Kommunes forpligtelse til at overtage ejendom som følge af lokalplan

Kommunes forpligtelse til at overtage ejendom som følge af lokalplan

Roskilde Kommunes forpligtelse til i henhold til planlovens § 48 at overtage ejendommen matr. nr. 1 d Store Hede, Roskilde Jorder som fø1ge af lokalplan nr. 329.

Den 9. oktober 2003 foretoges forretning i Overtaksationskommissionen for Roskilde og Storstrøms Amtsrådskredse i anledning af, at advokat Svend Raether ved brev af 29. juli 2003 på vegne af Lone og Claus Majholt havde indbragt den af Taksationskommissionen for Roskilde Amtsrådskreds afsagte kendelse af 27. juni 2003 (TAX 3/03) vedrørende spørgsmålet om Roskilde Kommunes forpligtelse til, i henhold til planlovens § 48, at overtage ejendommen matr. nr. 1 d Store Hede, Roskilde Jorder.

Til stede ved forretningen var Overtaksationskommissionens formand, Bo Tarp, samt medlemmerne Kaj Petersen, Erling Klæsøe, Knud Schou og Mitte Hinge. Protokollen førtes af kommissionens sekretær, Bettina RolskovEriksen.

For og med ejerne af ejendommen, Lone og Claus Majholt, mødte advokat Svend Raether.

For og med Roskilde Kommune mødte advokat Birgitta Bundgaard. Kommunen var repræsenteret ved sekretariatschef Finn Kittelmann, kontorchef Jens Axel Pedersen og gruppeleder Dorthe Harbo.

Forretningen indledtes med en besigtigelse af ejendommen matr. nr. 1 d Store Hede, Roskilde Jorder, Københavnsvej 242, og henlagdes herefter til Roskilde Rådhus, hvor parterne fik lejlighed til at gøre deres synspunkter i sagen gældende.

Det fremgik, at ejendommen er erhvervet af Lone og Claus Majholt ved tinglyst skøde den 22. september 1980, og at de i 1994-95 fik byggetilladelse til en garage. Garagen, der er opført i tilknytning til huset på ejendommen, anvendes til værksted. Claus Majholt har gennem de sidste 11 /2 - 2 år drevet virksomhed (på hobbybasis) med reparation af trailere og hængertræk samt salg af trailere. Virksomheden gav underskud i 2002. Claus Majholt har fuldtidsarbejde som servicetekniker. Der har tidligere ligget et hus på nabogrunden. Denne grund er blevet købt af kommunen og huset efterfølgende revet ned. Omkring ejendommen ligger i dag vej- og markarealer - og noget derfra et industriområde. Ved ejendomsvurderingen 2002 er ejendommen vurderet til 1.300.000 kr.

Roskilde Kommunalbestyrelse (Byrådet) har den 9. oktober 2002 endeligt vedtaget lokalplan nr. 329 (Erhvervsområde Store Hede vest). Heraf fremgår det, at matr. nr. 1 d store Hede, Roskilde Jorder, indgår i et område (C 1) udlagt til offentlige formål (beplantnings- og stiareal), og at den eksisterende bolig på ejendommen skal nedlægges. I den tilhørende redegørelse er der bl.a. anført følgende

"I statsligt regi arbejdes med overvejelser om at foretage en udvidelse af motorvejen og eventuelt ombygning af motorvejstilslutningen ved Københavnsvej. Sigtet er at etablere en direkte forbindelse mod nord til Trekroner Station.

En løsningsmodel, der er skitseret, er ombygning af tilslutningsvejen til en stor rundkørsel, hvorfra der bliver til- og frakørsel til motorvejen. I denne forbindelse kan der eventuelt også blive mulighed for at få direkte adgang fra rundkørslen til det aktuelle erhvervsområde. Med en sådan løsning vil dele af området få en stationsnær beliggenhed.

Under alle omstændigheder regnes der indenfor overskuelig tid med en udvidelse af Holbækmotorvejen, som der skal tages højde for ved etablering af beplantning og sti langs motorvejen."

Matr. nr. 1 d Store Hede, Roskilde Jorder, var tidligere omfattet af lokalplan nr. 234 af 21. juni 1989, hvor den var beliggende i område C, om hvilket det var anført i pkt. 3.1.2. Områderne B og C: "Lettere industri- og værkstedsvirksomhed, en gros- og lagervirksomhed med tilknytning til de pågældende erhverv. Der kan ikke bortset fra funktioner, knyttet snævert til erhvervsvirksomhed, tillades selvstændig kontor- eller administrationsvirksomhed. Der kan ikke tillades støjmæssigt stærkt generende virksomhed inden for områderne. (* Note: Opmærksomheden henledes på, at dele af område C (herunder matr. nr. 1 d) som angivet på kortbilag 3 er omfattet af et konsekvensområde omkring det udlagte areal til offentlige formål)."

I redegørelsen til lokalplan nr. 234 er der bl.a. anført følgende (under afsnittet om kraftværk): "I forbindelse med det endeligt udarbejdede forslag til varmeplan for hovedstadsregionen fra 1988 har Hovedstadsrådet ønsket at der blev respekteret en konsekvenszone på 200 m fra værkets bygningsanlæg. (..) Konsekvensområdet vil belaste en del af det i lokalplanen udlagte erhvervsområde.(..) Indenfor konsekvensområdet må således forudsættes at der alene kan lokaliseres virksomheder, der dels kan tåle en vis genevirkning fra værket dels ikke medfører genevirkninger overfor værkets tekniskbiologiske processer."

(Det bemærkes, at matr. nr. 1 d fejlagtigt er anført som værende en del af område G (Område til offentligt formål) i taksationskendelsen).

For så vidt angår spørgsmålet om motorvejsudvidelsen fremgår det af oplysninger fra Vejdirektoratet, at der i januar 2001 blev indgået en aftale mellem en række partier i Folketinget om bl.a. at udbygge visse motorveje i hovedstadsområdet, og at det samtidig blev besluttet, at en udbygning af Holbækmotorvejen, hvor der er kapacitetsproblemer, skal gøres til genstand for VVMundersøgelse (Vurdering af projektets Virkninger på Miljøet). På den baggrund gennemfører Vejdirektoratet i perioden 2002-2004 en VVM-undersøgelse for at belyse de miljømæssige konsekvenser af at udbygge Holbækmotorvejen mellem Fløng og Roskilde Vest fra 4 til 6 spor med henblik på en forbedring af de trafikale forhold. Under forudsætning af, at en anlægslov vedtages senest i foråret 2005 og de nødvendige midler bevilges, påregner Vejdirektoratet følgende tidsplan: besigtigelse og ekspropriationer 2006-07, gennemførelse af anlægsarbejdet (evt. opdelt i etaper) 2007-10.

Advokat Svend Raether nedlagde på vegne af ejeren påstand om, at kommunen er forpligtet til at overtage ejendommen i medfør af planlovens § 48, stk. 1.

Til støtte for påstanden anførte advokat Svend Raether principalt,

at planlovens § 48, stk. 3, hverken efter sin ordlyd og intention hjemler, at en beboelsesejendom kan undtages fra overtagelsespligten

at det ville indebære en krænkelse af Menneskerettighedskonventionens Tillægsprotokol l, artikel 1, hvis § 48, stk. 3, skulle finde anvendelse på beboelsesejendomme

subsidiært,

at betingelserne for overtagelse efter planlovens § 48, stk. 3, i den konkrete sag er opfyldt under henvisning til de omkringliggende ejendomme

at planlovens § 48, stk. 48, stk. 3, kun kan forstås sådan, at hvor der ikke er omkringliggende ejendomme der er sammenlignelige, foreligger der overtagelsespligt

at den økonomiske interesse anført i planlovens § 48, stk. 3, dels må vurderes ud fra ejers ønske om udbygning af den fra ejendommen drevne erhvervsvirksomhed, dels ud fra at en rimeligt økonomisk anvendelse af en boligejendom består i salg, hvilket i væsentlig grad er umuliggjort i nærværende sag

at ejers rettigheder i henhold til Menneskerettighedskonventionens Tillægsprotokol 1, artikel 1, fordrer, at kommunen skal forpligtes til at overtage ejendommen i den konkrete sag

at det må betragtes som særligt byrdefuldt for ejer, at han ikke kan få viden om, og i givet fald hvornår, han kan forvente sin ejendom eksproprieret og revet ned

at det skal tillægges særlig vægt, kommunen ved brev af 20. december 2002 oplyser, at ejer kan begære ejendommen overtaget

at det er uden betydning, om lokalplanen har medført en aktuel indskrænkning i ejers benyttelsesmuligheder eller ej, og endelig

at det er uden betydning, at kommunen betragter sagen som principiel.

Advokat Birgitta Bundgaard nedlagde på vegne af Roskilde Kommune Påstand om, at Roskilde Kommune ikke er forpligtet til at overtage ejendommen i medfør af planlovens § 48, stk. l, j£ § 48, stk. 3.

Til støtte for påstanden anførte advokat Birgitta Bundgaard,

at der ikke er holdepunkter for, at planlovens § 48, stk. 3, ikke kan finde anvendelse på beboelsesejendomme, hverken i forarbejderne eller i praksis

at der i denne sag ikke foreligger forhold, der på nogen måde udgør en krænkelse af Den Europæiske Menneskerettighedskonvention

at kommunens brev af 20. december 2002 (til Naturklagenævnet) ikke indeholder en tilkendegivelse om, at kommunen anser sig forpligtet til at overtage ejendommen

at ejendommen er registreret som bolig, og at den i en årrække har været anvendt og fortsat anvendes som bolig af ejeren

at ejeren derudover driver en mindre virksomhed fra ejendommen på hobbybasis

at der ikke er noget til hinder for, at ejeren kan fortsætte den aktuelle anvendelse af ejendommen, indtil lokalplanen måtte blive realiseret

at anvendelsen af ejendommen ikke adskiller sig væsentligt fra den økonomiske anvendelse, der ville kunne ske af ejendommen, hvis de omhandlede bestemmelser i lokalplan nr. 329 ikke fandtes

at en udvidelse af fritidsvirksomheden med trailerudlejning ikke er en forudsætning for, at ejendommen, der primært har karakter af boligejendom, kan udnyttes som sådan på økonomisk rimelig måde

at eventuelle salgsvanskeligheder som følge af lokalplanen ikke i sig selv kan bevirke, at kommunen er forpligtet til at overtage ejendommen.

Birgitta Bundgaard gjorde endelig opmærksom på at sagen er principiel for Roskilde Kommune. En statuering af overtagelsespligt vil således indebære en betydelig risiko for, at kommunen som følge af sin langsigtede planlægning i andre områder vil blive påtvunget store udgifter til arealerhvervelser i utide.

Parterne fratrådte derefter.

Efter at have drøftet sagen og voteret, afsagde Overtaksationskommissionen sålydende

kendelse

Kommissionen lægger til grund, at ejendommen er en beboelsesejendom. Det lægges endvidere til grund, at ejendommen i henhold til den tidligere vedtagne (21. juni 1989) lokalplan nr. 234 var omfattet af et område, der var forbeholdt lettere industri- og værkstedsvirksomhed, men at den i henhold til den nu vedtagne (9. oktober 2002) lokalplan nr. 329 er omfattet af et område forbeholdt offentlige formål, og at lokalplanen samtidig forudsætter nedrivning af den eksisterende bolig på ejendommen.

Kommissionen lægger endvidere til grund, at beboelsesejendomme er omfattet af planlovens § 48 i sin helhed, hvilket indebærer, at spørgsmålet om kommunens pligt til at overtage ejendommen skal vurderes i overensstemmelse med § 48, stk. 3

Kommissionen lægger endelig til grund, at den omstændighed, at der ikke er andre sammenlignelige omliggende ejendomme, ikke i sig selv findes at burde medføre, at Roskilde Kommune har pligt til at overtage ejendommen.

Flertallet på 3 af kommissionens medlemmer finder, at lokalplanen ikke hindrer, at ejendommen kan udnyttes til beboelse som hidtil. De tre medlemmer finder dog samtidig, at lokalplanen reelt gør det umuligt for ejeren at sælge ejendommen, hvilket må opfattes som en sådan indskrænkning af ejerens rådighed over sin ejendom, at ejeren ikke kan anses at kunne udnytte denne på en økonomisk rimelig måde. De tre medlemmer er således af den opfattelse, at Roskilde Kommunen er forpligtet til at overtage ejendommen i henhold til planlovens § 48, stk. 1.

Et mindretal på 2, herunder kommissionens formand, finder ligeledes, at lokalplanen ikke hindrer, at ejendommen kan udnyttes til beboelse som hidtil. De to medlemmer finder imidlertid, at selv om ejerens muligheder for at sælge ejendommen på nuværende tidspunkt må anses for begrænsede, er der ikke grundlag i loven for at statuere, at ejendommen ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde, idet adgangen til at bebo ejendommen, som hidtil, i denne sammenhæng må anses for det centrale element. De to medlemmer er således af den opfattelse, at Roskilde Kommune ikke er forpligtet til at overtage ejendommen i henhold til planlovens § 48, stk. 1, jf. § 48, stk. 3.

Sagen afgøres i overensstemmelse med flertallets opfattelse.

Roskilde Kommune forpligtes herefter til at overtage ejendommen matr. nr. 1 d Store Hede, Roskilde Jorder i henhold til planlovens § 48, stk. 1.

Bo Tarp

Erling Klæsøe

Knud Schou

Kaj Petersen

Mitte Hing

/Bettina Rolskov-Eriksen

I henhold til § 65, stk. 1, i lov om offentlige veje skal søgsmål være anlagt senest 6 måneder efter modtagelsen af denne kendelse.

Resumé

Beboelsesejendomme er omfattet at Planlovens § 48, hvorfor stk. 3 finder anvendelse.

Flertallet finder, at på trods af, at lokalplanen ikke hindrer fortsat beboelse, så bliver ejerens rådighed over ejendommen indskrænket, så ejeren ikke længere kan udnytte denne på en rimelig økonomisk måde. Kommunen er således forpligtet til at overtage ejendommen i henhold til planlovens § 48, stk. 1.

Mindretallet fandt, at da adgangen til at bebo ejendommen fortsat er tilstede, kan ejendommen stadig udnyttes på rimelig økonomisk måde og derfor er kommunen ikke forpligtet til at overtage ejendommen.