Kommunal tilbagekøbsret et formuegode, der principielt kan kræves erstattet i tilfælde af ekspropriation.

Kommunal tilbagekøbsret et formuegode, der principielt kan kræves erstattet i tilfælde af ekspropriation.

Udskrift af forhandlings- og kendelsesprotokollen for Taksationskommissionen vedrørende anlægget af en fast forbindelse over Øresund.

(Lovbekendtgørelse nr. 522 af 4. juli 1991)

Sag nr TA. IV 4/94 Københavns Kommune v/fuldmægtig Matr.nr.: 229 og 362 Liss Danchell Kongens Enghave, København mod af lb.nr. 107 og 108. A/S Øresundsforbindelsen v/advokat Jens Auken.

Kendelse den 12. december 1994.

Københavns Kommune har som tilbagekøbsberettiget til ovennævnte ejendomme ønsket efterprøvet den afgørelse om erstatning, der ved kendelse af 8. august 1994 er afsagt af Ekspropriationskommissionen i anledning af den skete ekspropriation til gennemførelse af landanlæg, der udføres i tilslutning til etablering af en fast forbindelse over Øresund.

Der fremlagdes udskrift af forhandlingsprotokollen for Ekspropriationskommissionen, hæfte 22 og 47, brev af 5. september 1994 fra Kommissarius ved Statens ekspropriationer på øerne, arealfortegnelse nr. 1, ejendomsbeskrivelse samt ankebegæring.

Taksationskommissionen har anset sagen for værende af ren judiciel karakter, hvorfor der ikke er foretaget besigtigelse af ejendommene. Parterne havde ved et møde, der fandt sted på Restaurant Kastrup Strandpark, lejlighed til at forelægge deres synspunkter og fremkomme med deres bemærkninger, ligesom kommissionens medlemmer stillede spørgsmål til belysning af sagen.

Ekspropriationskommissionen har bestemt, at der for ekspropriation af Københavns Kommunes tilbagekøbsret til de af sagen omhandlede ejendomme ikke skal ydes kommunen nogen erstatning.

I kendelsen, hvortil henvises, er nærmere redegjort for Ekspropriationskommissionens overvejelser og for de synspunkter, som parterne har gjort gældende. Erstatningsspørgsmålet i forhold til ejerne af de to ejendomme er afgjort ved forlig.

For taksationskommissionen har kommunen gentaget sit krav om en erstatning på henholdsvis 766.300 kr. og 287.600 kr. for bortfald af kommunens tilbagekøbsret til de to ejendomme. Kommunen har til støtte herfor henvist til de synspunkter, der blev gjort gældende over for Ekspropriationskommissionen bl.a. anført følgende

Kommissionen finder ifølge kendelsen, at det absolut har formodningen imod sig, at der med den på ejendommene hvilende tilbagekøbsret ville være blevet foretaget væsentlige investeringer i bygningerne, hvis ekspropriation ikke var sket.

Hertil bemærkes, at ejere normalt vedligeholder bygningerne uanset tilbagekøbsretten af hensyn til bygningernes fortsatte nytteværdi, således at bygningerne ikke som antaget af kommissionen uden videre må forventes at være uden værdi ved tilbagekøbstidspunktet.

I øvrigt vil en ejer, der måtte ønske at foretage væsentlige investeringer i bygningerne, der ikke ville kunne være afskrevet inden tilbagekøbstidspunktet, normalt søge kommunen om - og få - udskydelse af tilbagekøbstidspunktet mod et vederlag beregnet efter de tidligere oplyste principper, jfr. skrivelse herfra af 30. december 1993.

Man finder derfor, at erstatningsberegningen må tage udgangspunkt i ejendomsværdien og ikke i grundværdien.

Kommissionen anfører videre, at en ejer ikke kan gøre krav på at få erstattet en - i øvrigt sandsynlig - fremtidig værdistigning af en ejendom, og at tilbagekøbsretten ikke kan give en bedre retsstilling.

Hertil bemærkes, at man ikke har gjort krav på at få erstattet den fremtidige værdistigning, men at man gør gældende, at vederlaget for afløsning af tilbagekøbsretten må være højere end vederlaget for en udskydelse, hvor man trods alt senere kan købe ejendommen tilbage i overensstemmelse med deklarationens - for kommunen favorable - vilkår herom. Da tilbagekøbsretten først kunne gøres gældende i år 2030, prøver man derfor at finde en så realistisk værdi som muligt af retten til sin tid, hvilken værdi tilbagediskonteres til nutidsværdi.

Kommunen må således fastholde en fremskrivning af ejendomsværdien med 2% som anført.

Kommissionen anfører, at forureningsudgifterne må bringes til afkortning i værdiansættelsen for tilbagekøbsretten.

Hertil bemærkes, at man herfra på grund af den usikkerhed, der er om, hvornår det vil være nødvendigt at oprense grundene, herunder om Miljøstyrelsen eventuelt måtte være indstillet på at betale for afværgeforanstaltningerne, finder, at der ikke bør ske afkortning for disse omkostninger.

Endelig anfører kommissionen, at der skal ske fradrag i erstatningen for ekstraordinære store fordele, som Københavns kommune som sådan opnår ved anlægget.

Idet man i øvrigt skal henholde sig til det i nærværende direktorats tidligere skrivelser herom anførte, skal man fremhæve, at kommunen i denne sag er stillet som en privat rettighedshaver. Der er ingen sammenhæng imellem tabet af rettigheden og eventuelle fordele for kommunen som helhed som følge af anlægget.

Eventuelle fordele for kommunen modsvares i øvrigt i vid udstrækning af de støj- og andre forureningsproblemer med grundvandet, som anlægget må antages at medføre i kommunen.

Kommissionen finder det ifølge kendelsen stødende, at Københavns kommune ved et grundsalg for snart et halvt hundrede år siden skal kunne sikre sig »en afgift« i anledning af, at staten skal garantere finansieringen af en central jernbaneforbindelse m.v.

Hertil bemærkes, at kommunen ikke er sikret »afgiften« som følge af jernbaneforbindelsen. Der er tale om et vederlag for bortfald af en rettighed, som kommunen ellers kunne have gjort gældende med økonomisk fordel over for den til enhver tid værende ejer af ejendommen.

Københavns kommune må herefter fastholde sin oprindelige erstatningspåstand.

Advokat Jens Auken påstod på anlægsmyndighedens vegne Ekspropriationskommissionens afgørelse stadfæstet. Han henviste herved til de synspunkter, som er gjort gældende i brev af 28. april 1994 til Ekspropriationskommissionen. Brevet er citeret i Ekspropriationskommissionens kendelse.

Taksationskommissionen må efter undersøgelse af sagen fastslå, at Københavns Kommune fra århundredeskiftet har solgt fast ejendom med den klausul, at det solgte kan kræves tilbageskødet for salgsprisen efter en længere årrække. Både domstolene og Indenrigsministeriet har givet kommunen medhold i, at dette krav og krav om modydelse for fristforlængelse er fuldt lovlige. Østre Landsret har således i en dom fra 1986 udtalt: »Der findes hverken ud fra forvaltningsretlige synspunkter, grundbyrdeloven eller dennes analogi eller eksprorpiationsretlige betragtninger noget grundlag for at tilsidesætte disse deklarationer, hvis formål det var henholdsvis at bevare værdistigningen på jorden for sagsøgte (kommunen) og sikre billige boliger.« Indenrigsministeriet har anerkendt kommuners ret til at disponere over deres faste ejendomme med det formål at inddrage samfundsskabte værdier.

På baggrund heraf lægger Taksationskommissionen til grund, at tilbagekøbsretten er et formuegode, der principielt kan kræves erstattet i tilfælde af ekspropriation.

Med dette som udgangspunkt har Taksationskommissionen overvejet anlægsarbejdernes betydning for Københavns Kommune og kommunens udvikling. Kommissionen har i den forbindelse ment bl.a. at måtte lægge vægt på kommunens egen vurdering. I Københavns Kommunes plan 1993 er kommunens forventninger til de nye anlæg udtrykt således

»De nye vej- og baneanlæg til lufthavnen er i sig selv en meget væsentlig forbedring af den storkøbenhavnske trafikstruktur. Den videre forbindelse til Sverige knytter København mere effektivt til det internationale vej- og banenet og sammenbinder de to sider af Øresund til eet bysamfund. Forbindelsen .... placerer Amager - og dermed Ørestaden - centralt i Øresundsregionens by- og trafikstruktur.

Københavns bliver dermed Øresundsregionens naturlige tyngdepunkt.«

Det hedder i planen videre

»Lovene om den faste Øresundsforbindelse skaber et nyt grundlag for en styrkelse af Hovedstaden i den skærpede internationale konkurence. Med den faste Øresundsforbindelse skabes for første gang reelle muligheder for at samle hovedstadsområdet og Sydskåne i et funktionelt fælleskab, Øresundsregionen. I denne region er København centralt placeret med Ørestaden som Øresundsregionens grografiske centrum.«

På baggrund heraf finder Taksationskommissionen, at statens finansiering af anlægget bibringer Københavns Kommune en så ekstraordinær stor fordel, at denne langt overstiger den værdi, som tilbagekøbsretten har for kommunen. Taksationskommissionen har herved taget hensyn til oplysningerne om de to konkrete grundes forurening og tilslutter sig i det hele Ekspropriationskommissionens bemærkninger herom.

Taksationskommissionen har bemærket sig, at Københavns Kommune ikke har påklaget en ekspropriationsafgørelse fra 1970, som tog stilling til en deklaration om tilbagekøbsret for kommunen, og som bortfald ved ekspropriation til udvidelse af Østerbro Post- og Telegrafbygning. I denne sag bestemte Ekspropriationskommissionen, at der ikke bliver spørgsmål om at fastsætte ekspropriationserstatning for deklarationens ophævelse til fordel for det pågældende statsanlæg. I afgørelsen, som var enstemmig, deltog de af Københavns Borgerrepræsentation valgte medlemmer, Willy Brauer og Egon Weidekamp.

Taksationskommissionen konkluderer på dette grundlag, at det samlede anlæg medfører en meget væsentlig forbedring af den storkøbenhavnske trafikstruktur, som bliver finansieret fuldt ud af staten, at anlægget skaber et nyt grundlag for styrkelse af Hovedstaden, og at Københavns Kommune herigennem opnår en ekstraordinær fordel, som har fornøden sammenhæng med tabet af rettigheden. Taksationskommissionen finder det - under hensyn til den særegne ret, som deklarationen er udtryk for, og på baggrund af den upåankede kendelse fra 1970 - rigtigt og ubetænkeligt at bringe denne fordel til afkortning i den erstatning, som ellers kunne være fastsat for bortfald af tilbagekøbsretten til de to ejendomme. Uanset, at denne fordel ikke af Taksationskommissionen ansættes i et bestemt kronebeløb, fastslår kommissionen, at værdien langt overstiger den erstatning, der ville kunne beregnes for bortfaldet af tilbagekøbsretten til de to ejendomme, selv om man ville se bort fra, at grundene begge er forurenet, som beskrevet af Ekspropriationskommissionen.

Taksationskommissionen stadfæster derfor Ekspropriationskommissionens kendelse, hvorefter der ikke ydes erstatning for den skete ekspropriation af tilbagekøbsretten til ejendommene.

Christian Mogensen /Henrik Hansen

Ingen

I forbindelse med ekspropriation til gennemførelse af landanlæg, der udføres i tilslutning til etablering af en fast forbindelse over Øresund, lagde taksationskommissionen til grund, at Københavns Kommunes tilbagekøbsret, er et formuegode, der principielt kan kræves erstattet i tilfælde af ekspropriation.

Taksationskommissionen finder endvidere, at der kan foretages afkortning i erstatningen for kommunens fordel af anlægget. Da værdien af anlægget langt overstiger den erstatning, der ville kunne beregnes for bortfaldet af tilbagekøbsretten, ydes der ikke erstatning for den skete ekspropriation.