Landsskatteretskendelse vedr. kontantomregning af prioritetslån ved opgørelse af ejendomsavance

Landsskatteretskendelse vedr. kontantomregning af prioritetslån ved opgørelse af ejendomsavance

Resumé

Landsskatteretten fandt, at et realkreditlån ikke kunne kontantomregnes efter den mellem parterne aftalte kurs, men at omregningen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, skulle ske på grundlag af børskursen på overdragelsestidspunktet.

Klagen vedrører kontantomregning af prioritetslån ved opgørelse af ejendomsavance.

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtig indkomst

Skatteankenævnet har forhøjet kursen på prioritetslån ved salg af ejendom fra 100,71 til 103,99, hvorved salgsavancen er forhøjet med 16.856 kr.

Landsskatteretten stadfæster afgørelsen.

Sagens oplysninger

Ved betinget skøde solgte A pr. 1. oktober 2003 ejendommen X (autolakeri).

Købers finansiering af ejendomskøbet gav imidlertid problemer, og den endelige sammensætning af købers finansiering faldt først på plads i starten af 2004.

Købesummen blev herefter berigtiget således

Kreditforeningslånet, der var et 6 % obligationslån, RD, serie 22D, 2019 havde på overdragelsestidspunktet en restgæld på 605.056 kr.

Den officielle børskurs var 103,99.

Ved ejendomsavanceopgørelsen ansatte klageren obligationslånet til kurs 100 med tillæg af differencerente frem til 31. marts 2004, dvs. til kurs 100,71, hvorefter lånet indgik i avanceopgørelsen med 609.367 kr.

Skatteforvaltningen godkendte ikke den anvendte kurs, men ansatte denne til den officielle børskurs, 103,99.

Lånet indgik herefter i avanceopgørelsen med 633.681 kr., idet forvaltningen ved kursberegningen tog udgangspunkt i de 609.367 kr. til kurs 100.

Skatteforvaltningen foretog i denne forbindelse en høring af køber, der erklærede sig enig i anvendelsen af den pågældende kurs.

Kontant betaling

415.633,00 kr.

Overtagelse af kreditforeningslån

609.367,00 kr.

Sælgerpantebrev

250.000,00 kr.

1.275.000,00 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har stadfæstet skatteforvaltningens afgørelse for så vidt angår den anvendte kurs 103,99, men har ved beregningen af kursværdien taget udgangspunkt i 605.056 kr. til kurs 100, således at obligationslånet herefter indgår i beregningen med 629.197 kr.

Efter nævnets opfattelse kan realkreditlånet ikke anses for overdraget til kurs 100.

En evt. indfrielse af lånet 6 måneder efter overdragelsestidspunktet kan ikke medføre, at kursen på overdragelsestidspunktet kan fastsættes til 100.

Nævnet har herefter fundet, at det er den officielle kurs på dagen, hvor klageren frigøres for sine gældsforpligtelser, der skal anvendes.

Nævnet har herved henvist til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og TSS-cirkulære nr. 32 af 19. november 1998 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummer efter afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven, punkt 4 om kontantomregning af obligationsbaserede lån.

Nævnet har ikke fundet, at de generelle regler i cirkulærets punkt 3.5, vil kunne komme i anvendelse.

Klagerens påstand og argumenter

Selskabets repræsentant har fremsat påstand om, at den anvendte kurs ved kontantomregningen af realkreditlånet nedsættes til kurs 100,71.

Repræsentanten har henvist til, at køber og sælger, der er uafhængige parter, har aftalt berigtigelse af købesummen ved ansættelse af prioritetslånet til kurs 100,71.

En sådan aftale skal som udgangspunkt respekteres.

Repræsentanten har videre henvist til, at forholdet må anses for omfattet af TSS-cirkulære 1998-32 afsnit med generelle regler, punkt 3.5, hvoraf fremgår, at kursen for gæld, der kan indfries til kurs pari, normalt kun vil ligge over 100, når dette tilsiges af fordringens forrentning sammenholdt med opsigelsesvarslets længde.

Prioritetslånet kunne indfries til kurs 100 den 31. marts 2004, dvs. ganske kort tid efter ejendommens overdragelse.

Der er derfor taget udgangspunkt i kurs 100 og samtidig taget højde for forrentningen frem til opsigelse, jf. punkt 3.5.

Baggrunden for, at børskursen i den konkrete situation er højere end den kurs, klageren har beregnet, er, at kursdannelsen på børsen er påvirket af, at hovedparten af de tilbageværende lån af den pågældende type er små lån, som af forskellige årsager (typisk transaktionsomkostninger) ikke er omlagt, selvom billigere lån er kommet på markedet.

Dermed er børskursen ikke et reelt udtryk for kursen på det lån, der er overdraget.

Dette lån har en størrelse, hvor det må forventes indfriet/omlagt på kort sigt.

Den anvendte kurs følger således både TSS-cirkulære 1998-32 og de økonomiske realiteter.

Dette er også baggrunden for, at købers advokat har accepteret, at lånet blev overtaget af køber til denne kurs.

Hvis TSS-cirkulære 1998-32 fortolkes i strid med sit indhold/sin opbygning og i strid med de økonomiske realiteter, må cirkulæret kunne fraviges på samme måde som i Landsskatterettens afgørelse offentliggjort i SKM2006.305.LSR (TfS 2006.623).

Klageren skal derfor ikke beskattes ud fra kurs 103,99 på den overtagne prioritetsgæld, men derimod ud fra kurs 100,71.

Høring

Sagen har i medfør af Landsskatterettens forretningsorden § 7, stk. 2, været fremsendt til høring hos køber af ejendommen, der dog ikke er fremkommet med bemærkninger.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, skal der ved opgørelsen af afståelsessummen ske omregning til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet.

Retningslinier for kontantværdiomregningen er givet i TSS-cirkulære 1998-32 af 19. november 1998 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummer efter afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven.

Lån i fast ejendom, der er ydet i form af børsnoterede obligationer, ansættes til børskursen, jf. cirkulærets punkt 4, stk. 1, litra a.

Omregningen sker efter kursværdien på overdragelsestidspunktet, jf. punkt 3, stk. 4.

Landsskatteretten finder herefter, at realkreditlånet skal kontantomregnes til børskursen på overdragelsestidspunktet den 1. oktober 2003, svarende til kurs 103,99.

Den omstændighed, at obligationslånet kunne indfries til kurs 100 den 31. marts 2004 ændrer ikke herved.