Genoptagelse af erstatningsfastsættelse for ekspropriation af areal til anlæg af privat fælles vej

Genoptagelse af erstatningsfastsættelse for ekspropriation af areal til anlæg af privat fælles vej

Genoptagelse af erstatningsfastsættelse for Holbæk Kommunes ekspropriation af areal fra matr.nr. 10-k Ladegården, Holbæk jorder til anlæg af den private fællesvej "Konsul Beyers Alle".

Sagens forløb.

Holbæk Byråd vedtog den 22. april 1999 at ekspropriere ret til nødvendigt arealudlæg til anlæg af den private fællesvej "Konsul Beyers Alle", jf. privatvejslovens § 23, stk. 2 og stk. 3, jf. § 40, stk. 3. Da der ikke kunne opnås enighed med ejeren af matr.nr. 10-k Ladegården, Holbæk jorder (ejendommen) anmodede kommunen ved brev af 27. april 1999 taksationskommissionen om at fastsætte erstatningen. Der blev eksproprieret et areal på 1.610 m2 fra ejendommen.

Ved kendelse af 1. september 1999 fastsatte taksationskommissionen erstatninger til ejeren af ejendommen for

arealafståelse 1.610 m2 á 140 kr./m2

225.400 kr.

alle ulemper

50.000 kr.

udgifter til sagkyndig bistand

5.000 kr.

Ved brev af 8. september 2000 anmodede Holbæk Kommune om genoptagelse af taksationen med henblik på nedsættelse af den fastsatte arealerstatning.

Ved kendelse af 4. december 2000 afviste taksationskommissionen at genoptage sagen, hvilket taksationskommissionen blev pålagt ved kendelse afsagt 19. juni 2001 af Overtaksationskommissionen for Frederiksborg og Vestsjællands Amter. I overtaksationskommissionens begrundelse anføres

"Overtaksationskommissionen har noteret sig, at det af taksationskommissionens kendelse af 1. september 1999 bl.a. fremgår, at taksationskommissionen har lagt ejerens oplysning om, at de afståede arealer ikke er forurenet, til grund for den fastsatte arealerstatning og i tilknytning hertil har anført, at hvis det ved etablering af vejen viser sig, at arealet eller dele af dette er forurenet, kan kommunen begære taksation af arealerstatningen genoptaget.

På denne baggrund må Overtaksationskommissionen lægge til grund, at det har været en væsentlig og betydende forudsætning for den fastsatte arealerstatning, at arealet ikke var forurenet.

Overtaksationskommissionen må endvidere efter de nu fremlagte bilag lægge til grund, at det nu er godtgjort, at der er en overvejende sandsynlighed for, at også de afståede arealer har været forurenet, og dermed en overvejende sandsynlighed for, at denne væsentlige og betydende forudsætning for arealerstatningen ikke er i overensstemmelse med de faktiske forhold.

På denne baggrund og da taksationskommissionen er en forvaltningsmyndighed, der selv har ansvaret for, at en sag bliver rigtigt og tilstrækkeligt oplyst, finder Overtaksationskommissionen, at Holbæk Kommunes anmodning om at sagen genoptages, skal imødekomme med henblik på, - eventuelt ved medvirken af sagkyndig bistand i medfør af vejlovens § 59, stk. 2, - at få endelig fastslået, om de afståede arealer har været forurenet, og hvilken indflydelse dette i givet fald skal have på erstatningsfastsættelsen.

Der er herved også taget hensyn til, at forudsætningen, om at det afståede areal ikke er forurenet, har været ejeren bekendt på en sådan måde, at han måtte regne med, at erstatningen eventuelt vil blive ændret, hvis det senere viser sig, at arealet er forurenet. Ejeren har derfor ikke med rette kunne indrette sig på, at den ved kendelsen af 1. september 1999 fastsatte erstatning var endelig."

På møder den 7. december 2001 og 7. juni 2002 blev behandlingen af genoptagelsen drøftet med kommunen og lodsejerens repræsentanter og på møde den 14. november 2003 er spørgsmålet om erstatningsfastsættelsen forhandlet med parterne.

Oplysninger om ejendommen.

Ejendommen ejes af G.H. Ejendomsleasing K/S og var ifølge tingbogen af areal 17.686 m2. Ejendommen er vurderet sammen med matr.nr. 9-bs samme sted. Ejendommens samlede areal var 28.441 m2, og den samlede ejendom var pr. l. januar 1999 ansat i ejendomsværdi til 3.200.000 kr., heraf grundværdi 284.400 kr.

Vestsjællands Amt skrev den 12. juli 1999 til GH Støberierne af 1986 A/S om varsling af ændring af registrering af affaldsdepot.

Vedr. deponeret støbesand, tungmetaller og oliekomponenter på ejendommen Lundemarksvej 22, Holbæk

I 1991 registrerede Vestsjællands Amt et affaldsdepot på ovennævnte ejendom på grund af viden om støbesandsdepot. Registreringen som affaldsdepot blev aldrig tinglyst. I 1997 foretog amtet så en orienterende undersøgelse på ejendommen. På baggrund af denne undersøgelse fremgår det, at der er deponeret støbesand på det meste af matr.nr. 10-k Ladegården, Holbæk Jorder. Amtet registrerede dog kun det område, der ved analyser var konstateret forurenet.

Udover at der ved undersøgelsen i 1997 blev fundet forurening der stammer fra deponeringen af støbesandet og evt. afkast fra kupolovnene blev der også fundet forurening med oliekomponenter som antagelig stammer fra nedgravede tanke.

I forbindelse med ansøgning af den nye vej, Konsul Beyers Alle, er der taget en del jordprøver i forbindelse med en jordklassificering, langs det vestlige skel på matr. nr. 10-k. Der er konstateret støbesand i stort set alle prøverne. ... I en del af prøverne blev der konstateret tungmetalindhold, der overstiger amtets grænseværdier. Sammenholdes undersøgelserne fra 1997 med de nyeste undersøgelser, kan det konkluderes, at hele støbesandsdepotet er diffust forurenet med tungmetaller. På baggrund af dette udvides registreringen som affaldsdepot til at opfatte hele støbesandsdepotet.

Vestsjællands Amt finder på baggrund af ovenstående, at det er godtgjort, at en del af ejendommen matr.nr. 9-bs og 10-k Ladegården, Holbæk Jorder er forurenet.

Den omtrentlige udstrækning af forureningen fremgår af vedlagte kortrids. Forureningens fulde udstrækning er endnu ikke kendt.

Registrering af affaldsdepot på ejendommen.

Det forurenede areal vil i medfør af affaldsdepotlovens, jf. lovbekendtgørelse nr. 939 af 27. oktober 1996, §§ 1 og 4 blive registreret som affaldsdepot med nummeret 315-218, hvilket De hermed varsles om. Registreringen vil yderligere blive tinglyst på ejendommen, jf. lovens § 12. Registreringen omfatter kun det forurenede areal.

Rådighedsindskrænkning som følge af registrering.

Arealet, som amtet agter at registrere som affaldsdepot, må ikke bebygges eller overgå til anden anvendelse, medmindre arealet frigives af amtet til det pågældende formål. Ved anden anvendelse forstås jordarbejder, terrænregulering, nyt byggeri og ændring af anvendelsen af eksisterende byggeri m.m. Ejendommen anvendes i dag til erhverv (støberi).

Opmærksomheden skal henledes på, at rådighedsindskrænkningen kun vil komme til at gælde for den del af ejendommen, der er forurenet, jf. kortridset.

Undersøgelse og afværge af forureningen.

Idet forureningen er sket helt eller delvist før 1. november 1972 er det affaldsdepotlovens regler der gælder for oprydning af forureningen.

Værditabsloven.

Deres ejendom er således ikke omfattet af værditabsloven.

Med amtets varslingsbrev fulgte sålydende deklarationsudkast

I forbindelse med en registreringsundersøgelse på ejendommen Lundemarksvej 22 i Holbæk, er der konstateret en forurening med tungmetaller, phenol og oliekomponenter. Den omtrentlige udstrækning af arealet, hvor forureningen har fundet sted, fremgår af vedlagte kortrids. På det forurenede område er der i dag erhverv (jernstøberi).

I medfør af affaldsdepotloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 939 af 27. oktober 1996, §§ l og 4, er den del af ejendommen, hvor der er forurenet, registreret som affaldsdepot med nummeret 315-218.

Efter lovens § 18 må et areal, der er registreret som affaldsdepot ikke bebygges eller overgå til anden anvendelse, medmindre arealet frigives til det pågældende formål. Ved ændret anvendelse forstås jordarbejder, terrænregulering, nyt byggeri, ændring af anvendelsen af eksisterende byggeri m.m.

Den 23. december 1999 skrev Vestsjællands Amt til Holbæk Jernstøberi A/ S om registrering af affaldsdepot.

Deponeret støbesand, tungmetaller og oliekomponenter på ejendommen Lundemarksvej 22, Holbæk

De blev med brev af 12. juli 1999 varslet om, at Vestsjællands Amt agtede at registrere et affaldsdepot på Deres ejendom, fordi der er efterladt en forurening som følge af støbesandsdetpot.

De blev i brevet opfordret til, inden 4 uger, at komme med indsigelser eller kommentarer til registreringen. Amtet modtog ved brev den 3. august 1999 indsigelse fra Holbæk Jernstøberi A/S 1999 mod varsling om ændring af registreret affaldsdepot af 12. juli 1999. Amtet har kommenteret indsigelsen den 18. november 1999. Idet der ikke er fremkommet kommentarer, sættes registreringen i værk.

.

Undersøgelser af ejendommen.

CNS miljø Aps har udført en historisk undersøgelse af Lundemarksvej 22, Holbæk med følgende

6. Sammenfatning

Orienterende foureningsundersøgelse er udført på ejendommens Lundemarksvej 22, matr. 10-k og 9-bs Ladegården, Holbæk jorder, som i perioden 1918-1996 er anvendt af Holbæk Jernstøberi.

Den historiske redegørelse identificerer en række risikoområder i forhold til jord og grundvandsforurening

- Jordoverfladen kan være forurenet som følg af deposition af tungmetalholdigt støv fra støberiet. Belastningen forventes at være størst omkring de tidligere kupolovne.

- Der identificeres i alt 11 oplag af fyrings- eller smøreolier. Af disse synes mindst fire at være jordtanke, mens et tromlelager med diverse olieprodukter stadig ses i garagebygning.

- På matrikel 10-k er deponeret en mængde støberiaffald.

Feltundersøgelse omfatter i alt 16 lokaliseringsboringer placeret på affaldsdepot, ved olieoplag samt på friareal ved tidligere kupolovn. Jord- og vandprøver er undersøgt for indhold af tungmetaller, kemiske bindemidler samt olieprodukter.

Tre terrænnære jordprøver udtaget syd for den gamle støbehal er undersøgt for indhold af bly, kobber, chrom og nikkel. Ved analyserne er fundet store inhomogeniteter, idet bly-koncentrationer varierer fra baggrundsniveau og op til 370 mg/kg TS, kobber-koncentrationer andrager op til 110 mg/kg TS og chrom-koncentrationer op til 28 mg/ kg TS. Nikkel-koncentrationerne svarer til baggrundsniveauet.

Der er konstateret tre olieforureninger, som kan relateres til oplag af fyringsolie. I boring B8 placeret ved 6.000 1 jordtank er der i 4,0 m's dybde truffet fyringsolie i koncentrationer på 4.900 mg/kg TS. Forureningen er afgrænset vertikalt til intervallet 3-5 m under terræn.

I boring B10, udført ved 8.000 1 jordtank, er i 2,5 m's dybde truffet fyringsolie i koncentrationer på 1.000 mg/kg TS. Forureningen er afgrænset vertikalt til intervallet ca. 2-3 m under terræn.

I boring B13, placeret ved 4.000 1 jordtank, er i 1 m's dybde truffet fyringsolie i koncentration på 250 mg/kg TS. Forureningen kan kun detekteres ved morænelersoverfladen i denne dybde, og kan evt. tilskrives spild fra overfladen, som har spredt sig på denne. Den præcise placering af den nævnte tank er ikke fastlagt.

Støbesandsdeponeringen på matr. 10-k er truffet i en mægtighed på op til 6,7 m. I det deponerede støbesand træffes stedvist slagger og støbejernsfragmenter.

Ved analyse for indhold af bindemidlerne phenol og isophoron er truffet phenol i koncentrationer op til 420 pg/kg TS. Analyse af vandprøve udtaget i selve fyldlegemet viser ikke indhold af disse stoffer i grundvandet.

Tungmetalanalyser af støbesandsprøver viser store inhomogeniteter i materialet. Maksimale bly-koncentrationer andrager 67 mg/kg TS, kobber-koncentrationer på op til 110 mg/kg TS, chrom-koncentrationer på op til 26 mg/kg TS og nikkel-koncentrationer op til 24 mg/kg TS.

Hedeselskabet har den 12. maj 1999 udfærdiget et notat om jordklassificering, hvoraf fremgår

1.GENERELT

I forbindelsen med udstykningen af Phønix's grund Lundemarken 24-26 skal der etableres en ny vej, Beyers Alle, gennem naboejendommen Lundesmarkvej 22.

I juli 1998 søgte Holbæk Kommune, Vestsjællands Amt om frigivelse af den del af ejendommen Lundemarksvej 22, hvorpå Beyers Alle skal etableres. Amtet meldte tilbage, at vejarealet ikke vil berøre depotet, hvorfor det ikke er nødvendigt med en frigivelse.

Ved etablering af vejen forventes det, at der skal bortkøres jord, og derfor udføres en jordklassificering. Formålet med jordklassificeringen er at finde en egnet grusgrav eller modtageranlæg til den jord, som skal bortskaffes i forbindelse med etablering af vejen.

2 JORDPRØVE UDTAGNING

Udfra længde- og tværprofilet er det estimeret, at der skal bortskaffes ca. 1800 tons jord. Til jordklassificering skal der i henhold til "Vejledning i håndtering og bortskaffelse af forurenet og renset jord på Sjælland og Lolland-Falster, februar 1997", udtages 38 jordprøver.

3. ANALYSERESULTATER

Der er foretaget en analyse af 10 udvalgte jordprøver for PAH'er og tungmetaller, mens der udføres 3 analyser for total kulbrinter og 3 analyser for phenoler.

4 KLASSIFICERING

På baggrund af analyseresultaterne klassificeres jorden i henhold til "Bilag A i Vejledningen i håndtering og bortskaffelse af forurenet og renset jord på Sjælland og Lolland-Falster", februar 1997. ...

I jordprøverne 3, 14 og 35 er der ikke konstateret overskridelser i forhold til kvalitetskriterierne for de analyserede komponenter.

I jordprøverne 11, 23, 29 og 30 er der konstateret overskridelser på de analyserede komponenter i forhold til kvalitetskriterierne for total kulbrinter (felt 11, 23), cadmium (29) og nikkel (29, 30). Således at jorden klassificeres som klasse 2. Overskridelserne i prøverne 29 og 30 vurderes til at være minimale.

I jordprøverne 8 og 20 er der konstateret overskridelser af henholdsvis phenol og bly i forhold til kvalitetskriterierne, således at jorden klassificeres som klasse 3.

I jordprøve 17 er der konstateret overskridelser af phenol i forhold til kvalitetskriterierne, således jorden klassificeres som klasse 4.

5 ANBEFALING

Da det ikke vil være muligt at klassificere jorden i forbindelse med afgravningen, grundet de forskellige forureningskomponenter, anbefales det at drøfte disponeringen af overskudsjord med Vestsjællands Amt.

F.eks. vil overskudsjorden muligvis kunne indbygges i den kommende støjvold langs skellet til jernstøberiet. Eller lægges på det registrerede depot på grunden.

Det vil ligeledes være muligt at benytte støbesandet som bundsikring i vejen således, at der skal bortskaffes mindre jord.

Hedeselskabet har den 25. august 2000 udfærdiget en afrapportering, hvoraf fremgår

1. INDLEDNING

I forbindelse med byggemodning af den tidligere Phønix grund er der etableret en vej (Konsul Beyers Alle) fra Lundemarksvej til torvet foran HE Kollegiet. Konsul Beyers Alle går igennem følgende områder

- GH Holbæk Jernstøberi A/S, Lundemarksvej 22, matr. 10-k Ladegården, Holbæk Jorde

- Phønix grunden, Lundemarksvej 24-26, matr.nr. 7-av Ladegården, Holbæk Jorde. Denne afrapportering omhandler håndtering af forurenet jord i forbindelse med etableringen af Konsul Beyers Alle.

Ved anlægsarbejderne af Konsul Beyers Alle er der foregået følgende aktiviteter

- Bortskaffelse af overskuds støbesand og udlægning af markeringsnet på ejendommen GH Holbæk jernstøberi, Lundemarksvej 22

1.1 Formål og strategi

Det overordnede formål med anlægsarbejderne er at kunne etablere Konsul Beyers Alle. Anlægsarbejderne er udført i henhold til notat "Ansøgninger om etablering af Konsul Beyers Alle" ... samt "Tilladelse til iværksættelse af anlægsarbejder fra Vestsjællands Amt,...

Håndteringen af forurenet jord er foretaget i henhold til Vejledningen "Håndtering af forurenet jord på Sjælland" ... Der er håndteret forurenet jord i følgende områder.

Jernstøberiet, Lundemarksvei 22

Overskudsjorden er opgravet og bortskaffet. I bunden af udgravningen er der udlagt markeringsnet med det formål, at man i forbindelse med evt. kommende ledningsarbejder gøres opmærksom på ændret jordforhold og forureningssituation.

1.2 Miljøteknisk tilsyn

Der er udført miljøtilsyn i forbindelse med bortskaffelse af støbesandet og udlægning af markeringsnet samt gravearbejdet ved kantinen og tank 10. Tilsynet er ligeledes udført i henhold til "Tilladelse til iværksættelse af anlægsarbejder fra Vestsjællands Amt,

2 HÅNDTERING AF FORURENET JORD

2.1 Jernstøberiet, Lundemarksvej 22

Ved indledende klassificering af jorden i vejtraceet på ejendommen GH Holbæk jernstøberi A/S, Lundemarksvej 22, blev der konstateret forurening med flere forureningskomponenter og forureningsklasser. Den konstaterede forurening er primært knyttet til det deponerede støbesand fra produktionen på Jernstøberiet.

Jorden i vejtraceet er klassificeret på baggrund af analyseresultaterne, udtaget ved prøvegravninger udført i marts 1999. Klassificeringen er udført i henhold til vejledningen "Håndtering af forurenet jord på Sjælland" ...

I nedenstående tabel fremgår resultatet af klassificeringen. Den nærmere beskrivelse af klassificeringsarbejdet, og placering af felterne fremgår af notat, Jordklassificering Beyers Alle, Lundemarken 24-26, Holbæk udarbejdet af Hedeselskabet 12. maj 1999.

På baggrund af jordklassificeringen, hvor der blev konstateret forurening i støbe-sandet blev vejprojektet ændret, således at traceet Konsul Beyers Alle blev hævet. Efter en geoteknisk vurdering er støbesandet anvendt som bundsikringsgrus.

Til adskillelse af støbesand og den nye vejbelægning er der udlagt et orange markeringsnet i hele vejbredden. Nettet er udlagt for, at sikre, at man ved senere anlægsarbejder bliver gjort opmærksomt på det forurenede støbesand.

Den 28. og 29. februar er 804,98 tons støbesand, som ikke kunne genbruges ved anlægsprojektet bortskaffet til A/S Bioteknisk Jordrens i Kalundborg.

.

Syn og skøn under taksationssagen.

Taksationskommissionen har til denne sag udmeldt biolog Troels Wenzel til at foretage et syn og skøn. Han har i en erklæring af 26. februar 2003 besvaret de stillede spørgsmål (spørgsmål 6 og 7 udgik)

Besvarelse

På grundlag af det foreliggende materiale vil undertegnede, efter bedste evne og overbevisning, besvare de foreliggende spørgsmål på følgende måde

Spørgsmål l

Ud fra de foreliggende oplysninger bedes De oplyse om der er konstateret jordforurening på ejendommen matr. nr.: 10-k Ladegården, Holbæk jorder, herunder navnlig på det areal som Holbæk Kommune har eksproprieret til anlæg af den private fællesvej, "Konsul Beyers Alle". I bekræftende fald bedes den konstaterede forurening beskrevet, herunder om der er tale om sporadisk eller udbredt forurening.

Svar

Ja, der er konstateret forurening på matr. nr.: 10-k Ladegården på det areal som Holbæk kommune har eksproprieret til anlæg af Konsul Beyers Alle.

Der er konstateret forurening i udlagt støbesand fra Holbæk Jernstøberi.

Iht. "Vejledning i håndtering og bortskaffelse af forurenet og renset jord på Sjælland, februar 1997" er der konstateret lettere overskridelser af renjordskriteriet for følgende forureningskomponenter

1 stk. overskridelse af grænseværdien for bly, 1 stk. overskridelse for kadmium, 2 stk. overskridelser for nikkel. Dette er gældende for 10 stk. analyserede prøver af støbesandet.

12 stk. prøver er der konstateret en overskridelse for phenoler, dette for 3 stk. analyserede jordprøver.

Der er konstateret 2 stk. overskridelser for total kulbrinter, dette for 3 stk. analyserede prøver.

Der er tale om en lettere diffus forurening af støbesandet. Der er ikke konstateret et ensartet forureningsbillede i relation til analyserede komponenter.

Forureningen kan betegnes som sporadisk fordelt i støbesandet.

Spørgsmål 2

Kan det afgøres hvornår og hvorledes en konstateret forurening er sket?

Svar

Dette kan ikke ud fra det i sagen foreliggende materiale vurderes hvornår det aktuelle støbesand er deponeret på det pågældende areal. Støberiet har "produceret" støbesand som affald fra produktionen siden 1918. Støbesandet har frem til dato være deponeret på støberiets arealer.

Spørgsmål 3

Hvilke skadevirkninger vil være følgen af en konstateret forurening?

Svar

I relation til den tidligere og nuværende arealanvendelse, vurderes der ikke at kunne opstå skadevirkninger relateret til støbesandet på det aktuelle areal.

Spørgsmål 4

Hvilke foranstaltninger har været og vil fremover være påkrævet eller påbudt ved lov som følge af en konstateret forurening?

Svar

Såfremt arealanvendelsen ændres til en mere følsom anvendelse end den aktuelle, vejareal, skal der indhentes tilladelse her til fra Amtet.

Såfremt der under anlægsarbejder skal håndteres overskudsmaterialer i form af støbesand, skal dette overskudsmateriale håndteres efter på de håndteringstidspunktet gældende regler.

Håndteringen af støbesandet under anlægsarbejderne i relation til etablering af Konsul Byers Alle, er helt i overensstemmelse med gældende regler på det aktuelle tidspunkt. Dvs. genanvendelse iht. §19 i MBL og/eller ekstern deponering på miljøgodkendt modtageanlæg.

Spørgsmål 5

Er en forurening, navnlig af det til vejanlæg eksproprierede areal, blevet fjernet eller elimineret ved de foretagne foranstaltninger/afgravninger?

Skal der også fremover iagttages særlige foranstaltninger til imødegåelse af en forurening?

Svar

Jf "Phønix Afrapportering, Konsul Beyers Alle" 25. august 2000, er 804,98 tons støbesand borkørt til Soilrem i Kalundborg, tidligere Bioteknisk Jordrens. Ca. 1.000 tons er genanvendt som bundsikringsmateriale under Konsul Beyers Alle.

Der skal kun iagttages særlige foranstaltninger såfremt den nuværende arealanvendelse ændres til en mere følsom anvendelse, og der ved denne arealanvendelse vil være risiko for direkte kontakt med det tilbageblevne støbesand. Genanvendelse må først foretages efter accept fra Amtet ved en så kaldt § 19-tilladelse.

Spørgsmål 8

Er det muligt ud fra de foreliggende oplysninger (undersøgelser og analyser af området) for det areal, hvor den private fællesvej, "Konsul Beyers Alle" er etableret, at skelne støberisand med indhold af miljøfremmede stoffer over henholdsvis fastsatte kriterier?

Svar

Ja, dette på baggrund af de foretagne klassifikationsanalyser, jf. notat fra Hedeselskabet 12. maj 1999.

Spørgsmål 9

Er bortskaffelsen af støberisand fra arealet anvendt til den nye fællesvej sket i overenstemmelse med retningslinier, som er fastsat om behandling af forurenet jord?

Svar

Ja.

Oplysninger fra Vestsjællands Amt som miljømyndighed.

Taksationskommissionen har ved breve af 14. maj og 14. august 2003 stillet nogle spørgsmål til Vestsjællands Amt som miljømyndighed. Vestsjællands Amt har besvaret spørgsmålene ved breve af 20. juni og 8. september 2003.

Spørgsmål l.

Var det som følge af tinglysningen af deklaration om affaldsdepot på ejendommen, matr.nr. 10-k Ladegården, Holbæk jorder, påkrævet, at der skulle foretages foranstaltninger ?

Svar på spørgsmål l

Da man i 1999 igangsatte projektet, skulle man, jf. den da gældende lovbekendtgørelse nr. 939 af 27. oktober 1996 § 17 have tilladelse til at foretage anlægsarbejder. Den eneste reelle foranstaltning der blev stillet krav om i forbindelse med nævnte anlægsarbejde, var at der skulle føres tilsyn af et uvildigt firma ved anlægsarbejderne.

Der har ikke på noget tidspunkt været krav om, at grundejer skulle foretage foranstaltninger uden, at det var som led i et anlægsarbejde.

Spørgsmål 2.

Hvis spørgsmål l besvares bekræftende, hvem har/havde pligt til at foretage påkrævede foranstaltninger, og hvem har/havde pligt til at betale herfor?

Svar på spørgsmål 2

Den, tilladelsen er stilet til, er den, der har pligt til at opfylde kravene, i dette tilfælde bygherre Monberg og Thorsen. Det offentlige dækker ikke udgifterne, det må de involverede parter selv finde ud af, men som udgangspunkt er det bygherren.

Spørgsmål 3.

Er amtet enig i besvarelsen af spørgsmål 3 i den indhentede tekniske erklæring om det eksproprierede areal, hvorefter den teknisk sagkyndige vurderer, at der ikke kan opstå skadevirkninger relateret til støberisandet i relation til den tidligere (jernstøberiets) arealanvendelse ?

Svar på spørgsmål 3

Ja.

Spørgsmål 4.

Er amtet enig i besvarelsen af spørgsmål 3 i den indhentede tekniske erklæring, hvorefter den teknisk sagkyndige vurderer, at der ikke kan opstå skadevirkninger relateret til støberisandet i relation til den nuværende arealanvendelse (som privat vej)?

Svar på spørgsmål 4

Ja

Spørgsmål 5.

Er amtet enig i besvarelsen af spørgsmål 4 i den indhentede tekniske erklæring, hvorefter alene en ændring af arealanvendelsen til en mere følsom anvendelse end den tidligere (jernstøberiets) krævede indhentelse af tilladelse fra amtet ?

Spørgsmål 6.

Er amtet enig i besvarelsen af spørgsmål 4 i den indhentede tekniske erklæring, hvorefter alene en ændring af arealanvendelsen til en mere følsom anvendelse end den aktuelle (som privat vej) kræver indhentelse af tilladelse fra amtet ?

Svar på spørgsmål 5 og 6

I januar 2000 blev den tidligere affaldsdepotlov erstattet af en ny lov, jordforureningsloven. Ifølge jordforureningsloven vil der ikke skulle gives tilladelse på nævnte ejendom med mindre brugen af det kortlagte areal skal ændres til bolig, børneinstitution, offentlig legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område, kolonihave, sommerhusgrund eller institution. Dog skal man ved jordarbejder på det kortlagte areal være opmærksom på at såfremt jorden graves op og lægges et andet sted, skal amtet kontaktes da det kan kræve en tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens § 19. Hvis der skal køres jord ud fra det kortlagte areal, skal flytningen anmeldes til kommunen.

Spørgsmål 7.

Har kommunens ekspropriation og anvendelse af et areal af matr.nr. 10-k Ladegården til privat vej krævet amtets tilladelse ?

Svar på spørgsmål 7

Som nævnt i svar l, så krævede anlægsarbejder dengang tilladelse. Det ville det ikke gøre i dag, jf. svar 5 og 6.

Spørgsmål 8.

Hvis spørgsmål 7 besvares bekræftende bedes amtet oplyse, om der er givet tilladelse til anlæg af privat vej, og hvilke vilkår der måtte være stillet for tilladelsen.

Svar på spørgsmål 8

Det væsentligste vilkår var at der skulle være miljøteknisk tilsyn der skulle forestå sortering af jorden m.v.

Spørgsmål 9.

Hvis der i anledning af anvendelse af et areal af matr.nr. 10-k Ladegården til privat vej har været pligt til at foretage foranstaltninger, hvilke foranstaltninger har da været påkrævet, og hvem har haft pligt til at udføre foranstaltningerne ?

Svar på spørgsmål 9

De foranstaltninger der var stillet krav om var at der skulle være et uvildigt miljøteknisk tilsyn. Der var kun stillet krav om analyser såfremt arealet skulle dokumenteres uforurenet (se også svar 9). Bygherren har som udgangspunkt pligten til at udføre foranstaltningerne.

Spørgsmål 10.

Hvis der i anledning af vejanlægget har været pligt til at udføre foranstaltninger, hver har da haft pligt til at betale herfor ?

Svar på spørgsmål 10

Det har som udgangspunkt bygherren.

Tillægsspørgsmål til svarene på spørgsmålene 4 og 6

Skulle bortskaffelse af støberisand ske til et anlæg, der er godkendt til at modtage forurenet jord, eller kunne bortskaffelse ske til andre steder ?

Svar på tillægsspørgsmål

Som beskrevet i svar på spørgsmål 6 jf. amtets brev af 20. juni 2003 så er der 2 muligheder

- Hvis man ønsker, at opgravet støberisand skal blive på ejendommen (uændret arealanvendelse), skaf man høre amtet om dette evt. kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens § 19.

- Hvis støberisand skal køres væk fra ejendommen, er det kommunen som er affaldsmyndighed, der afgør og anviser, hvor jorden skal køres hen.

Før januar 2000 var kommunen også anvisningspligtig ved bortskaffelse af jord (som her støberisand), der henvises derfor til Holbæk Kommune.

Parternes påstande, forklaringer og argumenter.

Holbæk Kommune har nedlagt påstand om, at arealerstatningen nedsættes til 10 kr/m2 eller til 16.100 kr., og at de tidligere tilkendte erstatninger for ulemper og udgifter til sagkyndig bistand ikke ændres.

GH Ejendomsleasing K/S har nedlagt påstand om, at arealerstatningen fastsættes til 480.000 kr. evt. med fradrag af et beløb på højst 65.000 kr., at ulempeerstatningen forhøjes til 200.000 kr., og at der tilkendes dem yderligere 48.871,60 kr. til dækning af advokat- og konsulentbistand.

Direktør Anders Asmind, Holbæk Kommune, har om fastsættelsen af arealerstatningen henvist til Højesterets dom af 30. marts 1998 (UfR 1998.709H) og til, at det eksproprierede areal på grund af forurening ikke har haft en højere værdi end 10 kr/m2. Ejeren har været bekendt med, at der var forurening på ejendommen og har i den anledning fået nedsat sin ejendomsskattebetaling.

Direktør Per Wolff Petersen, GH Ejendomsleasing K/S, har bekræftet, at ejerne med henvisning til det registrerede affaldsdepot fik nedsat ejendomsskatten, som derved er betalt i forhold til en grundværdi på 10 kr/m2.

Wolff Petersen har anført, Holbæk byråd den 22. april 1998 godkendte, at arealerhvervelsen skulle betales med 140 kr/m2.

Wolff Petersen har foklaret, at at ejerne ikke i august 1999 havde kendskab til Hedeselskabets analyser. Efter de oplysningerne man havde da fra amtet, lå det eksproprierede areal uden for det areal, som efter ejernes vidende var registreret som affaldsdepot.

Wolff Petersen har forklaret, at støberiet har tilladelse til genanvendelse af furansandet til sin egen produktion. Efter virksomhedens miljøgodkendelse skal der ske en regelmæssig bortskaffelse af støberisand. Bortskaffelse kan billigst ske ved, at støberiet finder projekter, som kan genanvende støberisandet. Han har fået oplyst, at fa. Rambøll har anvendt og fortsat påregner at anvende støberi sand på Kalundborg Havn. Wolff Petersen har videre forklaret, at det er helt almindeligt, at støberisand genanvendes i vejtraceer, og at støberisand ligger på ejendommen, indtil der er opsamlet en større mængde, idet entreprenører ikke er interesserede i at modtage mindre mængder.

Wolff Petersen har anført, at det eksproprierede areal har fuld værdi for virksomheden og tæller fuldt med ved beregning af udnyttelsesgrad, og eventuelle trusler fra forureningen kan til sin tid afværges af amtet uden udgift for støberiet. Eventuel forurening repræsenterer kun en udgift i det tilfælde, man ikke ønsker at afvente, at myndighederne tager initiativ til at afværge/ fjerne en eventuel forurening. Den krævede erstatning skal dække virksomhedens udgifter til erstatningskøb af jord. Der er dog ikke taget hensyn til eventuelle tilslutningsafgifter udover kloakeringsbidrag ved erhvervelse af erstatningsareal.

Wolff Petersen har fremlagt en erklæring fra statsaut. ejendomsmægler, valuar Niels Weinreich om, at der for industriejendomme i Holbæk betales en byggeretsværdipris på ca. 600 kr/m2.

Wolff Petersen forklarede, at støberiet i forbindelse med anlægget af vejen blev spurgt, om man ville modtage den overskydende jordmængde på 800 m3. Det var man villig til mod en betaling på 65.000 kr. svarende til udgifterne til en senere bortkørsel. Der blev imidlertid aldrig indgået aftale derom.

På forespørgsel oplyste kommunens repræsentanter, at det genanvendte støberisand har erstattet andet vejmateriale, som ville have kostet 50-75 kr/m3.

Konsulent Thorkild Andersen, Dansk Industri, anførte, at man ved vejanlægget ikke har fulgt vilkåret i amtets tilladelse om at holde forurenet og ikke forurenet jord adskilt, og at det er en privat bygherre, som har betalt anlægsudgifterne for vejen. Holbæk Kommune har alene betalt for arealerhvervelsen. I stedet for at bortkøre overskudsjord fra vejanlægget, kunne overskudsjorden have været lagt i depot på restejendommen, til jorden kunne have været afleveret til et projekt, som f.eks. på Kalundborg Havn. Han anførte videre, at for ejerens brug af ejendommen har det ikke haft nogen betydning, at der var forurenet jord. Den forurenede jord har ikke påvirket ejernes byggemulighed. Ejeren har også kunnet bygge, hvor der var forurenet jord.

Taksationskommissionens bemærkninger og afgørelse

Efter de til brug for genoptagelsen af sagen indhentede oplysninger var der en sporadisk forurening på ejendommen, herunder på det eksproprierede areal. Forureningen må antages at have betydet, at ejendommen for enhver køber havde en mindre værdi. Dette må også antages at gælde for ejendommens grundværdi.

Efter hvad taksationskommissionen har fået oplyst til sagen, finder taksationskommissionen at værdien af det eksproprierede areal må nedsættes, således at Holbæk Kommune efter taksationskommissionens skøn skal betale 100 kr/m2 for det eksproprierede areal.

Taksationskommissionen finder ikke, at der under den fornyede behandling af sagen er fremkommet oplysninger, som kan føre til en forhøjelse af erstatningen for ulemper. Derimod finder taksationskommissionen, at ejerne på grund af den fornyede behandling af sagen med rette har søgt advokat- og konsulentbistand, og taksationskommissionen finder, at kommunen bør betale yderligere 30.000 kr. til ejerens udgifter til advokat- og konsulentbistand.

Erstatningsbeløbene forrentes fra datoen fra ekspropriationsbeslutningen, til betaling sker, med en årlig rente svarende til Nationalbankens diskonto på ekspropriationstidspunktet.

Udgifterne ved taksationskommissionens behandling af sagen, herunder udgifterne til syn og skøn skal betales af Holbæk Kommune.

S.E. Hansen

Ib Larsen

Jens Torben Nielsen

Denne kendelse kan af en part indbringes for Overtaksationskommissionen for Frederiksborg og Vestsjællands amtsrådskredse. Anke sker ved en skriftlig begæring til Taksationskommissionen for Vestsjællands Amt senest 4 uger efter at udskrift er kommet parten i hænde.

Resumé

Forurening på ejendommen må antage at nedsætte både ejendommens købeværdi og grundværdi. Værdien af det eksproprierede areal må derfor nedsættes.

Ejerne har på grund af den fornyede behandling af sagen, med rette søgt sagkyndig bistand, hvorfor koommunen skal betale godtgørelse for denne.