Kursansættelse af private pantebreve

Kursansættelse af private pantebreve

Kursansættelse af private pantebreve

kontantomregning af overdragelsessummer

1. Private pantebreve

Private pantebreve og gældsbreve, som ikke står i forbindelse med overdragelse af formuegoder, jf. afsnit 2 og 3 nedenfor, kan ansættes til kursværdi ved opgørelsen af den skatte- og afgiftsmæssige værdi, jf. punkt 19 i Skattedepartementets cirkulære af 17/11 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.

Nyudstedte pantebreve i enfamiliehuse eller ejerlejligheder kan som hovedregel ansættes efter følgende tabel

Årlig ydelse pct. til pct.

Heraf rente pct.

Prioritetsstilling fra pct.

Sælgerkurs

Hertil svarende effektiv rente pct.

Pr. 1. oktober 1996

11,73

9

80-94

97,20

9,67

10,87

8

80-94

93,30

9,38

10,00

7

80-94

86,90

9,40

Pr. 1. juli 1996

11,73

9

80-94

96,00

10,01

10,87

8

80-94

91,20

9,77

10,00

7

80-94

85,10

9,75

Pr. 1. april 1996

11,73

9

80-94

95,30

10,14

10,87

8

80-94

89,90

10,03

10,00

7

80-94

83,70

10,04

Den effektive rente for cirkulerende pantebreve kan som hovedregel ansættes efter følgende tabel

Pantebrevets prioritetsstilling angivet i procent af pantets handelsværdi

Hertil svarende effektiv rente pct.

Pr.1. oktober 1996

0-65

9,00

65-80

9,50

80-94

9,75

Pr. 1. juli 1996

0-65

9,75

65-80

10,00

80-94

10,50

Pr. 1. april 1996

0-65

10,50

65-80

11,00

80-94

11,25

Ved pantebrevets prioritetsstilling forstås belåningsgrænsen, bestemt ved pantebrevets yderligststående krone. Hvis et pantebrev sikkerhedsmæssigt er placeret over flere af de angivne intervaller, sammenvejes de hertil svarende kurser eller effektive renter.

Hvor der ikke foreligger pantesikkerhed, og hvor pantesikkerheden består i andet end et enfamilieshus eller en ejerlejlighed, vil den effektive rente være højere end ifølge tabellen. Dette vil ligeledes være tilfældet, hvis den foranstående prioritering er ufordelagtig, eller hvis pantebrevet indeholder bestemmelser, som indebærer risiko for forringelse af prioritetsstillingen.

Hvis et pantebrev indeholder særlige vilkår af betydning for kursansættelsen, f.eks. vilkår om ændringer i forrentnings- eller afdragsvilkårene i løbetiden eller særlige rykningsklausuler, korrigeres kursen for den skønnede indflydelse heraf.

Ovennævnte retningslinier finder tilsvarende anvendelse ved værdiansættelsen af private pantebreve som aktiver på formueopgørelsen. For så vidt angår værdiansættelsen af private pantebreve som passiver på formueopgørelsen kan vejledende anvendes et offentliggjort tabelmateriale, idet der dog skal tages hensyn til eventuelle særlige forhold. Tabelmaterialet kan rekvireres hos den kommunale skattemyndighed, jf. bekendtgørelse nr. 873 af 17/10 1994 om visse ligningslovsregler m.v.

2. Overdragelsessummer for fast ejendom

Ved afståelse af fast ejendom opgøres fortjenesten på grundlag af kontantomregning af anskaffelses- og afhændelsessummer efter reglerne i bekendtgørelse nr. 667 af 13/7 1994 om kontantværdnsættelse af overdragelsessummer efter ejendomsavancebeskatningsloven af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 596 af 10/7 1995 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

Private pantebreve m.v. skal efter disse regler kontantomregnes på grundlag af kurser, som kvartalsvis offentliggøres af Told- og Skattestyrelsen.

Nedenstående tabel indeholder disse kurser vedrørende 4. kvartal 1996.

Kurserne varierer med gældsposternes forrentning, restløbetid og sikkerhedsmæssige placering.

Den sikkerhedsmæssige placering af en fordring bestemmes ved den procentdel, som restgælden på fordringen og foranstående hæftelser udgør af den samlede handelspris. Fremgangsmåden vises i følgende eksempel

En ejendom sælges for 600.000 kr. Køber overtager restgælden på indestående prioriteter, i alt 450.000 kr.

- Restkøbesummen berigtiges ved, at køber udsteder et sælgerpantebrev på 60.000 kr. med årlig ydelse på 10,87 pct., heraf rente på 8 pct. af den til enhver tid værende restgæld, og betaler 90.000 kr. i kontant udbetaling.

- Restgælden på de overtagne hæftelser, ialt 450.000 kr. udgør 75 pct. af den samlede handelspris.

- Restgælden på overtagne foranstående hæftelser og det udstedte sælgerpantebrev udgør i alt 450.000 kr + 60.000 kr = 510.000 kr., hvilket udgør 85 pct. af den samlede handelspris.

- Sælgerpantebrevet er således sikkerhedsmæssigt placeret i intervallet mellem 75pct.-85pct. af handelsprisen.

- Sælgerpantebrevet skal derfor kursansættes på grundlag af tabellen over gæld med pantesikkerhed inden for 85 pct. af pantets handelsværdi.

- Pantebrevets restløbetid er ca. 16 år, og omregningskursen kan herefter findes i tabellen ved at gå ind under restløbetid 16 år og rentefod indtil 8 pct. I 4. kvartal 1996 vil kursen være 83 og pantebrevets kursværdi 60.000 x (83/100) = 49.800 kr.

Hvis et pantebrev indeholder særlige vilkår af betydning for kursansættelsen, f.eks. vilkår om ændringer i forrentnings- eller afdragsvilkårene i løbetiden eller særlige rykningsklausuler, korrigeres tabellens kurser for den skønnede indflydelse heraf.

Såfremt en debitor inden overdragelsen har misligholdt betalingen af ydelser på et pantebrev, kan tabellens kurser også korrigeres for den skønnede indflydelse heraf.

(TABEL TIL BRUG FOR VÆRDIANSÆTTELSE AF ANDEN GÆLD)

Hvis et pantebrev er sikkerhedsmæssigt placeret over flere af de angivne intervaller, foretages en sammenvejning af de hertil svarende kurser, jf. følgende eksempel

Et sælgerpantebrev på 100.000 kr., der afvikles på tilsvarende vilkår som i foregående eksempel, er sikkerhedsmæssigt placeret mellem 85-98 pct. af handelsværdien. 70.000 kr. af hovedstolen er placeret mellem 85-94 pct. af handelsværdien og de resterende 30.000 kr. over 94 pct. af handelsværdien.

Pantebrevet kursansættes således

70.000 kr. x (82/100) = 57.400 kr.

30.000 kr. x (73/100) = 21.900 kr.

Samlet kursværdi = 79.300 kr.

For pantebreve, der kan indfries til pari, kan der ikke anvendes en kurs over 100, jf. bekendtgørelsens § 5.

Reglerne i afsnit 2 finder tilsvarende anvendelse 1) ved opgørelse af fortjeneste ved afhændelsen af afskrivningsberettigede bygninger m.v. (beskatning af genvundne afskrivninger) samt ved fastlæggelsen af afskrivningsgrundlaget for sådanne bygninger jf. kapitel I, § 1, stk. 1, nr. 1, i Skatteministeriets bekendtgørelse nr. 486 af 31/5 1994, 2) ved skatte- og afgiftsmæssig værdiansættelse af fast ejendom i dødsboer m.v. og 3) ved gaveoverdragelse jf. lov nr. 426 af 4/6 1995 om afgift af dødsboer og gaver og Skattedepartementets cirkulære af 17/11 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning punkt 5.

3. Overdragelsessummer for andre formuegoder

Ved kontantværdiansættelse efter afskrivningsloven og ligningsloven af anskaffelses- og afståelsessummer for driftsmidler og skibe, ombygninger og særindretninger af lejede lokaler samt visse formuegoder, godtgørelser og vederlag som nævnt i kapitel I, § 1, stk. 1, nr. 2-6, i Skatteministeriets bekendtgørelse nr. 486 af 31/5 1994 benyttes nedenstående kurstabel, jf. § 5, stk. 1, i samme bekendtgørelse.

(KURSTABEL TIL KONTANTOMREGNING AF OVERDRAGELSESSUMMER EFTER AFSKRIVNINGSLOV OG LIGNINGSLOV).

Told- og Skattestyrelsen har udsendt meddelelse om kurser og effektiv forrentning til brug for kursansættelsen af private pantebreve pr. 1/10 1996. Meddelelsen indeholder endvidere kurstabeller vedrørende 4. kvartal 1996, som skal anvendes ved kontantomregning af overdragelsessummer på private pantebreve m.v. (Tidligere meddelelse, se TfS 1996, 453)