 7, 1987

Afgørelse af 17.12.1986 fra Huslejenævnet i Roskilde

U mod L (journ.nr. 43/86)

Nævnet erklærede en i h.t. BRL § 13 - til ikrafttræden 1. december 1986 - varslet lejeforhøjelse ugyldig, da man fandt, at det også i en ejendom med beboerrepræsentation var en gyldighedsbetingelse, at samtlige lejere skulle have tilsendt et sammenligningsbudget.

I huslejenævnets afgørelse hedder det bl.a.

»I skrivelse af 27. oktober 1986 har U i medfør af reglerne i boligreguleringslovens § 13, stk. 3 (ML § 13, stk. 3) indbragt en sag for nævnet vedrørende en over for lejerne i ovennævnte ejendom varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. december 1986.

Sagen har været forelagt ejendommens beboerrepræsentanter, som i skrivelse af 13. november 1986 har meddelt, at man efter gennemgang af det tilsendte materiale har indsigelser vedrørende 7 punkter på driftsbudgettet, og at man desuden ikke har forståelse for, at der på budgettet er optaget et beløb på ca. 43.000 kr. til forventet lejetab.

Herudover mener beboerrepræsentationen, at varslingen må betragtes som ugyldig, idet sammenligningsbudgettet ikke er tilsendt samtlige lejere.

Det anføres, at det af varslingen klart bør fremgå, hvordan man kommer frem til forhøjelsen, der blot er angivet med en brøk af »ejendommens budgetforhøjelse«.

Sagen har herefter været forelagt U, hvis advokat i skrivelse af 3. december 1986 nærmere har redegjort for U's synspunkter vedrørende beboerrepræsentanternes formalitetsindsigelse for så vidt angår sammenligningsbudget.

For så vidt angår spørgsmålet om udsendelse af sammenligningsbudget bemærker advokaten, at det ikke kan udelukkes, at der ved en ekspeditionsfejl ikke er sørget for pakning af budgettet i de kuverter, der omdeltes til lejerne.

Advokaten gør imidlertid gældende, at beboerrepræsentanterne som valgt af lejerne er kompetente til på lejernes vegne at tage stilling til udlejers nærmere beregning af lejeforhøjelsen, således at fremsendelse af sammenligningsbudget til disse er tilstrækkeligt til at opfylde lovens formkrav.

Højesterets dom af 21. april 1986, der indeholder en skærpelse af den hidtil gældende opfattelse af kravene til udlejers specifikation og forklaring om beregningen af lejeforhøjelsen kan efter advokatens opfattelse ikke medføre, at der på andre varslingsområder, end de Højesteret beskæftiger sig med i den konkrete sag, er indført skærpede krav.

Herudover har advokaten på given foranledning oplyst, at det til beboerrepræsentanterne fremsendte sammenligningsbudget ikke er det budget, som har ligget til grund for beregningen af den hidtil gældende leje, men derimod et budget som har ligget til grund for en tidligere varslet leje. Advokaten finder, at Højesterets bemærkning om, at varslingsskrivelsen skal indeholde oplysning om det budget, der lå til grund for beregningen af den hidtil gældende leje må betyde, at Højesteret har accepteret, at det er sammenligningen mellem udlejers hidtidige ønske om en budgettering og de i forbindelse med lejeforhøjelsesvarslingen fremsatte ønsker, der skal danne grundlag for lejernes overvejelser og beregninger.

Sagen har været behandlet på nævnets møde den 17. december d.å.

I den anledning skal man meddele, at nævnet har vedtaget at anse varslingen for ugyldig under henvisning til, at U ikke har fremsendt sammenligningsbudget til samtlige lejere, hvilket efter nævnets opfattelse er en betingelse for at opfylde kravene til oplysningerne om lejeforhøjelsens beregning i henhold til ML § 13, stk. 1. Nævnet finder, at Højesteret i sin dom har anlagt en klar skærpende fortolkning af beregningskravet i såvel ML § 12 som § 13.

Selv om nævnet således anser den manglende udsendelse af sammenligningsbudget til de enkelte lejere som en formmangel, som i sig selv medfører varslingens ugyldighed, skal man bemærke, at nævnet har vedtaget, at vedlæggelse af et sammenligningsbudget, som ikke indeholder oplysninger om det budget, der lå til grund for beregningen af den hidtil gældende leje, d.v.s. den aktuelle leje, ikke opfylder lovens krav. Nævnet finder således ikke, at advokatens forannævnte fortolkning er i overensstemmelse med Højesterets dom.'

Ingen

Nævnet erklærede en i h.t. BRL § 13, til ikrafttræden 1.12.1986, varslet lejeforhøjelse ugyldig, da man fandt, at det også i en ejendom med beboerrepræsentanter var en gyldighedsbetingelse, at samtlige lejere skulle have tilsendt et sammenligningsbudget.