Ejendomsoverdragelse, maskeret udlodning

Ejendomsoverdragelse, maskeret udlodning

- Ejendomsoverdragelse,

- maskeret udlodning

Ligningsrådet blev anmodet om svar på følgende spørgsmål

Kan selskabet A A/S overdrage sin ejendom til hovedaktionæren til ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1994 på 2.600.000 kr. med fradrag af 15 pct. = 2.210.000 kr. kontant, uden at der foreligger maskeret udlodning.

Sagens omstændigheder var følgende

Hovedaktionæren i A A/S ønskede af sit selskab at købe den ejendom, han selv beboede.

Ejendommen var opført i 1985/86, og den samlede anskaffelsessum udgjorde 4.459.709 kr., heraf grund 327.340 kr. Ejendommen var beliggende i provinsen.

En besigtigelse af ejendommen viste, at der var tale om en ejendom beliggende direkte ud til havet med privat strand. Det samlede bygningsareal udgjorde 292 m2, heraf 35 m2 muret, dobbeltgarage, hvortil kom 85 m2 kælder. Huset var opført af mursten og med tag af tegl. Der var tale om et usædvanligt gennemført byggeri, hvor der i enhver henseende kun var anvendt de bedste kvalitetsmaterialer. Ejendommen var endvidere udstyret med alle moderne bekvemmeligheder, herunder 3 badeværelser samt installation af spabad, som i hvert fald ved opførelsen i 1985/86 måtte anses som usædvanligt.

Sammenfattende kunne det siges, at materialevalget og husets standard i øvrigt var af en så ekstraordinær luksusbetonet art, at det måtte betegnes som usædvanligt for det pågældende område. Til sammenligning udviste salgsstatistikken for området ingen salg over ca. 1,4 mio. kr. Det måtte dog i den forbindelse tages i betragtning, at ingen af de huse, der figurerede i statistikken tilnærmelsesvis kunne sammenlignes med den pågældende ejendom.

Ved 19. alm. vurdering pr. 1. januar 1992 udgjorde ejendomsværdien 2.600.000 kr., heraf grundværdi 343.700 kr. Denne ansættelse var uændret ved årsreguleringen pr. 1. januar 1994.

Det måtte imidlertid betragtes som usandsynligt, at ejendommens høje bygningsmæssige standard - selv byggeomkostningerne taget i betragtning - ved salg til uafhængig tredjemand ville give sig fuldt udslag i en tilsvarende høj salgssum i det pågældende område.

Ligningsrådet fandt, at overdragelsesprisen ved salg fra A A/S til hovedaktionæren kunne fastsættes til 3.500.000 kr. Selv om udgangspunktet ved salg mellem selskab og hovedaktionær var den objektive handelsværdi, kunne der ved værdiansættelsen ikke ses bort fra, at selskabets opførelse af ejendommen alene var begrundet i hovedaktionærens ønsker. Det måtte allerede ved opførelsen af huset have været klart for selskabet, at der på intet tidspunkt inden for en længere årrække ville være mulighed for ved salg til en uafhængig tredjemand at opnå en salgssum af samme størrelse som Opførelsesomkostningerne. Der var derfor fra selskabets side fra starten tale om en udsigtsløs investering, der alene var begrundet i hovedaktionærens personlige interesser. Under hensyntagen til på den ene side byggeriets luksusbetonede art og på den anden side den periode, der var forløbet siden opførelsen, fandt Ligningsrådet, at 3.500.000 kr. måtte anses som en passende og rimeligt afbalanceret salgssum ved det påtænkte salg.

Et selskab havde i 1985-1986 opført en særdeles attraktiv ejendom til sin hovedaktionær. Omkostningerne til ejendommen androg ca. 4,5 mio. kr. Hovedaktionæren kunne ikke købe ejendommen til ejendomsværdien på 2,6 mio. kr. - 15 pct. Ligningsrådet fastsatte bl.a. under henvisning til den periode, der var forløbet siden opførelsen til det påtænkte salg, overdragelsessummen til 3,5 mio. kr.