Salg af ejendom

Salg af ejendom

genvundne afskrivninger

kursfastsættelse af pantebrev

Reference

LSI § 2, nr. 2

Bekendtgørelse nr. 523 af 28. september 1982 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummer § 1 og § 4, stk. 3.

A klagede for indkomståret 1994 over, at skatteankenævnet havde beskattet genvundne afskrivninger ved salg af ejendom, 979.902 kr.

Det fremgik af sagen, at klageren pr. 1. januar 1994 solgte en ejendom, som ejedes i lige sameje med broderen, til det familieejede B A/S for en købspris på 17.500.000 kr. prioriteret.

Ifølge endeligt skøde af 5. april 1994 overtog køber

bl.a.

1. Lån til finansieringsinstitut opr. og ifølge tingbogen 8.000.000 kr., rente 8 pct. p.a., til rest pr. 1/1 1994

8.000.000 kr.

2. Lån til samme, opr. 4.000.000 kr., rente 10,3 pct. p.a. til rest 1/1 1994

3.705.000 kr.

"De under punkt 1 og 2 nævnte lån er med variabel rente og særlige vilkår vedrørende forfaldstid vedrørende renter. Lånene er sikret ved ejerpantebrev stort kr. 12.000.000 kr., rente 16 pct. p.a., lyst i nærværende ejendom med 1. prioritets stilling."

Det var efterfølgende dokumenteret, at lån nr. 2 alene var forrentet med 8 pct.

Lånene blev afdraget halvårligt, lån nr. 1 første gang den 1. januar 1997 og lån nr. 2 første gang den 1. januar 1994.

Ved opgørelsen af genvundne afskrivninger havde skatteankenævnet under henvisning til afskrivningsloven § 19 A ved opgørelsen af den kontante salgssum medregnet de omhandlede lån til kurs 100.

Skatteankenævnet havde som begrundelse herfor anført, at der efter en samlet vurdering af de fremførte synspunkter fra klagerens revisorer, samt skatteadministrationens begrundelser ikke var grundlag for at anse nogen af lånene for at skulle værdiansættes lavere end på låneoptagelsestidspunktet et halvt år tidligere, dvs. til kurs 100.

Ifølge sagsfremstillingen havde skatteankenævnet tiltrådt skatteadministrationens afgørelse.

Administrationen havde bl.a. anført, at finansieringsinstituttets alm. betingelser for udlån, dec. 1993, indeholdt væsentlige forskelle mellem lån fra finansieringsinstituttet og almindelige pantebreve, bl. a.

"Det ene finansieringsinstitutlån på 8 mill. kr. er et rentetilpasningslån, som reguleres den 1/1 2002 og 1/1 2007. Det efterfølgende lån på 3.420.000 kr. er fast forrentet. Til sikkerhed håndpantsættes ejerpantebrev på 12 mill. kr. med pant i ejendommen med tilhørende driftsmateriel og driftsinventar. Panteretten udvides udover den angivne hovedstol i max. 5 år. ...

Begge lån er omfattet af finansieringsinstituttets "almindelige betingelser for udlån, december 1993"

Disse betingelser indeholder bl.a. følgende væsentlige forskelle mellem disse lån og almindelige pantebreve

1.

Finansieringsinstituttet kan forlange indfrielse hvis

-

Værdien af det pantsatte forringes

-

Låntagers virksomhed indstilles eller overdrages

-

Låntager eller kautionist tager ophold i udlandet eller flytter uden at meddele finansieringsinstituttet dette.

-

Låntager er et selskab og selskabet skifter ejer uden finansieringsinstituttets samtykke eller selskabets ledelse ændres, så det i finansieringsinstituttets skøn får væsentlig indflydelse på selskabets økonomiske forhold

-

Andre efter finansieringsselskabets skøn væsentlige forudsætninger for, at lånet ikke længere er til stede.

2.

Finansieringsinstituttet kan med 14 dages varsel kræve sikkerhed, respektive yderligere sikkerhedsstillelse, hvis finansieringsinstituttet skønner, at der er sket væsentlig negativ ændring i debitors eller eventuelle kautionisters økonomiske stilling, eller evt. pant forringes.

3.

Pantet tjener til sikkerhed for enhver forpligtelse låntager har eller får overfor finansieringsinstituttet.

Skatteadministrationen var derfor principalt af den opfattelse, at kursen burde ansættes til kurs pari, svarende til den kurs lånene blev udbetalt til forholdsvis kort tid forinden ejendomsoverdragelsen.

Administrationen begrundede afgørelsen bl.a. således

"Efter gennemgang af det modtagne materiale, er det skatteadministrationens opfattelse, at lånene i finansieringsinstituttet nærmes skal betragtes som banklån, sikret ved ejerpantebreve. Det ene (det største lån er aftalt som rentetilpasningslån, ligesom der er andre særlige vilkår knyttet til lånene, hvorfor T & S meddelelse om kursværdiansættelser ikke umiddelbart kan anvendes. Der skal således foretages individuelt skøn. Lånene er i begge tilfælde udbetalt kontant som forhåndslån i juli 1993. Revisor oplyser, at man primo oktober 1993 gav økonomisk rådgivning i anledning af overdragelse af ejendommen til klagers familieejede selskab B A/S, som ejendommen i forvejen var udlejet til. Der er modtaget kopi af låneaftaler mellem henholdsvis interessentskabet og finansieringsinstituttet samt B A/S og finansieringsinstituttet ....såfremt det måtte lægges til grund, at der var foretaget en låneovertagelse, finder skatteadministrationen, at kursværdien af gældsposterne stadig bør ansættes til kurs pari, da det ikke findes godtgjort, at udlånsrenten generelt skulle være steget fra udbetalingstidspunktet i juli måned 1993 til januar 1994 - det tidspunkt, hvor konverteringsbølgen omtrent var på sit højeste og renten helt i bund. Denne vurdering kan yderligere bekræftes af det forhold, at mindsterenten for perioden 1. januar til 30. juni 1994 nedsættes fra 6 til 5 pct., som følge af det fortsatte rentefald. Overtagelse af et lån til 8 pct., hvor der skal ske rentetilpasning i år 2002 og 2007, synes derfor ikke at kunne begrunde en kurs under 100. Det bemærkes, at lånene ikke kan indfries til anden kurs end pari.

....kan lånene samlet ansættes til en skønnet kursværdi på 95, idet der derved er taget hensyn til, at renten ikke er fast over lånets løbetid.......

Det kan overvejes, om lånene overhovedet er tænkt omfattet af cirkulærets kvartalsvise kurser, da disse omhandler "private pantebreve m.v.", idet private pantebreve er karakteriseret ved at have direkte pant i ejendomme.

I hvert fald er der så mange og væsentlige forskelle mellem et sædvanligt pantebrev og lånene, at det er berettiget at korrigere for den skønnede indflydelse heraf. Der står i cirkulæret "Hvis et pantebrev indeholder særlige vilkår af betydning for kursansættelsen, f.eks. vilkår om ændringer i forrentnings- eller afdragsvilkårene i løbetiden eller særlige rykningsklausuler, korrigeres tabellens kurser for den skønnede indflydelse heraf"...

Efter gennemgang af finansieringsinstituttes "almindelige lånebetingelser", finder skatteadministrationen (udover rentetilpasningsklausulen på det største lån), at der er meget væsentlige forskelle på et sædvanligt pantebrev (med direkte pant i den faste ejendom) og de optagne lån i finansieringsinstituttet (med indirekte sikkerhed ved ejerpantebrev). Samtlige punkter taler dels for en højere kurs end efter kurstabellen, og dels for at lånene skal sidestilles med banklån, der kursværdiansættes til pari.

"Sædvanlige pantebreve" er karakteriseret ved, at renten er fast i hele løbetiden, at pantebrevet er uopsigeligt fra kreditors side, såfremt der ikke sker misligholdelse, at debitorskifte ikke skal godkendes (men at der muligvis skal erlægges et ejerskifteafdrag), og at der ikke kan forlanges yderligere sikkerhedsstillelser.

Efter en samlet bedømmelse finder skatteadministrationen herefter ikke, at der er grundlag for at anse nogen af lånene for at skulle kursværdiansættes lavere end på låneoptagelsestidspunktet et halvt år tidligere, d.v.s. til kurs 100."

Klagerens revisor havde påstået kontantværdien opgjort til henholdsvis kurs 75 for lån nr. 1 og 88/85 for lån nr. 2, hvorefter de genvundne afskrivninger i forhold til klagerens ejerandel på 50 pct. kunne opgøres til 188.742 kr.

Til støtte herfor havde revisor henvist til, at kontantomregningen var sket i henhold til T&S-meddelelse af 14.03.1994 om kursfastsættelse af private pantebreve i 1. kvartal af 1994, jf. § 4 i Bekendtgørelse nr. 523 af 28. september 1982 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummer og om oplysningspligt efter afskrivningsloven, hvilken bestemmelse ifølge praksis var anset for ufravigelig.

Klagerens revisorer havde bl.a. anført, at der - så vidt de vidste - ikke tidligere havde været rejst tvivl om, at lånene fra finansieringsinstituttet skulle værdiansættes efter kurstabellerne. Ved henvendelse til finansieringsinstituttet var det oplyst, at man heller ikke der havde hørt om det før, jf. at finansieringsinstituttet i forbindelse med fremsendelse af årsopgørelserne direkte anviste, at den skattemæssige kursværdi sås i Told- og Skattestyrelsens kurstabel.

Revisorerne fandt, at lånene lå nærmere realkreditlignende lån end kontante banklån, hvilket måtte trække i retning af kursfastsættelse efter tabellerne.

Såfremt retten fandt på det foreliggende at måtte antage, at der var særlige vilkår, der bevirkede, at kursen skulle fastsættes højere end tabelkursen, anså man, at en kurs på ikke over 90 måtte være passende.

Klagerens advokat, der nu var indtrådt i sagen, havde til de af skatteankenævnet/-administrationen fremførte synspunkter bl.a. anført

"Som det fremgår af de to låneaftaler, er der tale om en gæld, der gennem et ejerpantebrev er sikret ved pant i fast ejendom, og som forrentes med en fast procentdel af den til enhver tid gældende restgæld, og hvor restgælden nedbringes over en på forhånd fastsat årrække.

Jeg kan derfor ikke se, hvorfor de to lån fra finansieringsinstituttet ikke skal kursansættes efter det offentliggjorte tabelmateriale. Lånene er direkte omfattet af ordlyden i bekendtgørelsens § 4, stk. 1, jf. stk. 3.

I cirkulære nr. 188 af 22/11 1983 er det i pkt. 210, anført

"Anden gæld omregnes ifølge § 4, stk. 3, i bekendtgørelsen efter samme tabelmateriale som omtalt i forrige punkt. Der skal dog foretages skønsmæssige korrektioner for eventuelle særlige vilkår.

For lån optaget i pengeinstitutter på de for disse institutter sædvanlig rente- og afdragsvilkår betyder det normalt, at kursen kan ansættes til 100."

De lån fra finansieringsinstituttet svarer ikke til lån i pengeinstitutter "på de for disse institutter sædvanlige rente- og afdragsvilkår". Der er efter min opfattelse bl.a. den for denne sag afgørende forskel, at pengeinstituttet efter de sædvanlige vilkår kan opsige gælden til indfrielse. Hvortil kommer, at der ikke er fast forrentning eller aftalt renteændringer på forud fastlagte tidspunkter.

I skatteankenævnets sagsfremstilling er det under "Administrationens begrundelse" anført, at det er skatteadministrationens opfattelse, "at lånene i finansieringsinstituttet nærmest må betragtes som banklån, sikret ved ejerpantebreve".

Da skatteankenævnet...... tilslutter sig skatteadministrationens begrundelse og afgørelse uden at anføre, hvad nævnet særligt lægger vægt på, går jeg ud fra, at nævnets afgørelse også er baseret på den opfattelse, at lånene nærmest må betragtes som banklån.

Dette synspunkt kan jeg som nævnt ikke tilslutte mig.

I sagsfremstillingen er det ....anført, at bestemmelsen om rentetilpasning, for så vidt angår lån fra finansieringsinstituttet, vil tale for "at lånet antager karakter af almindeligt banklån, der normalt ansættes til pari kurs".

Dette er jeg ikke enig i. Rentetilpasningslånet er ikke et lån, hvor renten løbende reguleres. Der er mange varianter, jf. f. eks. de såkaldte knæklån nævnt i cirkulæret nr. 188 af 22/11 83, pkt. 210, stk. 3. Disse lån og andre lånetyper, der reguleres i lånets løbetid, betragtes ikke som banklån."

Til de af skatteadmininistrationen ovenfor opregnede forskelle mellem lån fra finansieringsinstituttet og almindelige pantebreve havde advokaten anført

"Idet jeg går ud fra, at administrationen med "almindelige pantebreve" mener pantebreve i fast ejendom, der bl.a. er baseret på vilkår, der indeholdes i forskellige formularer, herunder Justitsministeriets pantebrevsformularer, gør jeg gældende, at der ikke er væsentlig forskelle mellem lån fra finansieringsinstituttet og "almindelige pantebreve". De forskelle, der er, er efter min opfattelse helt uden betydning for kursfastsættelsen på pantebrevet...........

...som en væsentlig forskel mellem lån fra finansieringsinstituttet og almindelige pantebreve (har skatteankenævnet) anført (2), at finansieringsinstituttet med 14 dages varsel kan kræve sikkerhed, respektive yderligere sikkerhedsstillelse, hvis finansieringsinstituttet skønner, at der er sket væsentlige negative ændringer i debitors eller eventuelle kautionisters økonomiske stilling, eller at eventuelt pant forringes.

Som det fremgår af ... pantebrevsformular (A), side 3. pkt 9c, er der en tilsvarende bestemmelse...., idet kreditor, uanset uopsigelighed eller opsigelsesfrist kan forlange kapitalen indfriet, såfremt pantet væsentligt forringes eller vanrøgtes, uden at der efter påkrav stilles betryggende sikkerhed.

Det fremgår yderligere af pantebrevsformular (B) pkt. 9c, at dette også gælder, hvis driften, for så vidt angår erhvervsejendomme, standses for længere tid.

Finansieringsinstituttet kan i deres betingelse forlange lånet indfriet, hvis værdien af pantet forringes. Det kan kreditor også ifølge et "almindeligt pantebrev".

Finansieringsinstituttet kan forlange lånet indfriet, hvis låntagers virksomhed indstilles. Det kan kreditor også efter pantebrevsformular B.

I øvrigt er de vilkår, der opstilles, for at finansieringsinstituttet kan forlange gælden indfriet før tiden, ikke udtryk for at finansieringsinstituttet som kreditor blot kan opsige lånet. Der skal være ændrede forhold, for at det kan lade sig gøre.

Et af de væsentligste elementer, der begrunder en kursnedskrivning på pantebreve, er den omstændighed, at debitor har henstand med tilbagebetaling over en vis periode. Dette, og en forrentning med en fast procentdel af restgælden, er de kriterier, der opstilles i bekendtgørelsens § 4.

For så vidt angår det vilkår, at finansieringsinstituttet kan forlange gælden indfriet, såfremt låntager er et selskab, og selskabet skifter ejer uden finansieringsinstituttets samtykke, eller selskabets ledelse ændres, "så det efter finansieringsinstituttets skøn får væsentlig indflydelse på selskabets økonomiske forhold", er dette formentlig også en bestemmelse, der indsættes i mange andre pantebreve, såfremt debitor er et selskab. Bestemmelsen adskiller sig ikke væsentlig fra principperne i såvel pantebrevsformular A som B pkt. 9c om pantets forringelse.

I sagsfremstillingen...er det under pkt.3 anført, at pantet tjener til enhver forpligtelse, låntager har eller får over for finansieringsinstituttet. Jeg kan ikke se, hvilke betydning dette har for denne sag.

Jeg har drøftet lånene med finansieringsinstituttet, der, som det fremgår af de årsmeddelelser, man udsender, er af den opfattelse, at deres lån skal kursansættes i henhold til cirkulærets § 4. Det bemærkes, at finansieringsinstituttet igennem mange år har været en væsentlig financieringskilde for erhvervslivet, og det ses ikke, hvorfor de lån, finansieringsinstituttet yder med tilbagebetaling over flere år, nu skal sammenlignes med lån, der af kreditor straks kan kræves indfriet. Som nævnt foran er der ikke de væsentlige forskelle mellem finansieringsinstitutttes lån og almindelige pantebreve som anført i skatteankenævnets sagsfremstilling ...Dette mener jeg at have dokumenteret gennem de fremlagte pantebrevsvilkår."

Sagen havde i forbindelse med behandlingen hos Landsskatteretten været forelagt Told- og Skattestyrelsen med følgende kontorindstilling

"Stadfæstelse, da de omhandlede lån ikke kan anses for omfattet af bekendtgørelse nr. 523 af 28. september 1982 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummer og om oplysningspligt efter afskrivningsloven, hvorfor Told- og Skats tabelmateriale ikke kan lægges til grund ved værdiansættelsen.

Der er herved lagt vægt på, at lånene ikke er tinglyst direkte med pant i ejendommen, men sikret ved håndpantsætning af tinglyst ejerpant, endvidere er lånene udbetalt til pari og kan alene indfries til pari, hvorfor kontoret finder, at det er med rette, at de omhandlede lån er sidestillet med banklån og omregnet til kurs 100"

Told- og Skattestyrelsen/Told- og Skatteregionen havde tiltrådt kontorindstillingen, som havde været forelagt klagerens advokat, der hertil havde anført

Det gøres gældende, at det ikke er en betingelse for at anvende bekendtgørelsen, at lånene skal være tinglyst direkte med pant i ejendommen. Dette følger blandt andet af bekendtgørelsens § 4, stk.3, hvor der står

"Anden gæld, der skal omregnes til kursværdien, ansættes ligeledes efter det i stk. 1 nævnte tabelmateriale, idet der dog skal tages hensyn til eventuelle særlige vilkår.".......

Det gøres gældende, at der ikke er hjemmel i bekendtgørelsen til at nægte omregning til kursværdi for lån, der udbetales til pari, og som alene kan indfries til pari. Den eneste bestemmelse, der synes at være i bekendtgørelsen vedrørende låneindfrielse, er § 5, hvor der står, at der for gæld, der kan indfries til pari, ikke kan anvendes en kurs over 100.

Et obligationslån eller et lån baseret på et privat pantebrev, og som udbetales til pari, og som kun kan indfries til pari, er omfattet af bekendtgørelsen."

Advokaten henviste herved yderligere til, at kontorets indstilling var i direkte strid med afgørelsen offentliggjort i TfS 1987 nr. 399, der ikke tidligere havde været fremført under sagen. Afgørelsen drejede sig om et egnsudviklingslån, som klageren påstod ansat til kurs 100 i lighed med banklån. Lånet kunne ikke overtages ved ejerskifte uden særlig tilladelse, og kun indfries til pari. Landsskatteretten fandt på denne baggrund, at det ikke kunnes sidestilles med et banklån, men skulle kursfastsættes.

Det fremgik nærmere af kendelsen, at lånet, der blev udbetalt til pari, var ydet af Kongeriget Danmarks Hypotekbank, og med en fast forrentning på 7 1/2 pct. Staten gav tilskud til forrentningen, der var under den daværende markedsrente, så den kunne holdes på 7 1/2 pct.

Lånet var sikret ved direkte pant i ejendommen og maskiner, og kunne ikke overdrages ved ejerskifte uden særlig tilladelse (godkendelse af Egnsudviklingsdirektoratet), og indfrielse kunne kun ske til kurs pari.

Under henvisning hertil påstod revisor, at lånet måtte betragtes som et almindeligt banklån og kursen fastsættes til kurs 100.

Der blev ved afgørelsen i sagen af 2 retsmedlemmer - herunder retsformanden - ved stadfæstelse af kurs 70, (der var anvendt under henvisning til dagældende retningslinier gengivet i L.V. 1983 N 4.2.3., hvorefter en fast kurs på 70 i almindelighed skulle anvendes for lån, der var ydet eller garanteret af det offentlige), bl.a. lagt vægt på, at gælden på grund af den lave rente, samt da gælden ikke ubetinget forfaldt ved ejerskifte, ikke kunne ansættes til pari, medens et retsmedlem kunne tiltræde revisorens argumentation, hvorefter kursen skulle ansættes til 100. Sagen blev afgjort efter flertallet.

Landsskatteretten bemærkede, at ifølge § 1 i Bekendtgørelse nr. 523 af 28. september 1982 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummer, skulle overdragelsessummer for afskrivningsberettigede bygninger og installationer kontantomregnes ved at lægge den kontante del af overdragelsessummen sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter.

Da de nævnte lån fra finansieringsinstituttet ikke var tinglyst direkte med pant i ejendommen til sikkerhed for gælden, fandt Landsskatteretten ikke, at lånene kunne anses for omfattet af bekendtgørelsens § 4, stk. 1.

Derimod fandt retten, at lånene, som indirekte havde pant i ejendommen via det tinglyste ejerpantebrev, kunne karakteriseres som "anden gæld" i ejendommen og dermed kursfastsættes efter bestemmelsen i bekendtgørelsens § 4, stk. 3.

Lån fra et finansieringsinstitut med pant i ejerpantebrev ansås for anden gæld i ejendommen. Lånet skulle derfor kursfastsættes efter bekendtgørelsen om kontantværdiansættelse af overdragelsessummer ved opgørelse af genvundne afskrivninger i forbindelse med salg af ejendommen.