Afkald på lejevederlag for ejendom

Afkald på lejevederlag for ejendom

renovering

fortjeneste ved afståelse

Reference

EBL & 6, stk. 1, § 4 og § 5.

SL § 4

LV 1997 E.A.1.5 og E.K.1.7

A klagede for indkomståret 1992 over, at skatteankenævnet havde ansat særlig indkomst til 495.886 kr.

Det fremgik af sagen, at klageren den 2. november 1990 købte en ejendom med overtagelse den 1. juli 1990. Købsprisen var 2.800.000 kr. Af slutseddel og skøde fremgik, at ejendommen trængte til nogen istandsættelse. Ejendommen var i perioden september 1990 til januar 1991 blevet renoveret for 1.060.000 kr. Efter det oplyste havde renoveringen omfattet nyt tegltag, nye vinduer med termoglas, ny indgangstrappe og glasindgangsparti, sandblæsning af facader m.v., nedbrydning og opbygning af vægge, etablering af nye toiletter og køkken, samt udskiftning af installationer i øvrigt.

Entreprenørfirmaet B A/S, som var 100 % ejet af klagerens ægtefælle, havde forestået renoveringen, og havde siden den 1. januar 1991 været lejer af ejendommen. Lejen var ved lejekontrakt af 4. februar 1991 aftalt til en årlig basisleje på 424.700 kr. Der var samme dag udfærdiget et tillæg til lejekontrakten, hvoraf det fremgik, at B A/S påtog sig udgifterne til renovering mod en nedsættelse af den årlige leje til 304.700 kr. Det var videre oplyst, at klageren og B A/S i begyndelsen af 1992 havde aftalt, at klageren skulle betale renoveringsudgiften. Dette skete ved overdragelse af gæld til ægtefællen, som herefter foretog modregning i et tilgodehavende hos B A/S. Den 1. april 1992 blev ejendommen solgt for 3.600.000 kr.

Skatteankenævnet havde ansat klagerens skattepligtige særlige indkomst til 703.886 kr., med fradrag af en varig værditilvækst på 200.000 kr. og pristalsregulering på 4 %, 8.000 kr., eller i alt 495.886 kr. Nævnet havde anført, at de omhandlede renoveringsudgifter måtte anses for afholdt af B A/S, som aftalt i tillæg til lejekontrakten. Den efterfølgende viderefakturering, 15 måneder efter arbejdernes afslutning, betød ikke at beløbet kunne tillægges anskaffelsessummen, idet denne transaktion alene var begrundet i det foreliggende interessefællesskab mellem B A/S og klageren. Det var nævnets opfattelse, at ejendommen var tilført en varig værditilvækst, som ud fra arten af de foretagne arbejder var ansat skønsmæssigt til 200.000 kr. Denne værditilvækst var fradragsberettiget ved opgørelsen af den særlige indkomst. Det var anført, at den varige værditilvækst var indkomstskattepligtig i 1991, hvor arbejdet blev afsluttet.

Der var henvist til ejendomsavancebeskatningslovens §§ 4, 5 og 6, statsskattelovens § 4, samt til ligningsvejledningen for 1994 afsnit E.A.1.5. og E.K.1.7. Endvidere var der bl.a. henvist til TfS 1993.274 LSR.

I forbindelse med sagens behandling for Landsskatteretten blev skatteankenævnet anmodet om en udtalelse vedrørende fastsættelsen af værditilvæksten herunder en begrundelse herfor. Nævnet havde udtalt, at de afholdte udgifter skulle opdeles i forbedringsudgifter og vedligeholdelsesudgifter. Nævnet havde skønnet værdien af de værdiforøgende arbejder til 200.000 kr. og beløbet vedrørte hovedsageligt udskiftningen af vinduer, idet det var nævnets opfattelse, at forbedringsandelen udgjorde halvdelen af udgifterne, der var afholdt til vinduerne. Forbedringsandelen udgjorde således ca. 120.000 kr. Nævnet havde endvidere vurderet, at støbning af ny hovedtrappe med granitsten, opsætning af marmor på badeværelset, anlæg af haveterasse af brosten, samt pålægning af sort glaseret tagsten udgjorde en forbedring af ejendommen, der skønsmæssigt kunne ansættes til 80.000 kr.

Told- og Skattestyrelsen havde udtalt, at den varige værditilvækst på ejendommen efter en besigtigelse skønsmæssigt kunne ansættes til ca. 600.000 kr. Der var herved taget hensyn til ejendommens ringe tilstand ved overtagelsen, hvorfor den samlede ombygningsudgift på 1.060.000 kr. i væsentlig grad oversteg almindelig vedligeholdelse, lige som det var anført, at værdiudtalelsen var behæftet med nogen skønsusikkerhed.

Klagerens revisor havde over for Landsskatteretten principalt nedlagt påstand om, at klagerens særlige indkomst nedsattes til 0, subsidiært at værdien af forbedringerne tillagdes ejendommens anskaffelsessum med 1.060.000 kr. Revisoren havde anført, at klageren i juni 1990 erhvervede ejendommen. Samtidig indgik hun en aftale med B A/S, der ejedes 100 % af hendes ægtefælle, om at selskabet som entreprenør skulle forestå en renovering af ejendommen. Renoveringen afsluttedes i foråret 1991. Den 4. februar 1991 indgik klageren som udlejer og B A/S som lejer en lejeaftale, hvorefter selskabet lejede ejendommen for 424.200 kr. årligt. Ved en tillægsaftale til lejeaftalen samme dag aftalte parterne, at B A/S som lejer betalte for afholdte renoveringsudgifter, og at den afholdte leje reduceredes, således at udlejer reelt afholdt udgiften til renoveringen over en 10 årig periode.

I 1992 aftalte B A/S og klageren, at sidstnævnte fysisk skulle betale for de afholdte ombygningsudgifter. Betalingen foregik en måned senere ved, at klageren overdrog sin gæld til B A/S til sin ægtefælle. Gælden blev herefter modregnet i et tilgodehavende, som ægtefællen havde i B A/S, hvilket bevirkede, at renoveringen måtte anses for endeligt betalt af klageren. Revisoren havde desuden anført, at der ikke var noget til hinder for, at gældsposter kunne overdrages mellem ægtefæller, og at en gæld modregnedes i et samtidigt tilgodehavende hos kreditor.

Til støtte for den subsidiære påstand havde revisoren anført, at ejendommen ved beregningen af den skattepligtige ejendomsavance skulle tillægges en værdiforøgelse på 1.060.000 kr. Revisoren havde henvist til, at ejendomsvurderingerne havde været følgende i klagerens ejertid

Pr. 1. januar 1990 og pr. 1. januar 1991 var årsregulering

Ejendomsværdi 2.700.000 kr. heraf grundværdi 380.200 kr.

19. alm. vurdering pr. 1. januar 1992

Ejendomsværdi 2.500.000 kr. heraf grundværdi 422.500 kr.

Da renoveringen i 1991 ikke stillede krav om byggetilladelse, havde der ikke været indgivet oplysninger om de foretagne byggearbejder. Derfor var der ikke ved 19. almindelige vurdering pr. 1. januar 1992 taget hensyn til den gennemførte renovering af ejendommen. Værdien var altså fastsat alene med baggrund i udviklingen i ejendomspriserne i området i 1991 til 1992. Der havde over ejerperioden reelt været tale om et fald i ejendommens værdi på anskaffelsestidspunktet på 200.000 kr. Da grundværdien samtidig var steget med 42.300 kr. var der således tale om et fald i den oprindelige bygningsværdi på 242.300 kr. Omregnet til ejendommens anskaffelsespris udgjorde faldet 251.200 kr., (242.300 kr. x 2.8000.000/2.700.000), svarende til en reguleret købspris på 2.548.800 kr. Da ejendommen blev solgt for 3.600.000 kr. i 1992, var det revisorens opfattelse, at de afholdte udgifter på 1.060.000 kr. fuldt ud havde aflejret sig i en værdiforøgelse af ejendommen.

Landsskatteretten udtalte

I henhold til den dagældende ejendomsavancebeskatningslovs § 6, stk. 1, lovbek. nr. 866 af 22. oktober 1992, skulle fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes fuldt ud ved opgørelsen af den særlige indkomst, når ejendommen var erhvervet på et tidspunkt, der lå mindre end tre år forud for afståelsen. Da ejendommen var erhvervet den 2. november 1990 og solgt den 1. april 1992, skulle klageren herefter medregne fortjenesten som særlig indkomst. Fortjenesten ved afståelsen af ejendommen skulle, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, opgøres som forskellen mellem afståelsessummen opgjort efter § 4, stk. 3, og anskaffelsessummen opgjort efter § 4, stk. 2, og reguleret efter § 5. Det fremgik af § 5, stk. 3, at den regulerede anskaffelsessum endvidere skulle forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring i det omfang, disse havde oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Dog medregnedes vedligeholdelsesudgifter, der havde kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst ikke.

Retten fandt, at det ikke kunne anses for tilstrækkeligt godtgjort, at klageren havde afholdt ombygningsudgiften. Der var herved henset til, at det ikke kunne anses for godtgjort, at der var indgået en aftale om, at klageren skulle betale, samt at det ikke var dokumenteret, at der rent faktisk var sket betaling. De omhandlede udgifter ansås herefter for afholdt af B A/S. Retten fandt endvidere, at ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 3 forudsatte, at udgifterne var afholdt af ejeren, hvorfor de af lejeren afholdte udgifter ikke kunne tillægges klagerens anskaffelsessum. Da klageren var anset for indkomstskattepligtig af en varig værdiforøgelse på 200.000 kr., tilført ejendommen af lejeren i indkomståret 1991, kunne retten tiltræde, at der var godkendt fradrag for det tilsvarende beløb ved opgørelsen af den særlige indkomst for indkomståret 1992.

Den påklagede afgørelse blev stadfæstet.

En ejendom blev erhvervet i 1990 af A og udlejet til et entreprenørfirma B, som herefter foretog en istandsættelse. Udgiften til istandsættelse ansås afholdt af B. Da reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 3, forudsatte, at udgiften var afholdt af ejeren, kunne udgiften ikke tillægges anskaffelsessummen. Da ejeren var anset skattepligtig af en varig værdiforøgelse på 200.000 kr., kunne der godkendes fradrag for dette beløb ved opgørelsen af fortjenesten i forbindelse med salg i 1992.