Skal en udgift debiteres på driftsbudgettet eller på konto for udvendig vedligeholdelse

Skal en udgift debiteres på driftsbudgettet eller på konto for udvendig vedligeholdelse

Udgiften til udskiftning af ødelagt rude i hoveddør kunne ikke debiteres konto for udvendig vedligeholdelse, da U ikke havde forsøgt at få udgiften dækket af ejendommens glasforsikring.

Udgiften til omlægning af varmeforsyningen fra midterpartiet i ejendommen til vinduespartiet - i hvilken forbindelse der var trukket nye rør / radiatorstrenge samt opsat nye radiatorer og termostater - kunne ikke debiteres konto for udvendig vedligeholdelse.

Nævnet fandt, at vedligeholdelsesudgifter principielt skal debiteres i det regnskabsår, hvori de er udført, men at denne regel kan fraviges f.s.v. angår (større) forbedrings-/vedligeholdelsesarbejder, der strækker sig over flere regnskabsår. I disse tilfælde må debitering afvente arbejdets færdiggørelse og udarbejdelse af byggeregnskab herfor. På denne baggrund udskød nævnet debitering af (a konto) ingeniørhonorar for et igangværende forbedrings-/vedligeholdsesarbejde. Det godkendtes, at en vedligeholdelsesudgift betalt i 1982 debiteredes i 1983.

Udtalt, at afhøvling og lakering af gulve i klubværelser ville kunne debiteres konto for udvendig vedligeholdelse.

I Huslejenævnets afgørelse hedder det blandt andet

»I skrivelse af 10. maj 1984 har De for nævnet indbragt en række spørgsmål i relation til regnskabet for 1983 for ejendommens konto for udvendig vedligeholdelse. De har til nævnet oplyst, at De hos ejendommens administrator (...) har gennemgået regnskabet, men fundet det meget uoverskueligt og ikke muligt at afstemme.

Endvidere har De anført, at 4 poster efter Deres mening ikke henhører under konto for udvendig vedligeholdelse, hvorfor De beder huslejenævnet tage stilling hertil. Det drejer sig om følgende poster

a. Udskiftning af rude i hoveddør (186,65 kr.). De mener, at udgiften er dækket af ejendommens glasforsikring.

b. Et beløb på ca. 3.000,00 kr. til afhøvling og lakering af gulv i et klubværelse. De finder ikke, at denne udgift hører under udvendig vedligeholdelse.

c. Installationsarbejde (27.219,29 kr.), der vedrører udskiftning af varmerør og radiatorer. De finder, at beløbet skal betales af kontoen for teknisk opretning.

d. Opretning (25.864,00 kr.), der vedrører ingeniørhonorar i forbindelse med påtænkte vedligeholdelses- og genopretningsopgaver på ejendommen. De anfører, at der ikke i 1983 er sket nogen form for genopretning, og at De ikke mener, at beløbet kan medtages, før det påtænkte arbejde er udført.

Endvidere har De senere i skrivelse af 3. august 1984 protesteret mod, at der i regnskabet for 1983 er medtaget en udgift til genopretningsarbejde, der er udført og betalt i 1982.

Nævnet har vedrørende punkt b. (afhøvling og lakering af gulv) bedt Dem nærmere konkretisere hvilke bilag, der er tale om. De har hertil anført, at dette ikke er muligt for Dem, da regnskabet var vanskeligt at overskue. Der kan eventuelt have været tale om et »fælles bilag«, der vedrører flere ejendomme, som administreres af ...

Administratoren ... har i skrivelser af 18. juni 1984 og 9. august 1984 anført følgende vedrørende de 4 poster

ad a. (rude i hoveddør)

Alle ruder i lejemålene er omfattet af glasforsikringen, og administrator finder det ikke utænkeligt, at forsikringsselskabet ville have refunderet udgiften til udskiftningen af den pågældende rude, hvis regningen var blevet fremsendt til forsikringsselskabet.

ad b. (afhøvling og lakering af gulv i klubværelse)

Administrator har gennemgået alle bilag for 1983 og kan ikke se, at der skulle være foretaget gulvafhøvling i loftsværelserne. Administrator ... bekræfter, at en evt. gulvafhøvling ville være blevet konteret på ejendommens konto for udvendig vedligeholdelse, da klubværelserne - ligesom lejlighederne - bidrager til hensættelserne til udvendig vedligeholdelse.

ad c. (installationsarbejde)

Der er tale om omlægning af varmeforsyningen fra midterpartiet i ejendommen til vinduespartiet samt diverse småreparationer (1.575,47 kr.). Af fakturaen fremgår, at der er trukket nye rør/radiatorstrenge samt opsat nye radiatorer og termostatventiler.

Administrator ... anfører, at udskiftningen af rør m.v. ikke var påkrævet, men blev gennemført primært for at forbedre opvarmingsforholdene for lejerne. En del af udgiften, svarende til reparationsudgiften, bør derfor kunne belaste vedligeholdelseskontoen. Administrator ... er dog villig til at overføre udgiften fra vedligeholdelseskontoen til konto for henlæggelse til genanskaffelse af varmeanlæg m.v.

ad d. (opretningsarbejder)

De konterede udgifter vedrører a conto honorarer til det rådgivende ingeniørfirma, der forestår projekteringen af en større istandsættelse af ejendommen herunder udførelse af energibesparende foranstaltninger. Når genopretningsarbejderne/isoleringsarbejderne er afsluttet, vil den del af udgifterne, der danner grundlag for en forbedringsforhøjelse, blive godskreveet vedligeholdelseskontoen, mens den øvrige del af udgifterne vil blive konteret på vedligeholdelseskontoen.

Administrator ... har meddelt, at man intet har imod at vente med at belaste vedligeholdelseskontoen med honorarudgifterne, indtil der er udarbejdet byggeregnskab.

Med hensyn til udgiften til genopretningsarbejde (91.500,00 kr.), der er betalt i 1982, men konteret i 1983, anfører administrator ..., at disse arbejder var planlagt som en del af nogle større genopretnings- og forbedringsarbejder, som skulle have været gennemført i 1983. Da gennemførelsen af disse arbejder blev udsat til 1984, og da de gennemførte genopretningsarbejder ikke kunne danne baggrund for forbedringsforhøjelse, fandt man det mest naturligt regnskabsmæssigt at afslutte de mindre arbejder og kontere dem på konto for udvendig vedligeholdelse for regnskabsåret 1983.

Nævnet har gennemgået sagen og skal på baggrund heraf udtale følgende

ad a. (rude i hoveddør)

Da administrator ikke har forsøgt at få udgiften dækket af ejendommens glasforsikring, finder nævnet ikke, at udgiften kan afholdes af konto for udvendig vedligeholdelse.

ad b. (afhøvling og lakering af gulv i klubværelse)

Nævnet finder det ikke sandsynliggjort, at der i 1983 er afholdt udgifter til afhøvling og lakering af gulve i klubværelserne.

Nævnet er i øvrigt af den opfattelse, at udgifter af den omhandlede art vil kunne afholdes af konto for udvendig vedligeholdelse, jfr. boligreguleringslovens § 19, hvorefter der på konto for udvendig vedligeholdelse kan fratrækkes beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til anden vedligeholdelse end omhandlede i § 21 i lov om leje (indvendig vedligeholdelse, d.v.s. maling, hvidtning og tabetsering).

ad c. (installationsarbejder)

I henhold til lejeloven har udlejer pligt til at foretage fornyelse af forskellige tekniske installationer, og i henhold til boligreguleringsloven har udlejer som konsekvens heraf adgang til at kræve en leje, svarende til de nødvendige driftsudgifter, herunder udgifter til henlæggelse til fornyelser af de forskellige tekniske installationer.

Nævnet finder derfor ikke, at de anførte udgifter kan afholdes af konto for udvendig vedligeholdelse. Nævnet har herved ikk taget stilling til, om en del af udgiften kunne have dannet baggrund for en forbedringsforhøjelse, jfr. administrators bemærkning om, at omlægningen primært blev gennemført for at forbedre opvarmningsforholdene for lejerne.

ad d. (genopretning)

Nævnet finder, at vedligeholdelsesudgifter principielt skal konteres i det regnskabsår, hvori de er afholdt. Denne regel kan dog fraviges i tilfælde af større forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder, der strækker sig over flere år. I disse tilfælde vil det være praktisk, at der udfærdiges et byggeregnskab, hvor udgifterne fordeles mellem forbedringer og vedligeholdelse.

I konsekvens heraf kan nævnet godkende, at udgifter på 91.500 kr., der er afholdt i 1982, konteres på regnskabet for 1983, idet administrator på dette tidspunkt konstaterer, at de gennemførte arbejder må betragtes som afsluttede vedligeholdelsesarbejder. Omvendt finder nævnet, at kontering af udgifterne til honorarer til det rådgivende ingeniørfirma må afvente færdiggørelsen af de igangsatte forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder og afslutning af byggeregnskabet herfor.

Nævnet har herefter på sit møde den 10. september 1984 afsagt følgende kendelse

»Nævnet kan ikke godkende, at der på regnskabet for 1983 for konto for udvendig vedligeholdelse medtages følgende udgifter

- rude i hoveddør (186,65 kr.)

- installatioinsarbejder (27.219,19 kr.)

- honorarer til ingeniører (25.864,00 kr.)

Nævnet pålægger administrator at korrigere vedligeholdelsesregnskabet i overensstemmelse hermed.« ...'

Ingen

Afgørelsen tager stilling til problemstillingen om, hvorvidt en udgift skal debiteres på konto for udvendig vedligeholdelse eller på driftsbudgetposten »henlæggelser til fornyelser«.

Der tages samtidig stilling til, i hvilket regnskabsår udgiften skal debiteres, og om en post skal henregnes til forsikringsskade eller udvendig vedligeholdelse, ligesom der udtales, at også udgifter vedr.

erhvervslejemål kan debiteres den udvendige vedligeholdelseskonto.