Landsskatteretskendelse

Landsskatteretskendelse

Vurdering af fast ejendom

- grundværdi

- tæt/lav bebyggelse

Reference

VL § 6, jf. § 13

Ejendommen A var ved 20. alm. vurdering pr. 1/1 1996 af skyldrådet ansat til

grundværdi

68.383.100 kr.

Ejendommen omfattede et grundareal på 79.422 m2, heraf 20.988 m2 vej, hvorpå der ifølge BBR-oplysningerne i 1942 var opført tæt-lav boligbebyggelse - 35 bygninger i 2 etager - med et samlet bygningsareal på 32.739 m2, heraf erhvervsareal på 749 m2. Bebyggelsen indeholdt 398 beboelseslejligheder. Ejendommens faktiske bebyggelsesprocent var ca. 56 excl. vejareal.

Ejendommen var i henhold til kommuneplan beliggende i et område, der var udlagt til tæt-lav boligbebyggelse med maksimal tilladt bebyggelsesprocent på 40.

Det var oplyst, at skyldrådet havde foretaget ansættelsen således

Matr.-areal

79.422 m2 heraf vej 20.988 m2

Areal til vurdering

58.434 m2

Områdepris

430 kr.

Bebyggelsesprocent

40

Tilladt etageareal

(79.422 m2 x 40%)

31.769 m2

Faktisk etageareal

32.669 m2

Arealbehov

(32.669 m2/40%)

81.673 m2

Antal byggeretter

(31.769 m2/95 m2 pr. br.ret.)

334

Grundværdiberegning

334 byggeretter

á

172.000 kr.

57.448.000 kr.

58.434 m2

á

215 kr.

12.563.310 kr.

Overført byggeret

81.673 m2 58.434 m2

= 23.239 m2 x 215 kr.

4.996.385 kr.

Grundværdi i alt før nedslag

75.007.695 kr.

Gennemsnitlig grundstørrelse pr. hus

58.434 m2/334 =

145 m2

Gennemsnitlig grundstørrelse pr. hus før

nedslag: 75.007.695 kr./334 =

224.600 kr.

Ny områdepris

2 x 224.600 kr./(800 m2 + 145 m2 ) = afrundet

480 kr.

Ny arealværdi: 480 kr./2

240 kr.

Ny byggeret: 240 kr. x 800 m2

192.000 kr.

Grundværdispecifikation

334 byggeretter

á

192.000 kr.

64.128.000 kr.

58.434 m2

á

240 kr.

14.024.160 kr.

20.988 m2 vej

0

78.152.160 kr.

Nedslag 12, 5% (stor grund, mgl. udstykn.)

9.769.020 kr.

Grundværdi i alt

68.383.100 kr.

Ejendommens advokat klagede over ansættelsen af grundværdien med påstand om nedsættelse til 48.015.900 kr.

Til støtte for påstanden havde advokaten anført, at der ved ansættelsen var beregnet et for stort antal byggeretter, idet ejendommens grundareal inklusive vejareal på 20.988 m2 var anvendt ved beregningen. Advokaten fandt, at beregningen burde foretages på grundlag af grundarealet eksklusiv vejarealet, eller 58.434 m2, samt en bebyggelsesprocent på 40 og det oplyste sædvanlige areal på 95 m 2 for rækkehuse i området, hvorved antallet af byggeretter skulle reduceres til 246.

Advokaten havde videre anført, at med udgangspunkt i en normalgrund på 800 m2 og den oplyste områdepris på 430 kr. udgjorde byggeretsværdien alene 172.000 kr., medens skyldrådet ved ansættelsen havde en byggeretsværdi på 192.000 kr. og en arealværdi på (480 kr./2) = 240 kr.

Advokaten fandt derfor, at ansættelsen skulle foretages på grundlag af følgende beregning

246 byggeretter

á

172.000 kr.

42.312.000 kr.

58.434 m2

á

215 kr.

12.563.310 kr.

20.989 m2 vej

0

54.875.310 kr.

Nedslag, 12,5%

6.859.414 kr.

Grundværdi i alt

afrundet

48.015.900 kr.

Under sagens behandling i Landsskatteretten var kommunens byggedirektorat, anmodet om at oplyse, om beregningen af ejendommens bebyggelsesprocent skulle foretages på grundlag af det samlede grundareal på 79.422 m2 eller på grundlag af 58.434 m2 (excl. vejareal), idet det oplyste vejareal på 20.988 m2 måtte være afgivet før 1. februar 1977, jf. Bygningsreglementet for småhuse, punkt A 2.2.2.

Byggedirektoratet havde i skrivelse af 20. maj 1999 besvaret forespørgslen således

"I den anledning skal vi indledningsvis bekræfte rigtigheden af grundens brutto(c) og nettoareal på henholdsvis 79.422 m2 og 20.988 m2, og at vejarealet er afgivet før 1. februar 1977.

I henhold til bestemmelserne i det dagældende Bygningsreglement for småhuse (BR-S 85), bilag A.2.2.2. (c) der var gældende indtil 15. september 1998 - skulle den tilladelige bebyggelsesprocentpr. 1. januar 1996 beregnes i forhold til grundens nettoareal. Det vil i dette tilfælde sige i forhold til grundstørrelsen på 58.434 m2.

Byggedirektoratets skrivelse havde været forelagt advokaten, der bl.a. havde bemærket følgende hertil

"Ejendommen, der som følge af udlægningen til tæt lav boligbebyggelse, vurderes efter byggeretsværdiprincippet, skal i henhold til Told- og Skats vejledning om 20. alm. vurdering, vurderes udfra den i dag gældende lovlige anvendelse af grunden. Dette medfører, at antallet af byggerater skal beregnes på grundlag af den nugældende bebyggelsesprocent, men på baggrund af nettoarealet, giver et tilladt etageareal på 23.374 m2.

I forhold til de nugældende planbestemmelser er grunden således overbebygget , men det har ingen indflydelse på grundværdien, der som nævnt skal ske ud fra den i dag gældende bebyggelsesprocent.

Med det for rækkehuse i området oplyste sædvanlige areal på 95 m2, udgør antallet af byggeretter således alene 246, hvorefter byggeretsværdien ud fra den oplyste områdepris på kr. 430,- pr. m2 udgør kr. 172.000,00-.

Med en arealværdi for området på 215,- kr. pr. m2, skal grundværdien for ejendommene i overensstemmelse med Told- og Skattestyrelsens vejledning til 20. almindelige vurdering, herefter fastsætte følgende

Byggeretsværdi: 246 m2 af kr. 172.000.00 = kr. 72.312.000,00

Arealværdi: 58.434 m2 af kr. 215,- = 12.563.310,00 20.989 m2 vej = 0,00

Nedslag på 12 ½% for manglende udstykning = 6.859.414,00

Grundværdi i alt (afrundet) = 48.015.900,00."

Under sagens behandling for Landsskatteretten fremsatte Told(c) og Skattestyrelsen følgende bemærkninger

"Efter det oplyste omfatter ejendommen et vurderingspligtigt areal på 58.434 m2.

Ejendommen er ifølge Kommuneplanen beliggende i et område, der er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse med en maksimal tilladt be~byggelsesprocent på 40.

Ejendommen er erhvervet af Kommunen, der i skødet af 25. april 1942 har indført bestemmelser om ejendommens fremtidige bebyggelse. Disse bestemmelser har karakter af en offentligretlig servitut.

Efter vurderingsloven skal grundværdien for en ejendom ansættes til den værdi grunden skønnes at have i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Efter Planlovens § 12 skal kommunalbestyrelsen virke for kommunalplanens gennemførelse.

Told- og Skattestyrelsen er derfor af den opfattelse, at ejendommen i tilfælde af en totalskade ikke ville blive tilladt opført med et etageareal, der svarer til det faktisk opførte areal, der svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 56, men at der højest vil kunne påregnes tilladelse til opførelse af et byggeri med en bebyggelsesprocent på 40, eller et samlet etageareal på 23.374 m2.

På denne baggrund finder Styrelsen, at klagers påstand om en nedsættelse af grundværdien på 20. alm. vurdering pr. 1. januar 1996 til 48.015.900 kr. bør danne grundlag for rettens kendelse."

Landsskatteretten udtalte

Det forelå oplyst, at kommunen ved skøde af 21. april 1942 solgte den omhandlende grund. Ifølge skødet udgjorde grunden, der ifølge målebreve af 26. januar 1942 havde arealer af 21.283 m2, 21.157 m2 og 26.449 m2, hvoraf henholdsvis 4.737 m2, 2.787 m2 og 2.931 m2 var pålagt gadeservitut. Til grundene hørte endvidere 3 gadearealer på henholdsvis 3.258 m2, 3.175 m2 og 4.100 m2. Det overdragne areal var således i alt 79.422 m2.

Det var endvidere oplyst, at skødets § 4 blev lyst servitutstiftende på ejendommen den 25. april 1942. I skødets § 4 bestemtes bl.a., at grundene blev solgt til bebyggelse med rækkehuse i 2 etager, en værkstedsbygning, en butiksbygning samt børnehavebygning med lokaler også til fritidshjem og fritidsklub, at det samlede etageareal ikke måtte overstige 32.474 m2, at tegninger til al bebyggelse i fornødent omfang og med alle fornødne oplysninger skulle indsendes til borgmesteren til godkendelse, og at senere ændringer i bebyggelserne ikke måtte foretages uden borgmesterens samtykke. Borgmesteren havde påtaleret for overtrædelse af disse bestemmelser. Forståelsen af servitutten skulle endeligt afgøres af den samlede Magistrat, der desuden i påkommende tilfælde kunne indrømme lempelser i servitutterne.

Landsskatteretten bemærkede herefter, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk 1, udgjorde grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skulle der endvidere, jf. § 13, stk.2, tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentlig karakter.

Det bemærkedes herved, at ovennævnte servitut efter rettens opfattelse var af offentligretlig karakter.

Imidlertid tillod servitutten en bebyggelsesprocent på 56, medens Kommuneplanens rammebestemmelser for lokalplanlægning, der fastlagde et maksimum for udnyttelsen, alene tillod en bebyggelsesprocent på 40. Under henvisning hertil samt Planlovens § 12 og det af byggedirektoratet oplyste om grundlaget for beregningen af bebyggelsesprocenten 1. januar 1996, fandt Landsskatteretten, at grundens retlige udnyttelsesmulighed på vurderingstidspunktet ikke oversteg den i Kommuneplanens rammebestemmelser fastlagte bebyggelsesprocent på 40, svarende til et etageareal på 23.374 m2. Retten kunne således tiltræde Told- og Skattestyrelsens indstilling. Den påklagede grundværdi 68.383.100 kr. blev nedsat i overensstemmelse med påstanden til 48.015.900 kr.

Et grundareal kunne efter tinglyst servitut fra 1942 udnyttes med en bebyggelsesprocent på 56, hvilket svarede til den faktiske udnyttelse og havde dannet grundlag for vurderingen. Efter en senere vedtaget kommuneplan var området udlagt til tæt-lav bebyggelse med en maksimal tilladt bebyggelsesprocent på 40. Landsskatteretten tiltrådte en indstilling fra Told- og Skattestyrelsen, hvorefter vurderingen skulle ske ud fra den aktuelt tilladte bebyggelsesprocent, således at der måtte henses til, at grundens retlige udnyttelsesmulighed på vurderingstidspunktet ikke kunne overstige kommuneplanens rammebestemmelser. Vurderingen blev derfor nedsat.