Udlejningsejendomme (konto)

§ 18 konto

Saldo 31.12.92

÷4.094,00 kr.

Indestående 31.12.93

13,50 kr.

Renter for 1993

0,95 kr.

Indestående i alt

14,45 kr.

Hensættelse § 18, 286 m² x 42,50 kr.

12.155,00 kr.

§ 18 konto

Saldo 31.12.92

0,00 kr.

Indestående 31.12.93

0,00 kr.

Renter for 1993

0,00 kr.

Indestående i alt

0,00 kr.

Hensættelse § 18, 421 m² x 42,50 kr.

17.892,50 kr.

§ 18 konto

Saldo 31.12.92

0,00 kr.

Indestående 31.12.93

0,00 kr.

Renter for 1993

0,00 kr.

Indestående i alt

0,00 kr.

Hensættelse § 18, 312 m² x 42,50 kr.

13.260,00 kr.

§ 18 konto

Saldo 31.12.92

0,00 kr.

Indestående 31.12.93

0,00 kr.

Renter for 1993

0,00 kr.

Indestående i alt

0,00 kr.

Hensættelse § 18, 328 m² x 42,50 kr.

13.940,00 kr.

§ 18b konto

Bindingspligt pr. 31.12.92

÷149.641,50 kr.

Renter for 1993

0,95 kr.

Bindingspligt i alt

÷149.640,55 kr.

Hensættelse § 18b, 286 m² x 15,00/21,25 kr.

5.481,00 kr.

Afholdte udgifter i 1993

Afholdte lejeretlige vedligeholdelsesudgifter, jf. boligreguleringslovens

§ 18b konto

Bindingspligt pr. 31.12.92

÷749.067,90 kr.

Renter for 1993

0,00 kr.

Bindingspligt i alt

÷749.067,90 kr.

Hensættelse § 18b, 421 m² x 15,00/21,25 kr.

8.069,17 kr.

Afholdte udgifter i 1993

Afholdte lejeretlige vedligeholdelses-

udgifter, jf. boligreguleringslovens

§ 18b konto

Bindingspligt pr. 31.12.92

÷70.400,64 kr.

Renter for 1993

0,00 kr.

Bindingspligt i alt

÷70.400,64 kr.

Hensættelse § 18b, 312 m² x 15,00/21,25 kr.

5.980,00 kr.

Afholdte udgifter i 1993

Afholdte lejeretlige vedligeholdelses-

udgifter, jf. boligreguleringslovens

§ 18b konto

Bindingspligt pr. 31.12.92

÷509.912,69 kr.

Renter for 1993

0,00 kr.

Bindingspligt i alt

÷509.912,63 kr.

Hensættelse § 18b, 328 m² x 15,00/21,25 kr.

6.286,67 kr.

Afholdte udgifter i 1993

Afholdte lejeretlige vedligeholdelses-

udgifter, jf. boligreguleringslovens

§ 19, stk. 1, 1. pkt.

7.953,00 kr.

Afholdte forbedringsudgifter, som ikke

har medført lejeforhøjelser, jf. bolig-

reguleringslovens § 19, stk. 1, 2. pkt,

0,00 kr.

Udgifter i alt

7.953,00 kr.

Ejendom 2

§ 19, stk. 1, 1. pkt.

1.712,00 kr.

Afholdte forbedringsudgifter, som ikke

har medført lejeforhøjelser, jf. bolig-

reguleringslovens § 19, stk. 1, 2. pkt,

0,00 kr.

Udgifter i alt

1.712,00 kr.

Ejendom 3

§ 19, stk. 1, 1. pkt.

24.493,00 kr.

Afholdte forbedringsudgifter, som ikke

har medført lejeforhøjelser, jf. bolig-

reguleringslovens § 19, stk. 1, 2. pkt,

0,00 kr.

÷ tilskud efter anden lovgivning

8.700,00 kr.

Udgifter i alt

17.793,00 kr.

Ejendom 4

§ 19, stk. 1, 1. pkt.

243,00 kr.

Afholdte forbedringsudgifter, som ikke

har medført lejeforhøjelser, jf. boligreguleringslovens

§ 19, stk. 1, 2. pkt,

0,00 kr.

Udgifter i alt

246,00 kr.

Skatteankenævnet havde ikke godkendt fradragsret for vedligeholdelsesudgifter på i alt 13.417 kr., som var modregnet i hensættelsen til kontoen ifølge boligreguleringslovens § 18b, som fordelte sig således på de nævnte 4 ejendomme

Ejendom 1

forhøjelse

5.482 kr.

Ejendom 2

"

1.712 kr.

Ejendom 3

"

5.980 kr.

Ejendom 4

"

243 kr.

I alt

13.417 kr.

Skatteankenævnet havde bl.a. anført, at uenigheden mellem revisoren og nævnet bestod i, om der var forskel på de lejeretlige og skatteretlige regler vedrørende behandlingen af afsætning efter boligreguleringsloven. Ifølge nævnet omhandlede cirkulære nr. 96 af 22. juni 1993 til ligningsloven de lejeretlige regler i pkt. 7.5.1.-7.5.5., mens de skatteretlige regler i ligningslovens § 14 G var beskrevet i pkt. 7.5.6.-7.5.7.4. Efter cirkulærets pkt. 7.5.2. kunne ejere med et negativt indestående på § 18b kontoen modregne årets afsætning i den negative saldo. Saldoen på § 18 kontoen for udvendig vedligeholdelse var reelt 0 for alle ejendommene, og de negative beløb på § 18 kontoen vedrørte tiden før 1983. Efter cirkulærets pkt. 7.5.7.4., eksempel 1 og 2, kunne årets modregning i afsætning på § 18b kontoen ikke fradrages. Som følge heraf havde nævnet konkluderet, at klageren ikke havde fradragsret for de modregnede beløb, som svarede til de ikke godkendte vedligeholdelsesudgifter på 13.417 kr.

Det fremgik af nævnets sagsfremstilling, at de kommunale skattemyndighederne ikke havde foretaget en ligningsmæssig gennemgang iht. ligningslovens § 14 G, stk. 5, for så vidt angik mulig efterbeskatning. Det udtaltes på det anførte sted, at skatteadministrationen ikke havde beskattet modregnede beløb, der oversteg årets vedligeholdelsesudgifter, da der skønnedes at restere forbedringsudgifter fra tidligere år, hvori der ikke var sket modregning eller som ikke tidligere var anvendt til at formindske overskydende modregningsbeløb, jf. ligningslovens § 14 G, stk. 5.

Klagerens revisor havde over for Landsskatteretten nedlagt påstand om godkendelse af det selvangivne fradrag på 13.417 kr. som skattemæssig vedligeholdelse i indkomståret 1993. Revisoren havde til støtte herfor bl.a. anført, at forudsætningen for, at årets skattemæssige vedligeholdelses- og forbedringsudgifter fortrinsvis skulle anses for afholdt af samme års skattefri afsætningsbeløb, jf. ligningslovens § 14 G, stk. 3, 3. pkt., var, at der var tale om den del af årets forbedringsudgifter, som ikke var ført til fradrag. Denne fortolkning støttedes endvidere på eksemplet i pkt. 7.5.7.5.1. i cirkulære nr. 96 af 22. juni 1993 til ligningsloven, hvoraf det fremgik, at hvis der på § 18b kontoen opstod en negativ saldo ved, at årets udgifter oversteg saldo og hensættelse på § 18 og § 18b kontoen, skulle den negative saldo opdeles i en andel, som vedrørte tidligere fratrukne vedligeholdelsesudgifter og i en andel, som bestod af forbedringsudgifter, som ikke tidligere var fratrukket. Hvis den negative saldo på § 18b kontoen i senere år anvendtes til modregning af tidligere fratrukne vedligeholdelsesudgifter, skulle der ske efterbeskatning, jf. ligningslovens § 14 G, stk. 5, 1. pkt., hvilket ikke var tilfældet, hvis den negative saldo anvendtes til modregning i forbedringsudgifter, som ikke tidligere var fratrukket. Revisoren havde anført, at dette spørgsmål ikke havde været behandlet af de kommunale ligningsmyndigheder. Det var videre anført, at eksemplet i cirkulærets pkt. 7.5.7.5.1., som løb over 3 indkomstår, viste, at der først skete modregning i forbedringsdelen af den negative § 18b saldo, som skulle være 0, før der blev tale om at modregne i årets fratrukne vedligeholdelsesudgifter.

Revisoren havde ud fra tidligere års indberetninger til Grundejernes Investeringsfond foretaget undersøgelse af, hvordan de negative saldi på klagerens 4 ejendomme var opstået og det var anført, at de negative saldi for ejendomme fremkom som følge af udækkede skattemæssige forbedringsudgifter.

Desuden havde revisoren henvist til, at skatteankenævnets opfattelse af, at § 18 kontoens afsætning og forlods modregning i skattemæssige vedligeholdelsesudgifter ikke skulle iagttages, ligesom skatteretlige vedligeholdelsesudgifter helst skulle overføres til forbedringsudgifter, for herved at opnå modregningsret efter § 18b, virkede urimelig. Som begrundelse herfor var det anført, at skattemyndighederne ikke ved deres fortolkning af cirkulæret kunne hindre fradragsret for sædvanlige skattemæssige udgifter.

Det var videre anført, at situationen for klageren var den, at der var opstået en negativ § 18b saldo fra tidligere år, hvor der var mulighed for efterbeskatning efter ligningslovens § 14 G, stk. 5 og cirkulærets pkt. 7.5.7.5.1. Men i klagerens tilfælde var betingelserne for efterbeskatning ikke opfyldt, idet den negative § 18b saldo vedrørte tidligere års udækkede forbedringsudgifter og ikke tidligere fratrukne vedligeholdelsesudgifter.

Revisoren havde derfor konkluderet, at klageren var berettiget til fradrag for de vedligeholdelsesudgifter, som var afholdt i det påklagede indkomstår.

Landsskatteretten udtalte

Ifølge ligningslovens § 14 G, stk. 1, skulle ejeren af en udlejningsejendom ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst bl.a. ikke medregne den del af lejeindtægten, der svarede til beløb, der skulle afsættes efter boligreguleringslovens § 18b. Ifølge § 14 G, stk. 3, kunne beløb til vedligeholdelse og forbedring, som var fradraget i den årlige indbetaling til ejendommens konto i Grundejernes Investeringsfond efter boligreguleringslovens § 22a, stk. 2, og udgifter der var afholdt af beløb, der var udbetalt af kontoen efter boligreguleringslovens § 22b, ikke fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Ifølge § 14 G, stk. 4, ansås de i § 14 G, stk. 3, nævnte beløb for fortrinsvis at være anvendt til forbedring af ejendommen, hvis de i året afholdte samlede udgifter til vedligeholdelse og forbedring af ejendom oversteg summen af de fratrukne og udbetalte beløb efter § 14 G, stk. 3, vedrørende samme indkomstår.

Det fremgik endvidere af ligningslovens § 14 G, stk. 5, at hvis summen af de fratrukne og udbetalte beløb efter § 14 G, stk. 3, vedrørende et indkomstår oversteg de samlede udgifter til vedligeholdelse og forbedring af ejendommen i samme indkomstår, blev det overskydende beløb medregnet i ejerens skattepligtige indkomst for dette indkomstår. Beløbet, der kom til beskatning, blev efter § 14 G, stk. 5, 3. pkt., nedsat med et beløb svarende til de udgifter, der var afholdt til forbedring af ejendommen efter den 1. januar 1983, i det omfang disse i de enkelte indkomstår havde oversteget summen af de i § 14 G, stk. 3, nævnte beløb og ikke i tidligere indkomstår var anvendt til nedsættelse af de beløb, der kom til beskatning efter 1. og 2. pkt. i disse eller senere indkomstår.

Herefter fandt retten, at der måtte gives klageren medhold i, at skatteretlige vedligeholdelsesudgifter, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, som var debiteret den ubundne skattepligtige vedligeholdelseskonto, jf. boligreguleringslovens § 18, kunne fratrækkes uafhængigt af modregningssystemet i ligningslovens § 14 G, idet denne bestemmelse alene regulerede de skatteretlige vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, som var afholdt af skattefrie henlæggelser efter boligreguleringslovens § 18b.

Henset til, at der ikke var foretaget nogen ligningsmæssig sondring mellem skatteretlige vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, blev det overladt det til de kommunale skattemyndigheder at opgøre disse, hvorefter beløbene fordeltes på ejendommenes § 18 og § 18b konti.

For så vidt angik anvendelsen af ligningslovens § 14 G, stk. 5, fandt retten ligeledes, at det måtte overlades til de kommunale skattemyndigheders ligningsmæssige undersøgelse at klarlægge, i hvilket omfang der var grundlag for efterbeskatning. Dette var tilfældet i indkomstår, hvor summen af fratrukne og udbetalte beløb efter ligningslovens § 14 G, stk. 3, oversteg de samlede udgifter til vedligeholdelse og forbedring i samme indkomstår. Ved opgørelsen af efterbeskatningsgrundlaget skulle det undersøges, om der forelå mulighed for nedsættelse af efterbeskatningen efter ligningslovens § 14 G, stk. 5, 3. pkt., med udgifter afholdt til forbedring af ejendommen efter den 1. januar 1983, i det omfang disse i de enkelte indkomstår havde oversteget summen af de beløb, som fremgik af § 14 G, stk. 3, og som ikke i tidligere indkomstår var anvendt til reduktion af efterbeskatning efter § 14 G, stk. 5, 1. og 2. pkt. Det bemærkedes, at efterbeskatningssituationen typisk opstod i de indkomstår, hvor § 18b kontoen var negativ, idet ejendomsejeren herved fik mulighed for at modregne årets afsætning til Grundejernes Investeringsfond.

Udlejningsejendomme

vedligeholdelse/forbedring

boligregulering

opgørelse af skattepligtig indkomst

Reference

LL § 14 G

SL § 6, stk. 1, litra e

Boligreguleringslovens § 18

LV 1997 E.K.2.14

A klagede for indkomståret 1993 bl.a. over, at skatteankenævnet ikke havde godkendt fradrag for vedligeholdelsesudgifter, 13.417 kr.

Det fremgik af sagens oplysninger, at klageren ejede 4 udlejningsejendomme, som var omfattet af bestemmelserne i boligreguleringsloven, således at klageren havde været pligtig at hensætte beløb til konto for udvendig vedligeholdelse, jf. boligreguleringslovens § 18, og på den bundne konto i Grundejernes Investeringsfond, jf. boligreguleringslovens § 18b. Saldi på § 18b kontoen var på grund af afholdte udgifter til forbedringer og vedligeholdelse negative i det påklagede indkomstår.

Af ejendommenes regnskaber for 1993 fra Grundejernes Investeringsfond fremgik følgende oplysninger om konto for udvendig vedligeholdelse, jf. boligreguleringslovens § 18, bindingspligtig udvendig vedligeholdelseskonto, jf. boligreguleringslovens § 18b, og afholdte lejeretlige vedligeholdelses- og forbedringsudgifter

Ejendom 1

Skatteretlige vedligeholdelsesudgifter vedrørende udlejningsejendomme, som var afholdt af den ubundne vedligeholdelseskonto efter boligreguleringslovens § 18, kunne fradrages efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, uafhængigt af modregningssystemet i ligningslovens § 14 G, idet denne bestemmelse alene regulerede skatteretlige vedligeholdelsesudgifter, der var afholdt af skattefri henlæggelser efter boligreguleringslovens § 18 b.