Handelsværdi 19/5 93 unot. aktier

Handelsværdi 19/5 93 unot. aktier

Referencer: ABL § 6

- Handelsværdi pr. 19-5 1993 på unoterede aktier

Ligningsrådet blev spurgt om følgende

Spørgsmål

Kan værdien pr. 19/5 1993 ansættes til kurs 1375?

Svar

Ja.

Sagsfremstilling og begrundelse

A/S A, der ikke er børsnoteret, har en aktiekapital på 813.000 kr. Selskabets aktivitet består i at eje og udleje forretningsejendomme.

Der er anmodet om bindende forhåndsbesked om, at værdien af aktierne i selskabet fastsættes til kurs 1375. Denne kurs er beregnet med udgangspunkt i reglerne om formueskattekurs for unoterede aktier. Da selskabet er et ejendomsselskab, skal formueskattekursen opgøres til mindst 90 pct. Af den skattemæssige indre værdi. På grund af underskud i tidligere år beregnes formueskattekursenikke højere end indre værdi.

Den skattemæssige indre værdi er opgjort med udgangspunkt i balancen i årsregnskabet afsluttet den 30/6 1993. Værdierne i balancen er korrigeret til de skattemæssige værdier, for så vidt angår prioritetsgæld, driftsmidler og vederlag for erhvervelse af lejekontrakter. Korrektionerne vedrørende disse poster medfører en nedskrivning på i alt 2.083.185 kr.

For så vidt angår værdien af selskabets ejendomme er ved opgørelsen af den korrigerede skattemæssige indre værdi anvendt ejendomsværdien ved de foreliggende årsreguleringer pr. 1/1 1993. For den ene af selskabets ejendomme er der dog anvendt værdien ved en vurdering efter vurderingslovens § 4 B. Ved § 4 B-vurderingen er ejendomsværdien pr. 19/5 1993 ansat til 25,2 mio. kr. Ejendommen var pr. 1/1 1993 vurderet til 13 mio. kr. I forhold til den bogførte værdi pr. 30/6 1993 er ejendommen i alt opskrevet med 9.833.653 kr.

Endelig er den herefter opgjorte skattemæssige værdi reduceret med beregnet andel af selskabets foreløbig opgjorte skattemæssige overskud for regnskabsåret 1992/93 på i alt 196.328 kr. inden underskudsfremførsel. Den forholdsmæssige andel heraf for perioden 19/5-30/6 1993 udgør 21.814 kr.

Den samlede korrigerede skattemæssige egenkapital pr. 19/5 1993 udgør herefter 12.421.944 kr. Den skattemæssige indre værdi kan på grundlag heraf opgøres til 1.527,9 og 90 pct. heraf til (nedrundet) kurs 1.375.

Der har i perioden fra 1/1 1990 været følgende overdragelser af aktier i selskabet

Januar 1990 nom. 135.000 kr.

(16,6 pct. af aktiekapitalen)

- kurs 400.

Maj 1990 nom. 30.000 kr.

(3,7 pct. af aktiekapitalen)

- kurs 400.

Februar 1992 nom. 26.000 kr.

(3,2 pct. af aktiekapitalen)

- kurs 500.

I ingen af tilfældene har der været tale om interesseforbundne parter.

Der findes ikke specielle vilkår i selskabets vedtægter m.v. vedrørende overdragelseskurser for selskabets aktier.

Formueskattekurserne for selskabets aktier, beregnet efter 90-pct.s-reglen udgør

Pr. 1/1 1991 390

Pr. 1/1 1992 210

Pr. 1/1 1993 45

Pr. 1/1 1994 255

Selskabets egenkapital og resultater, opgjort skattemæssigt, har udvist følgende beløb

Egenkapital

Resultat

Pr. 30/6 1989

3.560.358

104.799

Pr. 30/6 1990

1.937.812

130.942

Pr. 30/6 1991

449.026

- 260.057

Pr. 30/6 1992

2.322.200

213.076

Regnskabsmæssigt udgør selskabets egenkapital og resultatet følgende beløb

Egenkapital

Indre

værdi (kurs)

Resultat

efter skat

Pr. 30/6 89

2.565.359

316

94.916

Pr. 30/6 90

3.057.476

376

348.117

Pr. 30/6 91

3.208.292

395

45.816

Pr. 30/6 92

3.342.244

411

8.952

Pr. 30/6 93

3.503.290

431

37.046

Kommunen har udtalt, at man principielt er enig i den af revisor anvendte opgørelsesmetode, men at man gør opmærksom på, at den foretagne regulering af ejendomsværdierne tager udgangspunkt i en foretagen § 4 B-vurdering af ejendommen. Ejendommen er herved i forhold til årsreguleringen pr. 1/1 1993 steget 94 pct. i værdi. Det fremgår af indhentede oplysninger, at § 4 B-vurderingen tager udgangspunkt i en samlet huslejeindtægt på 2.290.482 kr. og en lejefaktor på 11.

Ved årsomvurderingen pr. 1/1 1993 forelå oplysninger om en samlet lejeindtægt på 2.152.757 kr., hvilket svarer til en lejefaktor på 6. Der er endvidere henvist til, at den bogførte værdi for ejendommen udgør 22,3 mio. kr., heraf kurstab og byggelånsrenter 2,2 mio. kr. Ejendommen er opført i 1970 og har igennem årene været undergivet diverse om- og tilbygninger. Heraf de væsentligste en tilbygning i regnskabsåret 1990/91 på ca. 4,9 mio. kr. og en om- og tilbygning i regnskabsåret 1991/92 på ca. 0,9 mio. kr. Den gennemsnitlige husleje pr. m2 er 618 kr.

Skattemyndigheden har anført, at den senest opgjorte formueskattekurs pr. 1/1 1994 er på 255. Såfremt den korrigerede indre værdi tager udgangspunkt i årsvurderingen pr. 1/1 1993 for den nævnte ejendom på 13 mio. kr., vil den indre værdi være 221.944 kr. og en kurs beregnet efter reglerne om formueskattekurs 25.

Skattemyndigheden henviser til, at vurderingen efter § 4 B i vurderingsloven alene har betydning for opgørelse af skattepligtig avance i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven. Såfremt en § 4 B-vurdering kan anvendes i forbindelse med opgørelsen af handelsværdien af aktierne, vil skattekursen efter skattemyndighedens opfattelse ikke være udtryk for den aktuelle handelsværdi for aktierne pr. 19/5 1993.

Told- og skatteregionen har udtalt, at man ikke finder, at der i det konkrete tilfælde kan lægges vægt på reglerne om beregning af formueskattekursen, når handelsværdien af aktierne i selskabet skal fastsættes pr. 19/5 1993. Der må i stedet lægges vægt på de stedfundne handler med selskabets aktier i 1990 og 1992 sammenholdt med den regnskabsmæssige indre værdi i selskabet på disse tidspunkter.

Det kan herefter konstateres, at aktierne er handlet til mellem 84 og 105 point over den regnskabsmæssige indre værdi i det foregående regnskab og til mellem 24 og 89 point over den regnskabsmæssige værdi i det efterfølgende regnskab, hvilket efter regionens opfattelse må anses som udtryk for den goodwill, der på overdragelsestidspunktet efter parternes opfattelse skulle indregnes ved fastsættelsen af overdragelseskursen. For efterfølgende år har der ikke været nogen udvikling i selskabets indtjening, som kunne begrunde et højere tillæg til den indre værdi pga. goodwill.

Efter regionens opfattelse kan der således tages udgangspunkt i de regnskabsmæssige indre værdier pr. 30/6 1992 og 30/6 1993, svarende til henholdsvis kurs 411 og kurs 431, hvortil skal tillægges et skønnet beløb for goodwill, svarende til det tillæg, der har været tale om ved de tidligere handler.

Efter regionens opfattelse kan handelsværdien for aktier i selskabet pr. 19/5 1993 herefter skønsmæssigt fastsættes til kurs 500.

Ligningsrådet finder, efter en konkret vurdering, henset til § 4 B-vurderingen, at kurs 1375 kan anvendes som handelsværdi pr. 19/5 1993.