Kendelse fra Pressenævnet i sag 2006-6-303

Kendelse fra Pressenævnet i sag 2006-6-303

[K] har ved advokat Michael Wallin klaget til Pressenævnet over artikler i Penge og Privatøkonomi nr. 1, januar 2006, idet selskabet mener, at god presseskik er tilsidesat.[K] har endvidere klaget over, at Penge og Privatøkonomi har afvist at bringe et genmæle.

Advokat Michael Wallin har ved brev af 20. marts 2006 til Nævnet tilkendegivet, at klagen nu alene vedrører spørgsmålet om, hvorvidt klager er berettiget til at få bragt et genmæle, idet den øvrige del af klagen frafaldes.

1. Sagsfremstilling

Penge og Privatøkonomi bragte i nr. 1, januar 2006, forsiden ”En elendig investering. Urealistiske løfter lokker forældre til boligkøb”. Penge og Privatøkonomi bragte i samme nummer klummen under overskriften ”Godt nytår ønskes”. Af klummen fremgår blandt andet følgende

”

PS: Måske undrer du dig over, at vi i dette blad skriver kritisk om annoncøren[K]. Men flere læsere har opfordret os til at kigge nærmere på selskabet og at annoncere giver ikke automatisk beskyttelse mod at blive kigget efter i sømmene. Læs selv artiklen på side 26- 29.”

Samme dag bragte Penge og Privatøkonomi under overskriften ”Prototypen på en dårlig investering” og underoverskriften ”[K] lover mindst 200.000 kroner i gevinst uden at tage en krone op af lommen, men investeringerne er baseret på ulovlige huslejer og urealistiske renter. Det indrømmer selskabets direktør.” følgende artikel

”Uden at tage en krone op af lommen kan investorerne i [K] både sikre deres børn en studielejlighed i København og samtidig tjene solide penge på boligprisernes himmelflugt.

Sådan lyder i korthed konceptet bag det nystartede ejendomsselskab [K]. Ifølge den lokale tingbog har selskabet indkøbt ca. 30 toværelses københavnerlejligheder i år og lagt dem ned i 13 anpartsselskaber.

Eksperten advarer

Statsautoriseret revisor Henrik Reedtz fra revisionsfirmaet Ernst & Young er dog ikke begejstret for boligkonceptet, som han har vurderet på baggrund af et prospekt fra [K].

”Som professionel rådgiver kan man ikke bruge prospektet til noget som helst. De faste omkostninger til drift af lejlighederne virker lavt sat, og der opereres med en rente på kun 3,5 %, mens der er rimeligt at antage 5 % som en gennemsnitsrente. Overordnet er økonomien i projektet svær at gennemskue, hvorfor vi ikke vil anbefale en investering,” lyder det fra Henrik Reedtz.

Heftigt belånt

Ifølge prospektet ser økonomien dog fin ud. Allerede det første år har udlejningsvirksomheden et likviditetsmæssigt overskud, men bag tallene gemmer sig flere ubehagelige overraskelser fra de private investorer.

Lejlighederne er nemlig belånt til langt op over skorstenen med dyre pantebreve, hvilket presser finansieringsrenten langt op over den traditionelle realkreditrente på 3,25 % for et variabelt forrentet lån.

Da[K] skal have hentet sit honorar på 60.000 kroner pr. lejlighed hjem, og der samtidig skal være penge til både en likvid reserve og købsomkostninger, løber belåningsgrader typisk op på mellem 115 % og 120 %. Efter samtaler med et finansieringsfirma står det derfor klart, at den gennemsnitlige lånerente snarere ligger på 5-6 % end på 3,5 %.

[K]s direktør [A], bekræfter vurderingen af en aktuel finansieringsrente på ca. 5 %, men han regner med, at renten bliver lavere efter en refinansiering.

Intet tyder dog på, at finansieringsrenten falder markant, da[K] i bedste fald kun kan finansiere de første 60 % af købsprisen gennem et realkreditlån, mens de resterende 55 % fortsat skal finansieres gennem pantebreve med en rente på op til 10 %.

Overskud bliver til underskud

Heller ikke den budgetterede husleje på 7.000 kroner pr. lejlighed inkl. forbrugsafgifter holder vand, da huslejen er alt for højt sat i forhold til de gældende huslejeregler, hvilket [A] da også erkender.

”Hvis lejeren går til huslejenævnet, så bliver lejen sat ned, og så hænger budgettet ikke sammen. Huslejenævnet har jo den opfattelse, at lejligheder i den prisklasse ikke må koste mere end 3.500 kroner om måneden”, fastslår han.

Alene de to faktorer forvandler et årligt likviditetsmæssigt overskud på 13.000 kroner til et underskud på 43.000 kroner for en toværelses lejlighed til en pris på 1,225 mio. kroner.

Altså absolut ikke nogen gylden forretning for de private investorer, der i givet fald må til lommerne for at dække det årlige underskud på driften.

[A] argumenterer med, at risikoen for, at lejerne klager over huslejen er forholdsvis ringe. Op mod halvdelen af lejerne er nemlig børn af forældre, der har købt en andel i lejlighederne gennem[K].

Tjener på lavere husleje

For den enkelte investorfamilie er regnestykket dog simpelt. Investors barn betaler en ulovlig ekstraleje på ca. 3.000 kroner månedligt, mens investor med en ejerandel på 25 % kun mister en fjerdedel af den tabte huslejeindtægt, hvis lejen sættes ned.

Investor og hans barn få samlet set en gevinst hver måned på ca. 2.100 kroner ved at få huslejen nedsat. Derfor har investorerne logisk set ingen garanti for, at en lejer ikke vil gå til huslejenævnet få sekunder efter kontraktens underskrift.

Eksempler fra de Københavnske Huslejenævn bekræfter da også, at lejere i ovenstående situation vil få deres husleje nedsat af nævnet. En af dem, der har fingeren på pulsen i huslejesager, er sekretariatschef i Lejernes LO i Hovedstaden (LLO) Claus Højte

”Vi har mange afgørelser, hvor lejeren går fra en husleje på 7.000 kroner månedligt til under det halve,” forklarer han.

Claus Højte er derfor ikke i tvivl om, at hvis [K] baserer sine budgetter på en husleje på 7.000 kroner månedligt for en almindelig toværelses lejlighed ”så risikerer investorerne at brænde fingrene økonomisk”.

Fra direktør [A] lyder nogenlunde samme melding, om end med et andet ordvalg.

”Jo – det er helt klart en risiko. Vi kan blive nødt til at bede investorerne om flere penge, hvis huslejen bliver nedsat,” siger [A].

Satser på stigende boligpriser

Da driften af de enkelte ejerlejligheder med stor sandsynlighed giver underskud, hviler hele det økonomiske fundament for [K] på fortsatte stigninger i boligpriserne.

Og [A] vurderer, at underskuddet i mere end rigelig grad kan hentes hjem i kraft af stigende salgspriser på boligerne.

På en direkte forespørgsel oplyser [A], at boligpriserne kun skal stige 5 % årligt, før regnestykket går op. Stiger boligpriserne med mere end 5 % årligt, er der overskud til investorerne, oplyser direktøren.

Der er dog grund til at se med en vis skepsis på den vurdering, da høje handels- og finansieringsomkostninger i virkelighedens verden tærer kraftigt på overskuddet.

Vi har gennemregnet et eksempel med et køb og et salg 12 måneder senere ([K] beslutter ved udgangen af hvert år, ud fra udviklingen i budgettet, om den enkelte lejlighed skal sælges). Og resultatet er ikke opmuntrende.

Under forudsætning af en lovlig husleje på 3.000 kroner månedligt og et nøjsomt ejendomsmæglersalær på 32.000 kroner ved salget skal prisen på en ejerlejlighed indkøbt til 1,4 mio. kroner stige med hele 13,5 %, før regnestykket lige går op. Først ved en endnu højere prisstigning er der overskud til ejerne.

[A] har ikke ønsket at kommentere regnestykket direkte, men henviser i en e-mail til to lejligheder, der er blevet solgt i år.

I begge tilfælde har en prisstigning på 11-12 % været nødvendig, før omkostningerne var høvlet af, og der kunne blive plads til overskud.

En sikker vinder

Som konceptet i [K] hidtil har været skruet sammen, er størsteparten af risikoen overladt til de private investorer, mens[K] på forhånd har sikret sig en indtjening gennem blandt andet et formidlingshonorar på 60.000 kroner pr. lejlighed.

Som garanti for projektets lødighed oplyser [K], at firmaet selv deltager med en andel på 25 % i alle de indkøbte lejligheder.

Firmaet glemmer dog at fortælle, at andelen ikke omfatter en kautionserklæring på 400.000 kroner, som hver af de tre private investorer må etablere for at være med i projektet.

Med andre ord har[K] hidtil deltaget med en gratis lodseddel i boligprisernes stigning, mens de private investorer har betalt med en kautionserklæring på 400.000 kroner. [A] forsvarer arrangementet med, at[K] ”betaler med sit arbejde”.

Han oplyser dog samtidig, at efter en kommende reorganisering af virksomheden vil den tre mand store direktion ”hæfte fuldt og ubegrænset” over for panthaverne i selskabets ejendomme.

Har flere indtægtskilder

Ud over formidlingshonoraret har [A] en række andre potentielle indtægtskilder i det sindrige spind af selskaber, som han kontrollerer omkring [K]

· Dansk Lejebolig står for administration og udlejning af ejerlejligheder, hvilket indbringer 1200 kroner årligt i gebyr pr. lejlighed.

· Dansk Total Entreprise henter et ukendt beløb hjem for istandsættelse og modernisering af lejlighederne.

· Network Finans tjener sine penge på formidling af lån.

· Ejendomsfonden Danmark tjener sine penge på køb og salg af pantebreve.”

Penge og Privatøkonomi har til teksten indsat fotografier af de tre personer bag [K]. Under overskriften ” Flere forliste selskaber ” fremgår følgende billedtekst

”Både personerne og selskaberne omkring [K] har en lidt uheldig trackrecord. Det fremgår af vores søgning i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens register.

Som kronen på værket er [K]s revisionsselskab, Anpartsselskabet af 13. marts, aktuelt under konkursbehandling, men [A] forsikrer dog, at [K] er i færd med at hyre en ny revisor.

Som en sidebemærkning kan nævnes, at kun direktør [B] har bopæl i Danmark. Hans to direktørkolleger i[K], [A] og [C], er registreret som bosiddende i Fuengiro i Sydspanien.

[A] , direktør i [K], er hovedpersonen i tre tvangsopløste selskaber, nemlig IT Colors Holding, Göddert Holding og Cosmo Music. Tvangsopløsning finder typisk sted ved manglende indsendelse af regnskaber eller tab af selskabskapitalen.

Meddirektøren i [K], [C] , har været direktør i det konkursramte selskab Next Level.

Også den tredje direktør i [K], [B] , har et tvangsopløst selskab bag sig, nemlig Harluf System Service.”

Penge og Privatøkonomi har oplyst, at magasinet har skrevet artiklen på baggrund af en samtale med direktør [A] den 14. november 2005. Af samtalen fremgår blandt andet følgende

” [A]: Ja, ja – hvor nogle renter i 3,5 % og andre ligger i 6, og så gennemsnitsrenter ligger på omkring 5 %.

Journalist: Og der har du ligesom sagt, lagt op i prospektet til, at det bliver 3,5 %.

[A]: Jo

Journalist: Så man kan sige synes du selv, at du giver kunderne et retvisende billede af situationen i de enkelte selskaber med den her husleje, der er sat for højt og en rente, der er sat for lavt.

[A]: Jeg vil sige, at et budget er et budget, og det kan jo altså hvis vi har lavet det 2004 december måned, så har Danske Banks, Nordea og alle de andres budgetter, de har heller ikke holdt. Og det er sgu svært med det marked, vi har at gøre med enkeltstående lejligheder, og sætte det hele men regnskabsmæssigt, da er det en kæmpegevinst... Det kan altså ikke være helt skidt uanset om et budget lagt op til plus-minus et par tusinde her og der.

[A]: men likviditetsmæssigt har det da været en underskudsforretning. Det giver jeg dig ret i, og det har jeg ikke gjort opmærksom på i mit, hvad hedder det nu, informationsmateriale.”

Af[K]’ informationsmaterialet fremgår blandt andet følgende

”Ovenstående budgeteksempel kan variere fra lejlighed til lejlighed, grundet forskellige faktorer; såsom lån, renteudvikling, afregningskurser, stigende indkøbspriser og/eller omkostninger til fællesudgifter i de respektive ejerforeninger.”

[K] har ved brev af 19. januar 2006 henvendt sig til Penge og Privatøkonomi for at få bragt følgende genmæle

””Det er en skidt investering” og ”investeringerne er baseret på urealistiske renter”.

Om Investeringsselskabernes direktion bliver det oplyst, at direktøren har et tvangsopløst selskab (Harluf System Service) bag sig.

Over for disse oplysninger meddeles det, at [K]s direktion ikke har indrømmet, at det er en ”skidt investering” og at renterne er ”urealistiske”.

Endvidere meddeles, at det omtalte tvangsopløste selskab: Harluf System Service og dets tidligere direktion ikke er én og samme person som [B] i [K]. Der er tale om 2 forskellige personer – blot med samme navn.

Direktør [A],[K].”

Penge og Privatøkonomi afviste ved brev af 23. januar 2006 at bringe et genmæle.

Klager fastholdt i telefax af 1. februar 2006 kravet om genmæle.

Efter yderligere korrespondance bragte Penge og Privatøkonomi i nr. 3, der udkom 23. februar 2006, følgende

”RETTELSE I Penge og Privatøkonomi nr. 1 bragte vi en artikel om [K]. Her skrev vi fejlagtigt, at direktør [B] har været involveret i tvangsopløste Herluf System Service. Desuden kunne man få det indtryk, at[K] kalder deres egne produkter en skidt investering. Det er ikke tilfældet, men er udelukkende vores vurdering. Vi beklager fejlene.”

2. Parternes synspunkter

2.1. [K]

[K] har indledningsvis anført, at indklagede allerede har imødegået klagers indsigelser omkring fejlagtig henvisning til [B]s deltagelse i Harluf System Service, ligesom indklagede tillige har imødekommet klagers indsigelser omkring den af indklagede uhensigtsmæssige stramning af artiklen.

[K] har vedrørende genmælekravet anført, at Penge og Privatøkonomi uberettiget har afvist at bringe det ønskede genmæle og i stedet egenhændigt har formuleret en rettelsestekst, som er uforståelig for læseren.[K] har endvidere anført, at rettelsen ikke tilbageviser udsagnet ”investeringerne er baseret på urealistiske renter” og indeholder kommentarer.

2.2. Penge og Privatøkonomi

Penge og Privatøkonomi har anført, at oplysningerne i artiklen ikke går ud over, hvad en journalist frit kan komme med af meningstilkendegivelser, vurderinger og konklusioner. Ligesom oplysninger fra [K]s budgetter, samtaler med [A], statsautoriseret revisor Henrik Reedtz og sekretariatschef Claus Højte i Lejernes LO er med til at belyse magasinets beskrivelser og vurderinger. Penge og Privatøkonomi har videre anført, at forenklingen af andres oplysninger er almindeligt forekommende af hensyn til budskabet i en artikel.

Penge og Privatøkonomi har anført, at direktør [A] i samtalen har erkendt; at [K] ikke har opnået de rentesatser, der opereres med i budgetterne, at der er tale om en underskudforretning, og at vitale oplysninger ikke fremgår af informationsmaterialet. På denne baggrund har Penge og Privatøkonomi afvist at bringe [K]’ genmæle.

3. Pressenævnets afgørelse og begrundelse

I sagens behandling har følgende nævnsmedlemmer deltaget

Axel Kierkegaard, Jan Kristensen, Kaare R. Skou og Ole Askvig.

Det følger af medieansvarslovens § 36, at anmodning om genmæle i massemedierne over for oplysninger af faktisk karakter, som er egnet til at påføre nogen økonomisk eller anden skade af betydning, og som er blevet bragt i et massemedie, skal tages til følge, medmindre oplysningernes rigtighed er utvivlsom. Pressenævnet finder, at udsagnet ”investeringerne er baseret på urealistiske renter” fremstår som Penge og Privatøkonomis vurdering, hvorfor der ikke er tale om en oplysning af faktisk karakter, der kan begrunde et genmæle.

Afgjort den 14. juni 2006

Resumé

Klager – et ejendomsselskab – klagede over artikler bragt i Penge og Privatøkonomi.

Det følger af medieansvarslovens § 36, at anmodning om genmæle i massemedierne over for oplysninger af faktisk karakter, som er egnet til at påføre nogen økonomisk eller anden skade af betydning, og som er blevet bragt i et massemedie, skal tages til følge, medmindre oplysningernes rigtighed er utvivlsom. Pressenævnet fandt, at udsagnet ”investeringerne er baseret på urealistiske renter” fremstod som Penge og Privatøkonomis vurdering, hvorfor der ikke var tale om en oplysning af faktisk karakter, der kunne begrunde et genmæle.