Straksafskrivning

Straksafskrivning

ombygning og renovering

vedligeholdelsesudgifter

Reference

SL § 6

LV 1998 E.K.2.4.

A klagede for indkomståret 1994 over, at skatteankenævnet ikke havde godkendt straksfradrag, fradrag for vedligeholdelsesudgifter samt arbejdsløn under ombygning. For indkomståret 1995 klagede han over, at selvangivet vedligeholdelsesfradrag ikke var godkendt fuldt ud.

Klageren havde regnskabsår 1/10 til 30/9.

Skatteankenævnet havde som begrundelse for de foretagne ansættelser bl.a. anført, at ombygningen af ejendommen B måtte ses som et samlet projekt, der først var afsluttet i regnskabsperioden 1/10 1994 - 30/9 1995. For så vidt angik fradrag for vedligeholdelse anførte nævnet, at Ligningsrådets anvisninger vedrørende fradrag for vedligeholdelsesudgifter på udlejningsejendomme ikke kunne tage udgangspunkt i en skønnet lejeindtægt vedrørende en ejendom, der udelukkende benyttedes af klageren selv.

Klagerens revisor påstod over for Landsskatteretten, at de selvangivne fradrag blev godkendt og anførte til støtte herfor følgende

"Uenigheden vedrører løbende renoveringsarbejder efter købet af ejendommen. Der er i al væsentlighed tale om reparation af murværk, træværk, tag, gulv, kloakanlæg og omlægning af belægningssten på pladser omkring bygningen. Den eneste bygningsændring, der er foretaget, er ændring af kontor og udstillingslokaler til en lejlighed. Behandlingen af denne ombygning er der ingen uenighed om.

Uenigheden består herefter alene vedrørende to forhold

Er renoveringsarbejderne, der er udført over 2 indkomstår, 1994 og 1995, enkeltstående renoveringsarbejder, eller er de at betragte som en samlet ombygning. Dette har betydning for beregning af straksafskrivning, og i hvilket år de kan indregnes i afskrivningsgrundlaget.

Kan en andel af renoveringsarbejderne fratrækkes som vedligeholdelsesudgifter i de år, de er afholdt, eller skal hele beløbet anses som forbedringsudgifter.

Vi skal vedrørende de to forhold anføre

ad 1 Der er ikke tale om en ombygning, men enkeltstående renoveringsarbejder på forskellige bygningsdele der hver for sig, kan stå alene, og som vor kunde har ladet udføre efter rådslagning med forskellige håndværksmestre, murer, tømrer, elektriker osv. Bygningen har hele tiden været anvendt efter formålet, og driften har alene været udsat for småforstyrrelser. Den af skatteankenævnet anførte ibrugtagningstilladelse vedrører alene ombygning af kontor, og udstillingslokale til lejlighed, og den selvangivne skattemæssige behandling heraf er der ingen uenighed om. Det er derfor vor opfattelse, at renoveringsarbejderne kan indgå i afskrivningsgrundlaget og danne grundlag for straksafskrivninger, efterhånden som de enkeltvis er færdiggjort svarende til det selvangivne.

ad 2 I ligningsvejledningen er der for nyerhvervede udlejningsejendomme i de første 3 år anvist en praktisk håndterbar regel for istandsættelsesudgifter. En sådan praktisk regel må være udtryk for, at der vil kunne godkendes en vis del af istandsættelsesudgifter som fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, også i de 3 første år efter anskaffelse af bygninger, der anvendes til næringsformål. Det betyder, at såfremt man ikke kan foretage det praktisk håndterbare skøn med udgangspunkt i en lejeindtægt, så må skønnet udøves på anden vis. Dette har skatteankenævnet ikke gjort noget forsøg på. Man kunne i det mindste have foretaget besigtigelse af ejendommen. Det må vel være en del af meningen med lokale nævn i det skattemæssige ankesystem. I den selvangivne indkomst er der i 1994 fratrukket kr. 46.957 som vedligeholdelsesudgifter ud af en samlet renoveringsudgift på kr. 411.431 og i 1995 kr. 14.380 af kr. 14.380. Når der tages hensyn til karakteren af de udførte renoveringsarbejder, forekommer det selvangivne fradrag for vedligeholdelsesudgiften at være yderst beskedent."

Repræsentanter for Landsskatteretten havde den 20. oktober 1999

besigtiget ejendommen.

Det var herunder supplerende oplyst, at ejendommen, der var nedslidt før erhvervelsen, blev taget i brug straks efter overtagelsen den 1/4 1994 og derefter i løbet af foråret og sommeren løbende renoveret ved bl.a. maling, reparationer af tagbelægning og beklædning af garager med stålplader og isolering samt indretning af et pladeværksted og en lejlighed. Udgiftsposten vicevært omfattede arbejder udført af en ansat arbejdsmand i forbindelse med renoveringen.

Landsskatteretten måtte efter de foreliggende oplysninger lægge til grund, at klageren ved skøde af 2/6 1994 med overtagelse pr. 1/4 1994 erhvervede ejendommene B og C fra et konkursbo. Efter købet foretog klageren en ombygning og forbedring af ejendommen B, hvor der blev indrettet en lejlighed til sønnen, der blev tilmeldt adressen fra den 25/4 1994.

For regnskabsåret 1993/94 var i driftsregnskabet under udgifter vedrørende forretningsejendomme udgiftsført 57.859 kr. som vedligeholdelse og i skatteregnskabet foretaget straksafskrivning på forretningsejendom med 26.803 kr.

Klagerens revisor havde efterfølgende opgjort fradraget for vedligeholdelse for 1993/94 således

Vicevært

9.457 kr.

vedligeholdelse iøvrigt - ansat til 25 % en anslået samlet årlig lejeindtægt på 150.000 kr.

37.500 kr.

vedligeholdelse i alt

46.957 kr.

For 1994/95 var udgifterne til vedligeholdelse opgjort til 14.380 kr.

De af revisor foretagne opgørelser var lagt til grund for ansættelserne.

Landsskatteretten måtte efter de foreliggende oplysninger være enig med skatteankenævnet i, at der havde foreligget et samlet renoveringsarbejde efter ejendommens overtagelse på tvangsauktion, men fandt det efter det oplyste godtgjort, at de pågældende arbejder stort set havde været færdige ved regnskabsårets udløb den 30/9 1994.

Retten kunne derfor godkende, at der foretoges straksfradrag som påstået.

Ansættelsen for 1994 blev nedsat med 26.803 kr.

For så vidt angik fradragene for vedligeholdelse var retten enig med nævnet i, at klageren i det foreliggende tilfælde, hvor han selv for størstedelens vedkommende benyttede bygningerne til erhvervsmæssig brug i sin pladevirksomhed samt til udlejning til autotilbehør og beboelse for sin søn, ikke kunne anvende de af Ligningsrådet fastsatte særlige regler for nyerhvervede boligejendomme bortset fra perioden i 1994/95, hvor ejendommens boligdel fra den 1/11 1994 var udlejet til boligformål.

Der var derved henset til ordlyden af ligningsvejledningen afsnit E. K. 2.4, der alene omhandlede udlejede en- og tofamilieshuse og udlejningsejendomme, hvilket efter rettens opfattelse måtte vedrøre beboelsesejendomme, men ikke industriejendomme og produktionsbygninger.

Da retten i øvrigt ikke fandt, at der var grundlag for at tilsidesætte skatteankenævnets vurdering, hvorefter der ikke havde været tale om udgifter til vedligeholdelse i 1993/94, blev ansættelserne på dette punkt stadfæstet.

Ligningsrådets anvisning, jf. LV E.K.2.4., vedr. fradrag for vedligeholdelse for nyerhvervede en- og tofamiliesejendomme og udlejningsejendomme (procentreglen), kunne ikke anvendes på en ejendom, der blev anvendt til autoværksted, idet procentreglen måtte antages at vedrøre beboelsesejendomme.