Landsskatteretskendelse

Landsskatteretskendelse

Vurdering af fast ejendom

- grundværdi

- faktisk bebyggelsesprocent

LSR af 14/12 1999, 671-1404-452

Reference

VUL § 13

Ejendommen A's advokat klagede over, at skyldrådet ved 20. alm. vurdering pr. 1/1 1996 havde ansat ejendommens grundværdi til 3.300.900 kr.

Ejendommen omfattede et grundareal på 972 m² med en i 1902 med om-/tilbygning i 1993 opført etagebebyggelse med et bebygget areal på 467 m², 5 etager med et samlet bygningsareal på 2.335 m², samt en i 1900 med om-/tilbygning i 1993 opført kontor-/lagerbygning med et bebygget areal på 36 m², 2 etager med et samlet bygningsareal på 76 m².

Skyldrådet havde oplyst, at ejendommen var beliggende i et område, der var omfattet af lokalplan og udlagt til etageboligbebyggelse. Lokalplanen var en såkaldt profillokalplan, hvorefter bebyggelsesprocenten for ejendommen var 283, medens den gennemsnitlige bebyggelsesprocent for lokalplanområdet som helhed var 270. Ved ansættelsen af grundværdien var der taget udgangspunkt i en pris pr. m² tilladt etageareal på 1.200 kr. (ved bebyggelsesprocent 100).

Grundværdien var ansat med følgende specifikation

972 m² á 3.396 kr.

afrundet

3.300.900 kr.

Ejendommens advokat klagede for ejeren over ansættelsen af grundværdien med påstand om nedsættelse.

Til støtte for påstanden havde advokaten anført, at der ikke var hjemmel til at anvende ejendommens faktiske bebyggelsesprocent. Advokaten havde henvist til, at det fremgik af dommen UfR 1996.1411V, at det var den retlige og ikke den faktiske bebyggelsesprocent, der skulle lægges til grund ved beregningen af grundværdien. Advokaten påstod derfor, at den tidligere anvendte bebyggelsesprocent på 150 var korrekt.

Advokaten havde videre anført, at selv om der måtte være hjemmel i vurderingsloven til at benytte den faktiske bebyggelsesprocent, var der ikke hjemmel til at ændre vurderingsprincip for nogle enkelte ejendomme i et kvarter - alle ejendomme i kvarteret måtte vurderes efter samme principper.

Advokaten havde herved oplyst, at alle ejendomme i området, der ikke var under aktuel byfornyelse, var vurderet efter en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på 150. Ved 20. alm. vurdering blev ejendomme i området, der var under byfornyelse, fastsat til en højere bebyggelsesprocent, men stadig en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på mellem 220 og 270. For den omhandlede ejendom blev bebyggelsesprocenten sat til 270. Klagen til skyldrådet gik på, at man ikke kunne udtage den kategori ejendomme, der var under byfornyelse, og vurdere den på en anden måde til grundværdi end de øvrige ejendomme i kvarteret.

Advokaten havde videre anført, at det fremgik af vurderingslovens § 13, stk. 2, at der skulle tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Modsætningsvis gjaldt, at der ikke skulle tages højde for rettigheder og byrder, der knyttede sig til ejendommens bebyggelse, f.eks. bygningsfredning eller byfornyelse. Advokaten fandt tillige, at det var i strid med almindelige lighedsgrundsætninger om ens behandling af borgerne samt med almindelige forvaltningsretlige principper kun at ændre vurderingsprincip for enkelte ejendomme, uanset om der i vurderingsloven måtte være hjemmel dertil.

Under sagens behandling i Landsskatteretten var indhentet en udtalelse fra kommunens byggedirektoratet, om grundens bebyggelsesmulighed.

Byggedirektoratet havde herved oplyst, at ejendommen var beliggende i et område omfattet af lokalplan, endeligt vedtaget den 7. december 1995. I lokalplanens § 3, stk. 1, var området udlagt til boligformål. I medfør af § 5, stk. 1, måtte eksisterende randbebyggelse, der indgik i bevaringsværdig sammenhæng - herunder den omhandlede ejendom - ikke nedrives uden Bygge- og Teknikforvaltningens særlige tilladelse eller efter beslutning truffet i henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring. Ny bebyggelse skulle opføres i princippet som sluttet randbebyggelse i de fastlagte vej- og vejudvidelseslinier, der var vist på lokalplantegningen. Bebyggelse skulle opføres i 5 etager med udnyttet tagetage. Højden af en eventuel trempel måtte ikke overstige ca. 1 m. Husdybden måtte ikke overstige ca. 10 m.

Byggedirektoratet havde videre oplyst, at under overholdelse af lokalplanens bestemmelser kunne der herefter på vurderingstidspunktet opføres en 5 1/2 etages boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 283 på ejendommen. Endvidere var det oplyst, at den i 1901-1902 på ejendommen opførte bebyggelse ikke hvilede på en tinglyst bebyggelsesplan eller lignende.

Byggedirektoratets udtalelse havde været forelagt advokaten, der bl.a. havde fremsat følgende bemærkninger hertil

"Dommen U1996.1411V kan tages til indtægt for, at den retlige bebyggelsesgrad skal lægges til grund ved vurderingen af grundværdien.

Den retlige bebyggelsesgrad vil for områder, hvor der som følge af ønske om byfornyelse er lyst lokalplan (profilplan), kunne fastsættes eksakt for den enkelte ejendom. I dette tilfælde 283% for ejendommen A.

Ved ejendomme i samme kvarter, hvor der ikke på nuværende tidspunkt ønskes byfornyelse, kan den retlige bebyggelsesgrad ikke fastsættes eksakt, men fastlægges ud fra en rammebestemmelse i kommuneplanen. Før omhandlede ejendom blev omfattet af ønske om byfornyelse, var den retlige bebyggelsesprocent på baggrund af kommuneplanen fastsat til 150.

Ønsket om og gennemførelse af byfornyelse medfører ikke en ændring af ejendommens grund, der er grundlaget for vurdering af grundværdien. Til trods for dette medfører den ændrede fastsættelse af den retlige bebyggelsesgrad på grunden, at vurderingen er forhøjet fra kr. 1.749.600 til kr. 3.300.900.

På den baggrund gøres følgende gældende

Ansættelsen af grundværdien for omhandlede ejendom lever ikke op til principperne i Told- og Skattestyrelsens cirkulære nr. 10 af 17/1 1996 om, at der ved ejendomsvurderinger i videst muligt omfang skal sikres, at ansættelsen sker ensartet og korrekt på grundlag af ejendommens tilstand og prisforholdene pr. 1/1 1996.

Der er ikke sket en ensartet vurdering i det kvarter, hvor ejendommen er beliggende, idet ensartede grunde i samme kvarter er vurderet forskelligt alt afhængig af, om der som led i aktuel byfornyelse er blevet tinglyst lokalplan på ejendommen.

Det gøres således gældende, at alle ejendomme i samme kvarter, der ikke er omfattet af aktuel byfornyelse, er vurderet ud fra en retlig bebyggelsesgrad på alene 150.

Som administrator har jeg kendskab til en række beboelsesejendomme i samme kvarter, hvor den retlige bebyggelsesprocent, til trods for at grunden til forveksling ligner grunden for omhandlede ejendom, er fastsat til 150.

En fortolkning af vurderingslovens § 13 i lyset af lovens § 6 om, at den enkelte ejendom skal vurderes på grundlag af værdi i fri handel og vandel, fører til, at denne bestemmelse ikke hjemler, at der kan ændres vurderingsprincip for nogle ejendomme i samme kvarter. Alle ejendomme i samme kvarter må vurderes efter samme principper.

Værdien i handel og vandel af 2 ensartede grunde beliggende i samme kvarter kan ikke som følge af vedtagelse af lokalplan for et område, hvor den ene er beliggende, forholdsmæssigt afvige med ca. 90%. Fastlæggelse af den retlige bebyggelsesprocent som henholdsvis 150 og 283 bevirker derfor, at princippet om fastsættelse på grundlag af værdien i handel og vandel ikke opfyldes for den ene af disse grunde, idet grundene i det store og hele er ensartede.

Det er muligt, at det er kommunens rammebebyggelsesprocent på 150, der er for lavt ansat. I så fald bør denne procent forhøjes til en mere realistisk størrelse. Dette vil formentlig bevirke, at grundskyldspromillen vil falde, idet det må antages, at grundskyldsprovenuet er en konstant størrelse. Herved opnås, at grundskylden på ejendomme, hvor der som følge af ønske om byfornyelse er lyst profillokalplan, vil blive mindre. For ejendomme, hvor der ikke er lyst profillokalplan, vil grundskylden blive højere. En sådan fordeling af grundbyrden vil bevirke, at principper i vurderingsloven overholdes.

Samtidig gælder der i medfør af vurderingslovens § 13, stk. 2 modsætningsvis, at der ved vurderingen ikke må tages højde for rettigheder og byrder, der knytter sig til ejendommens bebyggelse, f.eks. bygningsfredning eller byfornyelse.

Uanset at grundværdien efter reglerne i vurderingsloven kan fastsættes på grundlag af den retlige bebyggelsesprocent, er det i strid med den almindelige forvaltningsretlige lighedsgrundsætning om ens behandling af borgerne kun at ændre vurderingsprincip for enkelte ejendomme, idet dette i praksis fører til en vilkårlig forskelsbehandling.

Det fastholdes herefter, at der ikke er hjemmel til alene at ændre princip for beregningen af grundværdien for enkelte ejendomme i et kvarter."

Advokaten gjorde bl.a. yderligere over for Landsskatteretten gældende, at lokalplanen var endeligt vedtaget den 7. december 1995, men først var blevet offentligt bekendtgjort den 30. januar 1996. Lokalplanen havde således ikke retsvirkning på vurderingstidspunktet den 1. januar 1996. Advokaten havde henvist til planlovens § 32, stk. 2, hvorefter en lokalplan bortfaldt, hvis den ikke var offentliggjort inden 8 uger efter endelig vedtagelse, og havde herved bemærket, at det på vurderingstidspunktet således var usikkert, om lokalplanen ville bortfalde.

Advokaten havde videre anført, at mange ejendomme med meget høje faktiske bebyggelsesprocenter i det samme område var blevet saneret uden lokalplan, og at grundværdien for disse ejendomme blev ansat på basis af kommuneplanens rammebestemmelser med bebyggelsesprocenten på 150. Den omhandlede ejendom var byfornyet med lokalplan, og grundværdien var blevet ansat på basis af den i lokalplanen meget høje fastsatte bebyggelsesprocent. Advokaten havde herved anført, at det var tilfældigt, om man var ejer af en saneret eller byfornyet ejendom, og at den foretagne vurdering således var en urimelig forskelsbehandling.

Landsskatteretten bemærkede indledningsvis for så vidt angik vurderingen af de af advokaten anførte sammenlignelige ejendomme i området, at Landsskatteretten, jf. bestemmelserne i vurderingslovens §§ 6, 13, 33 og 46, dannede sig et konkret skøn over den påklagede ejendoms værdi, uden at være bundet af, hvorledes påberåbte sammenligningsejendomme, hvis ansættelse retten ikke havde haft indflydelse på, var vurderet.

Landsskatteretten bemærkede herefter, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgjorde grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ifølge bestemmelsen i § 13, stk. 2, skulle der ved ansættelsen af grundværdien tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Ifølge lovens § 16 skulle grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser var antaget at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn måtte tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Landsskatteretten var af den opfattelse, at bestemmelserne i vurderingslovens § 13 om ansættelse af grundværdien under hensyn til en i økonomisk henseende god anvendelse af grunden i ubebygget stand, måtte forstås som den bedste anvendelse ved salg i det åbne marked til en fornuftig køber, hvori indgik hensyn til grundens beliggenhed, form og udnyttelsesmuligheder i henhold til de gældende planlægningsbestemmelser.

Efter de foreliggende oplysninger, herunder den af Byggedirektoratet afgivne udtalelse, hvorefter der i henhold til lokalplanen kunne opføres en etageboligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 283 på grunden i ubebygget stand, fandt Landsskatteretten, det var med rette, at der ved ansættelsen af grundværdien var taget udgangspunkt heri. Det blev herved tilføjet, at Landsskatteretten var af den opfattelse, at den indvirkning på handelsprisen af den ubebyggede grund, som fulgte af bestemmelser om udnyttelsesmuligheder i en lokalplan, måtte anses for indtrådt allerede fra tidspunktet for den endelige vedtagelse af lokalplanen.

Retten heller ikke tilstrækkeligt grundlag for at antage, at den ved ansættelsen anvendte etagearealpris på 1.200 kr. var for høj. Den påklagede grundværdi blev stadfæstet.

Grundværdien af en ejendom beliggende i et område omfattet af lokalplan blev beregnet på grundlag af den bebyggelsesprocent, som fremgik af lokalplanen.