Lejeforhøjelse efter installation af fællesantenneanlæg - aftale tilsidesat

Lejeforhøjelse efter installation af fællesantenneanlæg - aftale tilsidesat

Afgørelse af 27.08.1984 fra Ankenævnet for De københavnske Huslejenævn

L mod U (Anke nr. 2964)

Efter installation af fællesantenneanlæg havde udlejer beregnet en lejeforhøjelse på grundlag af en forrentning på 18% og en afskrivning på 10%, idet der henvistes til aftale med lejerne herom. Ankenævnet traf afgørelse uden hensyntagen til de indgåede aftaler under henvisning til, at boligreguleringsloven som beskyttelseslov ikke kan tilsidesættes ved aftale. Lejeforhøjelsen blev fastsat som årlig ydelse af 10-årigt kreditforeningslån med tilkendegivelse om, at den del af første års ydelse, der modsvarede afdrag, skulle udgå af forhøjelsen, når udlejer ved senere varsling af omkostningsbestemt leje i budgettet indregnede henlæggelse til fornyelse af anlægget.

Sagen er af udlejer indbragt for Københavns Byret.

I Ankenævnets afgørelse hedder det bl.a.

»I skrivelse af 30. maj 1984 har U indbragt huslejenævnets afgørelse af 17. maj 1984 vedrørende de til ikrafttræden den 1. februar 1984 varslede lejeforhøjelser som følge af installation af porttelefon og TV-fællesantenneanlæg.

Huslejenævnet udtalte følgende

»Det er nævnets opfattelse, at de indgåede aftaler ikke er til hinder for, at nævnet kan realitetsbehandle lejeforhøjelsens størrelse. Boligreguleringsloven er en beskyttelseslov, der ikke kan tilsidesættes ved aftale, med mindre der i de enkelte lovbestemmelser er givet mulighed herfor.

I overensstemmelse med nævnspraksis har nævnet vedtaget, at forhøjelsen skal beregnes som ydelsen på et 20-årigt kontantlån hjemtaget ca. medio januar 1984. U har oplyst over for nævnet, at der ikke er varslet ny omkostningsbestemt husleje i ejendommen, hvorfor der ikke er beregnet henlæggelse til fornyelse af installationerne. Så længe der ikke beregnes henlæggelse til fornyelse, kan nævnet godkende en forhøjelse på 14,1% af de dokumenterede udgifter, kr. 43.823,46 eller 6.179,11 kr. årlig svarende til 206 kr. årlig pr. lejemål. Når der beregnes henlæggelse til fornyelse i driftsbudgettet, skal ydelsen på kontantlånet reduceres med den del, der udgør afdrag på lånet, idet nævnet er af den opfattelse, at posten henlæggelse til fornyelse, der udgør 10% af genanskaffelsesprisen, erstatter afdragene på lånet. Forhøjelsen skal reduceres til lånets forrentning, der udgør 12,82% af kr. 43.823,46 eller kr. 5.489,97 årlig (= 183 kr. pr. lejemål). Herudover kan endelig medtages serviceabonnement på driftsbudgettet.«

Huslejenævnet bestemte endvidere, at lejeforhøjelsen først kunne træde i kraft den 1. april 1984.

I anken er principalt gjort gældende, at der er indgået bindende aftale med lejerne med hensyn til forhøjelsens størrelse, hvorfor der nedlægges påstand om, at forhøjelsen skal udgøre følgende

Forrentning 18% af 45.000 kr. = 8.100 kr. årlig Afskrivning 10% af 45.000 kr. = 4.500 kr. årlig ---------------- Årlig forhøjelse 12.600 kr. årlig pr. lejemål (30) 420 kr. årlig

Subsidiært er følgende gjort gældende

1. Det af huslejenævnet beregnede lånefinansi- eringstidspunkt er vilkårligt valgt.

2. Levetiden på anlægget kan jævnfør praksis ikke af nævnet fastsættes til 20 år = lå- nets løbetid, idet en levetid på anlægget må skønnes til 10 år.

3. Der er ikke af nævnet taget hensyn til om- kostninger ved oprettelse af lån, pantebre- ve, stempling, tinglysning, indskud m.m.

4. Der er ikke af nævnet taget hensyn til om- kostninger ved indhentning af tilbud, til- syn, forhandlinger m.m. i forbindelse med installationen, idet dette ikke kan henhø- re under sædvanlig administration af ejen- dommen.'

Ankenævnet har følgende bemærkninger til den indbragte sag

A) I overensstemmelse med fast praksis tiltræder anke- nævnet huslejenævnets afgørelse vedrørende betydnin- gen af indgåede aftaler med lejerne.

B) Ankenævnet kan ikke godkende udgifter udover de af huslejenævnet godkendte, - allerede fordi det ikke er dokumenteret, at der er afholdt yderligere udgif- ter.

C) Det af huslejenævnet valgte lånefinansieringstids- punkt kan godkendes, da det svarer til tidspunktet for færdiggørelsen af installationen og dermed til tidspunktet, hvor lejerne får gavn af forbedringer- ne.

D) Ankenævnet kan tiltræde, at ydelse og effektiv for- rentning baseres på, at installationernes levetid kun er 10 år. Forrentningen udgør på dette grundlag 12% og ydelsen 17,50%.

Så længe der ikke beregnes henlæggelse til fornyelser i budgettet for omkostningsbestemt leje, kan ankenævnet herefter godkende en samlet forhøjelse på 17,50% af de dokumenterede udgifter, kr. 43.823,46, svarende til kr. 7.669,11 årlig eller kr. 255,64 årlig pr. lejemål.

Når der beregnes henlæggelse til fornyelser, hvilket beregnes af genanskaffelsesudgiften, i det omkostningsbestemte lejebudget, skal ydelsen reduceres med afskrivningsdelen, idet denne del svarer begrebsmæssigt til henlæggelser til fornyelser.

Fra dette tidspunkt skal forhøjelsen alene beregnes på grundlag af den effektive forrentning på 12% af kr. 43.823,46 svarende til i alt kr. 5.258,82 årlig eller pr. lejemål 179,29 kr. årlig.

Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse med foranstående afgørelse, som er truffet af ankenævnets flertal.

Et mindretal på 2 medlemmer fandt under henvisning til Vestre Landsrets fom af 14. marts 1984, at den skriftligt indgåede aftale om installation af porttelefon og TV-antenne burde respekteres i sin helhed og stemte således for godkendelse af en lejeforhøjelse på 35 kr. månedlig pr. lejemål, som de i øvrigt fandt rimelig. ...'

Ingen

Efter installation af fællesantenneanlæg havde U. beregnet en lejeforhøjelse på grundlag af en aftale med lejerne.

Ankenævnet traf afgørelse uden at tage hensyn til den indgåede aftale, idet man udtalte, at man var af den opfattelse, at boligreguleringsloven er en beskyttelseslov, som ikke kan tilsidesættes ved aftale, med mindre der i de enkelte lovbestemmelser er givet mulighed herfor.