Landsskatteretskendelse af 3. oktober 2002 vedr. Andelsboligforening byfornyelsestilskud udlejningsindtægt - udgiftsfordeling

Landsskatteretskendelse af 3. oktober 2002 vedr. Andelsboligforening – byfornyelsestilskud – udlejningsindtægt - udgiftsfordeling

Andelsboligforeningen A klager for indkomstårene 1997, 1998 og 1999 over, at de stedlige skattemyndigheder har indregnet byfornyelsestilskud ved at regulere andelsboligforeningens skattepligtige udlejningsindtægt samt over, at de stedlige skattemyndigheder for indkomstårene 1997 og 1998 har anset overgang af lejligheder til brug for medlemmer som delvis ophør af erhvervsvirksomhed.

Det fremgår af sagen, at andelsboligforeningen har til formål at erhverve, eje og administrere en ejendom, der både indeholdt beboelses- og erhvervslejemål.

Andelsboligforeningen bestod af 54 beboelseslejligheder med et samlet beboelsesareal på 4.030 m 2 samt 4 erhvervslejemål med et samlet areal på 386 m 2 . Siden andelsboligforeningens stiftelse har 11 beboelseslejligheder og 4 erhvervslejemål været udlejet til ikke medlemmer. Af de til ikke medlemmer udlejede lejligheder overgik der i indkomstårene 1997-1999 i alt 4 beboelseslejemål fra udlejning til ikke medlemmer til udlejning til medlemmer.

Vedr. byfornyelsestilskud

Andelsboligforeningen har anset tilskud i henhold til lov om privat byfornyelse samt beløb, der som følge af lejemåls overgang fra udlejning til ikke medlemmer til medlemmer er frigivet fra Grundejernes Investeringsfond, for værende ikke skattepligtige.

De stedlige skattemyndigheder har opgjort andelsboligforeningens erhvervsmæssig andel af fællesudgifterne opgjort under hensyntagen til det modtagne byfornyelsestilskud.

Som begrundelse herfor har de stedlige skattemyndigheder bl.a. anført, at i henhold til ligningsloven § 7 F, stk. 3, skal tilskud, der er ydet i henhold til Lov om privat byfornyelse § 6 a eller i henhold til Lov om byfornyelse § 106, ikke medregnes til lejerens skattepligtige indkomst. Som konsekvens heraf har myndighederne fundet, at tilskud i henhold til de nævnte bestemmelser i lov om privat byfornyelse eller Lov om byfornyelse er skattepligtige for udlejeren.

Myndighederne har indregnet byfornyelsestilskuddet ved at regulere andelsboligforeningens skattepligtige udlejningsindtægt for de omhandlede indkomstår. Reguleringerne er foretaget som følger

Indkomståret 1997

Udlejningsindtægt jf. regnskab

342.962 kr.

Hensat til indvendig vedligeholdelse

7.580 kr.

Privat byfornyelse: 103.976 kr. * 741,53 m 2 /4.030 m 2

19.131 kr.

Erhvervsleje jf. regnskab

277.731 kr.

Skattepligtig udlejningsindtægt

647.404 kr.

Indkomståret 1998

Udlejningsindtægt jf. regnskab

209.615 kr.

Hensat til indvendig vedligeholdelse

4.519 kr.

Privat byfornyelse: 82.996 kr. * 561 m 2 /4.030 m 2

11.553 kr.

Erhvervsleje jf. regnskab

225.430 kr.

Skattepligtig udlejningsindtægt

451.117 kr.

Indkomståret 1999

Udlejningsindtægt jf. regnskab

212.168 kr.

Hensat til indvendig vedligeholdelse

4.519 kr.

Privat byfornyelse: 82.996 kr. * 561 m 2 /4.030 m 2

11.553 kr.

Erhvervsleje jf. regnskab

229.079 kr.

Skattepligtig udlejningsindtægt

457.319 kr.

Myndighederne har anført, at tilskuddet skal kvalificeres som den regnskabspost tilskuddet træder i stedet for, i dette tilfælde yderligere lejeindtægt fra boliglejere og yderligere boligafgift fra andelshavere, og som sådan skal tilskuddet indgå i opgørelsen af fordelingstallet for fællesudgifter.

Andelsboligforeningens repræsentant har over for Landsskatteretten nedlagt påstand om, at byfornyelsestilskud er skattefrit jf. ligningsloven § 7 F, stk. 3.

Til støtte herfor har repræsentanten bl.a. henvist til Ligningsvejledningen afsnit E.K.1.4, hvoraf det fremgår, at byfornyelsestilskud ikke er skattepligtige. Han har endvidere henvist til en sag fra X Kommune, hvor skatteforvaltningen erklærede sig enig i, at byfornyelsestilskud er skattefri for andelsboligforeninger.

Landsskatteretten skal udtale

Det fremgår af selskabsskattelovens § 9, stk. 1, at de af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6, omfattede foreninger m.v. ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kun kan fratrække udgifter, som vedrører de indkomstkilder, hvis indtægter er skattepligtige.

Den del af andelsboligforeningens udgifter, som ikke udelukkende kan henføres til indkomstkilder, hvis indtægter er skattepligtige, må fordeles forholdsmæssigt i en fradragsberettiget og en ikke-fradragsberettiget del. Fordelingen må bero på et skøn, der tager udgangspunkt i, hvilke indkomstkilder de skattepligtige indtægter kan henføres til.

Det bemærkes, at byfornyelsestilskuddene, som er udbetalt efter ansøgning, tilsigter at dække en ellers aftalt lejeforhøjelse og således for udlejer erstatter en lejeindtægt.

Under disse omstændigheder, hvor tilskuddene træder i stedet for en lejeindtægt, som ville have været skattepligtig for foreningen i det omfang, den må anses erhvervsmæssig, findes tilskuddene at skulle medregnes til foreningens skattepligtige indkomst, jf. selskabsskattelovens § 1 stk. l, nr. 6, i det omfang de erstatter erhvervsmæssige lejeindtægter, hvorved bemærkes, at ligningslovens § 7 F, stk. 3, alene omhandler lejeres skattemæssige forhold.

Den påklagede ansættelse stadfæstes derfor på dette punkt.

Vedr. regulering til lejeniveau

Andelsboligforeningen har for indkomståret 1997 opgjort den skattepligtige indkomst således

Udlejningsindtægt 845 m 2

342.962 kr.

Udlejningsværdi, solgte lejligheder 3.185 m 2

1.292.703 kr.

Erhvervsleje 386 m 2

277.731 kr.

Bruttoleje 4.416 m 2

1.913.396 kr.

Fællesudgifter

2.247.594 kr.

Udlejningsindtægt

620.693 kr.

Andel i fællesudgifter

(2.247.594 kr. * 620.693 kr.)/1.913.396 kr. =

- 729.105 kr.

Skattepligtig indkomst

- 108.412 kr.

Andelsboligforeningen har for indkomståret 1998 opgjort den skattepligtige indkomst således

Udlejningsindtægt 561 m 2

209.615 kr.

Udlejningsværdi, solgte lejligheder 3.185 m 2

1.260.617 kr.

Erhvervsleje 363 m 2

225.430 kr.

Bruttoleje 4.416 m 2

1.695.662 kr.

Fællesudgifter

1.716.493 kr.

Udlejningsindtægt

435.045 kr.

Andel i fællesudgifter

(1.716.493 kr. * 435.045 kr.)/1.695.662 kr. =

- 440.389 kr.

Skattepligtig indkomst

- 5.344 kr.

Andelsboligforeningen har for indkomståret 1999 opgjort den skattepligtige indkomst således

Udlejningsindtægt 561 m 2

212.168 kr.

Udlejningsværdi, solgte lejligheder 3.185 m 2

1.204.555 kr.

Erhvervsleje 363 m 2

229.079 kr.

Bruttoleje 4.416 m 2

1.645.802 kr.

Fællesudgifter

1.611.518 kr.

Udlejningsindtægt

441.247 kr.

Andel i fællesudgifter

(1.611.518 kr. * 441.247 kr.)/ 1.645.802 kr. =

- 432.055 kr.

9.192 kr.

Overført underskud

- 9.192 kr.

Skattepligtig indkomst

0 kr.

De stedlige skattemyndigheder har ændret andelsboligforeningens skattepligtige indkomst på grundlag af følgende fordelingsnøgle

Fællesudgifter * Erhvervsmæssige lejeindtægter

Samlede lejeindtægter + Boligafgift reguleret til lejeniveau

Som begrundelse for de foretagne ansættelser har myndighederne bl.a. anført, at der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst jf. selskabsskatteloven § 9, stk. 1, kun kan fratrækkes de udgifter, som vedrører de indtægtskilder, hvis indtægter er skattepligtige.

Myndighederne har godkendt fællesudgifter på baggrund af følgende beregninger

Indkomståret 1997

Fordelingstal

Boligleje, 741,53 m 2

369.673 kr.

Erhvervsleje, 363 m 2

277.731 kr.

Lejeindtægter

647.404 kr.

Boligafgift

1.423.516 kr.

Reguleret til lejeniveau

215.876 kr.

1.639.392 kr.

Fordelingstal

2.286.796 kr.

Fællesudgifter til fordeling

Fællesudgifter jf. indkomstopgørelsen

2.247.594 kr.

Erhvervsmæssig andel heraf

2.247.594 kr. * 647.404 kr./2.286.796 kr.

636.305 kr.

Indkomståret 1998

Fordelingstal

Boligleje, 561 m 2

225.687 kr.

Erhvervsleje, 363 m 2

225.430 kr.

Lejeindtægter

451.117 kr.

Boligafgift, 3.469 m 2

1.260.617 kr.

Reguleret til lejeniveau

134.941 kr.

1.395.558 kr.

Fordelingstal

1.846.675 kr.

Fællesudgifter til fordeling

Fællesudgifter jf. indkomstopgørelsen

1.716.493 kr.

Vurderingshonorar, andelshavere

-6.500 kr.

Fællesudgifter

1.709.993 kr.

Erhvervsmæssig andel heraf

1.709.993 kr. * 451.117 kr./1.846.675 kr.

417.727 kr.

Indkomståret 1999

Fordelingstal

Boligleje, 561 m 2

228.240 kr.

Erhvervsleje, 363 m 2

229.079 kr.

Lejeindtægter

457.319 kr.

Boligafgift, 3.469 m 2

1.204.555 kr.

Reguleret til lejeniveau

206.790 kr.

1.411.345 kr.

Fordelingstal

1.868.664 kr.

Fællesudgifter til fordeling

Fællesudgifter jf. indkomstopgørelsen

1.611.518 kr.

Vurderingshonorar, andelshavere

-6.875 kr.

Fællesudgifter

1.604.643 kr.

Erhvervsmæssig andel heraf

1.604.643 kr. * 457.319 kr./1.868.664 kr.

392.705 kr.

Andelsboligforeningens repræsentant har over for Landsskatteretten nedlagt principal påstand om, at ejendommens fællesudgifter skal fordeles på grundlag af forholdet mellem den erhvervsmæssige lejeindtægt og de samlede faktiske lejeindtægter og boligafgifter.

Til støtte herfor har repræsentanten bl.a. gjort gældende, at fordelingen efter de faktiske indtægter er normal praksis, som også skattemyndighederne anvender ved ligningen.

Subsidiært har repræsentanten nedlagt påstand om, at såfremt der skal ske omregning af boligafgiften til lejeniveau, da er de af de stedlige skattemyndigheder anvendte m 2 ikke korrekte.

Til støtte for den subsidiære påstand har repræsentanten gjort gældende, at ændringerne i lejlighedernes status ikke skal behandles samlet pr. 31. december, men derimod skal ændringerne behandles under hensyn til tidspunktet for afståelsen af de enkelte lejemål inden for de enkelte indkomstår.

Repræsentanten har fremlagt en opgørelse over m 2 -fordelingen, hvoraf bl.a. fremgår udlejeandelen, boligafgiftsandel og erhvervsandel for de omhandlede indkomstår.

På baggrund heraf har repræsentanten udarbejdet en opgørelse over andelsboligforeningens skattepligtige indkomst i de omhandlede indkomstår, og denne har han beregnet til –19.582 kr. i 1997, -11.495 kr. i 1998 og 9.022 kr. i 1999.

Landsskatteretten skal udtale

Det fremgår af selskabsskatteloven § 9, stk. 1, at de af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6, omfattede foreninger m.v. ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kun kan fratrække udgifter, som vedrører de indkomstkilder, hvis indtægter er skattepligtige.

Den del af andelsboligforeningens udgifter, som ikke udelukkende kan henføres til indkomstkilder, hvis indtægter er skattepligtige, må fordeles forholdsmæssigt i en fradragsberettiget og en ikke-fradragsberettiget del. Fordeling må bero på et skøn, der tager udgangspunkt i, hvilke indkomstkilder de skattepligtige indtægter kan henføres til.

De stedlige skattemyndigheders skøn er baseret på de faktiske årlige lejebetalinger fra ikke-medlemmer sat i forhold til de samlede årlige leje- og afgiftsbetalinger fra såvel medlemmer som ikke-medlemmer reguleret for den forskel i lejen eller afgiften pr. kvadratmeter, der eksisterer for medlemmer henholdsvis ikke-medlemmer. Denne fordelingsnøgle medfører, at fællesudgifterne fordeles med udgangspunkt i de indkomstkilder, til hvilke de årlige skattepligtige indtægter kan henføres.

Landsskatteretten finder ikke, at den af andelsboligforeningen anvendte fordelingsnøgle i samme udstrækning tager hensyn til, hvilke indkomstkilder de skattepligtige indtægter kan henføres til.

Landsskatteretten finder på baggrund heraf samt henset til SKM 2001.297 LSR/TfS 2001.406 LSR og Ligningsvejledningen 1997-1999, hhv. afsnit S.C.8.1.7 og afsnit S.C.6.1.7, ikke grundlag for at tilsidesætte den af de stedlige skattemyndigheder anvendte fordelingsnøgle.

Retten bemærker endvidere, at den successive overgang af lejemål fra udlejning til ikke-medlemmer til udlejning til medlemmer af andelsboligforeningen, afspejles i de faktiske oppebårne lejeindtægter og boligafgifter.

Den påklagede ansættelse stadfæstes dermed på dette punkt.

Resumé

Ved opgørelsen af en andelsboligforenings erhvervsmæssige indtægt skulle indgå byfornyelsestilskud. Fordelingen af fællesudgifter skulle foretages med udgangspunkt i de indkomstkilder, hvortil de årlige skattepligtige indtægter kunne henføres, jf. SKM 2001.297 LSR/TfS 2001.406 LSR.