Ejendomsoverdragelse

Ejendomsoverdragelse

Reference: LL § 16 A LV 1993 S.F.1.2.3.2

Ligningsrådet blev spurgt om følgende spørgsmål

Vil selskabet S A/S' overdragelse af ejendommen E til de to hovedaktionærer for kr. 1.550.000 kontant indebære, at der statueres maskeret udlodning?

Sagens omstændigheder er følgende

Personerne X og Y er hovedaktionærer i selskabet S A/S.

Det er oplyst, at ejendommen E ifølge slutseddel af 12. 6 1991 blev erhvervet af X og Y til overtagelse 11.6. 1991. Ejerforholdet til ejendommen blev efterfølgende ændret, således at selskabet S A/S ved skøde af 27.8 1991 købte ejendommen med overtagelse 11.6 1991. Efter at et eksisterende træhus på grunden blev nedrevet, apførtes et enfamiliehus, som de to hovedaktionærer flyttede ind i pr. 1.10 1991 efter at have solgt deres hidtidige bolig pr. samme dato.

Selskabet S A/S er en trykkerivirksomhed. Køb af ejendommen og efterfølgende opførelse af parcelhus er således foretaget uden tilknytning til selskabets normale aktivitet.

Ejendommen har karakter af en liebhaverejendom. Ejendommen er anskaffet af selskabet for kr. 525.000 kontant og den samlede anskaffelsessum for ejendommen er i selskabet regnskabsmæssigt optaget til kr. 1.892.444 pr. 30.6 1992. Ud over købesummen omfatter dette beløb omkostninger til nedrivning af eksisterende træhus, handelsomkostninger, låneomkostninger, kurstab samt opførelsesomkostninger på kr. 1.235.788.

Ejendommen er pr. 1. januar 1992 vurderet til kr. 900.000 kontant. Ejendommen påtænkes overdraget til kr. 1.550.000 kontant, hvilken sum er fastsat efter en indhentet vurdering fra en statsautoriseret ejendomsmægler om handelsværdien. I denne vurdering er bl.a. taget hensyn til ejendommens beliggenhed helt ned til vandet med en usædvanlig smuk udsigt og til, at den er nyopført med et udsøgt materialevalg. Told- og Skatteregion København 2 (Nord) har besigtiget ejendommen og har pa baggrund heraf udtalt, at en værdi på kr. 1.550.000 kontant skønnes at være et passende udtryk for ejendommens handelsværdi pa nuværende tidspunkt. Man har herved bl.a. henset til den attraktive beliggenhed og til, at der er tale om et helt nyt hus af en høj standard.

Den lokale skatteforvaltning udtaler, at den oprindelige ejendom er købt af selskabet med henblik på nedrivning af den eksisterende bygning og opførelse af en helt ny villa til benefice udelukkende for hovedaktionærerne. Ejendommen har således i hele selskabets ejertid været tiltænkt hovedaktionærerne til benyttelse som privatbolig. På det grundlag finder skatteforvaltningen, at en skønnet handelsværdi ikke vil kunne lægges til grund ved afgørelsen af, om der ved den påtænkte overdragelsespris tilføres køberne en økonomisk fordel, men at overdragelse må ske til et beløb svarende til de udgifter, der af selskabet er afholdt pa overtagelsesdagen, hvilket beløb pr. 30.6 1992 udgjorde kr. 1.892.444.

Ligningsrådet kan tiltræde skatteforvaltningens indstilling, saledes at der vil blive statueret maskeret udlodning i det omfang, den kontante overdragelsessum ligger under et beløb svarende til størrelsen af de udgifter (kr. 1.892.444), selskabet har afholdt pa ejendommen på det tidspunkt, ejendommen overtages af hovedaktionærerne.

Ligningsrådet har herved lagt vægt på, at aktionærerne i kraft af den bestemmende indflydelse i selskabet kan bestemme, at selskabet skal købe den pågældende ejendom, ligesom de kan lade selskabet opføre et hus efter præcis deres ønsker. Sådanne specielle ønsker foretaget alene i aktionærernes interesse vil ikke altid medføre en tilsvarende handelsværdi ved salg til en uafhængig trediemand, idet disse indretninger ikke nødvendigvis afspejler den generelle købers ønsker til en ejendom. Herefter må Ligningsrådet tillægge det afgørende vægt, at aktionærerne har dikteret selskabet at købe ejendommen og opføre et nyt hus for derefter kort tid efter selv at overtage ejendommen til en fordelagtig pris. På denne baggrund, og når endvidere henses til den tidsmæssige

sammenhæng mellem transaktionerne, finder Ligningsrådet, at aktionærernes pris for køb af ejendommen kun kan ansættes til kr. 1.882.444.

Ejendomsoverdragelse mellem interesseforbundne parter maskeret udlodning.

Et selskab erhvervede en grund hvorpå det lod opføre en bolig, som skulle bebos af hovedaktionærerne. Efterfølgende ønskede hovedaktionærerne at købe ejendommen af selskabet til handelsværdien. Denne var imidlertid lavere end den i selskabet bogførte værdi. Ligningsrådet fandt, at overdragelse til hovedaktionærerne alene kunne ske til den bogførte værdi. Overdragelse til handelsværdien ville derfor medføre beskatning som maskeret udlodning af differencen på handelsværdien og den bogførte værdi.