Landsskatteretskendelse af 4. juli 2002 vedr. Andelsboligforening fordeling af fællesudgifter

Landsskatteretskendelse af 4. juli 2002 vedr. Andelsboligforening – fordeling af fællesudgifter

Andelsboligforeningen A, der har både medlemmer og ikke-medlemmer, klager for indkomstårene 1997-1999 over, at de stedlige skattemyndigheder har ændret fordelingsnøglen vedr. fællesudgifter.

Det fremgår af sagen, at andelsboligforeningen, er en privat andelsboligforening bestående af 27 lejemål på i alt 2.112 m 2 , heraf 5 erhvervslejemål på 762 m 2 udlejet til ikke andelshavere, og 22 beboelseslejemål på i alt 1.350 m 2 , der er udlejet til såvel andelshavere som ikke andelshavere.

Sagen vedrører spørgsmålet om ejendommens fællesudgifter skal fordeles mellem den erhvervsmæssige skattepligtige lejeindtægt og den ikke erhvervsmæssige, ikke skattepligtige, boligafgift på grundlag af forholdet mellem den faktiske erhvervsmæssige lejeindtægt og andelsboligforeningens samlede lejeindtægter/boligafgift eller på et grundlag, hvori indgår såvel ejendommens faktiske lejeindtægter som areal.

Andelsboligforeningens revisor har ved opgørelsen af andelsboligforeningens skattepligtige indkomster for 1997, 1998 og 1999 fordelt ejendommens fællesudgifter på grundlag af forholdet mellem de erhvervsmæssige lejeindtægter og de samlede lejeindtægter og boligafgifter. Den selvangivne erhvervsmæssige andel af fællesudgifterne fremkom således

1997

Fællesudgifter skattemæssigt

982.688 kr.

Erhvervsmæssig bruttoleje

612.150 kr.

Bruttolejeindtægter jf. regnskab

999.128 kr.

Erhvervsmæssig andel i fællesudgifter

(612.150 kr. * 982.688 kr. ) / 999.128 kr.

602.077 kr.

1998

Fællesudgifter skattemæssigt

1.020.667 kr.

Erhvervsmæssig bruttoleje

612.525 kr.

Bruttolejeindtægter jf. regnskab

1.022.010 kr.

Erhvervsmæssig andel i fællesudgifter

(612.525 kr. * 1.020.667 kr. ) / 1.022.010 kr.

611.720 kr.

1999

Fællesudgifter skattemæssigt

955.287 kr.

Erhvervsmæssig bruttoleje

579.154 kr.

Bruttolejeindtægter jf. regnskab

1.024.272 kr.

Erhvervsmæssig andel i fællesudgifter

(579.154 kr. * 955.287 kr. ) / 1.024.272 kr.

540.148 kr.

De stedlige skattemyndigheder har ændret andelsboligforeningens skattepligtige indkomst på grundlag af følgende fordelingsnøgle

Fællesudgifter * Erhvervsmæssige lejeindtægter

Boligafgift + erhvervsboligafgift reguleret til lejeniveau + lejeindtægter

Som begrundelse for de foretagne ansættelser har myndighederne bl.a.. anført, at der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. selskabsskatteloven § 9, stk. 1, kun kan fratrækkes de udgifter, som vedrører de indtægtskilder, hvis indtægter er skattepligtige.

Den af andelsboligforeningen anvendte fordelingsnøgle efter forholdet mellem erhvervsmæssige lejeindtægter og samlede lejeindtægter/boligafgifter, kan ifølge de stedlige skattemyndigheder således ikke benyttes i et tilfælde som det foreliggende, hvor erhvervsindtægten hidrører fra udlejning af såvel beboelse som erhverv, og hvor lejere og andelshavere ikke betaler samme leje pr. m 2 , jf. ligningsvejledningen 1999, afsnit S.C.6.1.7.

Myndighederne har godkendt fællesudgifter på baggrund af følgende beregning

Indkomståret 1997

Fordelingstal

Lejeindtægt alm. lejere 297 m 2

164.122

Bindingspligt iht. boligreguleringsloven § 18 b

-15.262

148.860

Erhvervsleje 762 m 2

448.028

Bindingspligt iht. boligreguleringsloven § 18 b

-39.158

408.870

Erhvervsmæssig lejeindtægt

557.730

Boligafgift 1.036 m 2

386.978

Reguleret til lejeniveau

132.277

519.255

Fordelingstal

1.076.985

Fællesudgifter

Fællesudgifter iflg. indkomstopgørelse

982.688

Ydelsesstøtte medregnet med

160.878

Godkendt medregnet med

0

-160.878

Afskrivning installationer fratrukket med

41.240

Godkendt fratrukket med 6 % af 1.031.000 kr.

61.860

20.260

Fællesudgifter

842.430

Erhvervsmæssig andel heraf

842.430 kr. * 557.730 kr./1.076.985 kr. =

436.262

Indkomståret 1998

Fordelingstal

Lejeindtægt alm. lejere 297 m 2

159.132

Bindingspligt iht. boligreguleringsloven § 18 b

-15.262

143.870

Erhvervsleje 762 m 2

453.393

Bindingspligt iht. boligreguleringsloven § 18 b

-39.158

414.235

Erhvervsmæssig lejeindtægt

558.105

Boligafgift 1.036 m 2

409.485

Reguleret til lejeniveau

92.364

501.849

Fordelingstal

1.059.954

Fællesudgifter

Fællesudgifter iflg. indkomstopgørelse

1.020.667

Ydelsesstøtte medregnet med

161.498

Godkendt medregnet med

0

-161.498

Afskrivning installationer fratrukket med

41.240

Godkendt fratrukket med 6 % af 1.031.000 kr.

61.860

20.260

Fællesudgifter

879.789

Erhvervsmæssig andel heraf

879.789 kr. * 558.105 kr./1.059.954 kr. =

463.241

Indkomståret 1999

Fordelingstal

Lejeindtægt alm. lejere (297 m 2 indtil 31/3 og 231 m 2 fra 1/4 til 31/12)

134.468

Bindingspligt iht. boligreguleringsloven § 18 b

-11.450

123.018

Erhvervsleje 762 m 2

459.362

Bindingspligt iht. boligreguleringsloven § 18 b

-41.548

417.814

Erhvervsmæssig lejeindtægt

540.832

Boligafgift

444.218

Reguleret til lejeniveau

95.321

539.539

Fordelingstal

1.080.371

Fællesudgifter

Fællesudgifter iflg. indkomstopgørelse

955.287

Ydelsesstøtte medregnet med

161.407

Godkendt medregnet med

0

-161.407

Afskrivning installationer fratrukket med

52.588

Godkendt fratrukket med 6 % af 1.031.000 kr.

51.551

-1.038

Fællesudgifter

792.842

Erhvervsmæssig andel heraf

792.842 kr. * 540.832 kr./1.080.371 kr. =

396.895

Andelsboligforeningens repræsentant har over for Landsskatteretten nedlagt påstand om, at beregningsposten ”reguleret til lejeniveau” ikke har lovhjemmel, og at fordelingen af de fradragsberettigede omkostninger skønsmæssigt kan ske forholdsmæssigt på grundlag af de faktiske indbetalte huslejer, fordelt på lejere og andelshavere, hvilket har været administrativ praksis gennem mange år.

Til støtte herfor har han bl.a. anført, at de stedlige skattemyndigheder har henvist til ligningsvejledningen 1999, afsnit S.C.6.1.7, hvor der ikke fremgår nogen henvisning til lovbestemmelser, som giver medhold i beregningen af de fiktive huslejeforhøjelser. Repræsentanten har endvidere den opfattelse, at statsskatteloven § 4, stk. b, ikke hjemler mulighed for denne fiktive huslejeberegningsmetode.

Landsskatteretten skal udtale

Det fremgår af selskabsskatteloven § 9, stk. 1, at de af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6, omfattede foreninger m.v. ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kun kan fratrække udgifter, som vedrører de indkomstkilder, hvis indtægter er skattepligtige.

Den del af andelsboligforeningens udgifter, som ikke udelukkende kan henføres til indkomstkilder, hvis indtægter er skattepligtige, må fordeles forholdsmæssigt i en fradragsberettiget og en ikke-fradragsberettiget del. Fordeling må bero på et skøn, der tager udgangspunkt i, hvilke indkomstkilder de skattepligtige indtægter kan henføres til.

Den kommunale skatteforvaltnings skøn er baseret på de faktiske årlige lejebetalinger fra ikke-medlemmer sat i forhold til de samlede årlige leje- og afgiftsbetalinger fra såvel medlemmer som ikke-medlemmer reguleret for den forskel i lejen eller afgiften pr. kvadratmeter, der eksisterer for medlemmer henholdsvis ikke-medlemmer. Denne fordelingsnøgle medfører, at fællesudgifterne fordeles med udgangspunkt i de indkomstkilder, til hvilke de årlige skattepligtige indtægter kan henføres.

Landsskatteretten finder ikke, at den af andelsboligforeningen anvendte fordelingsnøgle i samme udstrækning tager hensyn til, hvilke indkomstkilder de skattepligtige indtægter kan henføres til, idet den af andelsboligforeningen anvendte fordelingsnøgle tager udgangspunkt i forholdet mellem de erhvervsmæssige lejeindtægter og de samlede lejeindtægter og boligafgifter.

Landsskatteretten finder på baggrund heraf samt henset til TfS 2001.406 LSR og Ligningsvejledningen 1999 S.C.6.1.7, ikke grundlag for at tilsidesætte den af de stedlige skattemyndigheder anvendte fordelingsnøgle. Den påklagede ansættelse stadfæstes dermed.

Resumé

Myndighedernes skøn over fordelingen af fællesudgifter i en andelsboligforening mellem medlemmer og ikke-medlemmer var baseret på de faktiske årlige lejebetalinger fra ikke-medlemmer sat i forhold til de samlede årlige leje- og afgiftsbetalinger fra såvel medlemmer som ikke-medlemmer reguleret for den forskel i lejen eller afgiften pr. kvadratmeter, der eksisterede for medlemmer henholdsvis ikke-medlemmer. Denne fordelingsnøgle medførte, at fællesudgifterne skulle fordeles med udgangspunkt i de indkomstkilder, til hvilke de årlige skattepligtige indtægter kunne henføres. Landsskatteretten tiltrådte denne fordeling.