Autoværksted på fremlejet grund ikke omfattet af lejelovens regler om beskyttelse af erhvervslejemål.

Autoværksted på fremlejet grund ikke omfattet af lejelovens regler om beskyttelse af erhvervslejemål.

Udskrift af forhandlings- og kendelsesprotokollen for Taksationskommissionen vedrørende anlægget af en fast forbindelse over Øresund.

(Lovbekendtgørelse nr. 590 af 19. august 1991)

Sag nr TA. IV 5/94 Johns Ford Service v/A sammen Matr.nr.: 394 med advokat Jan Radil Kongens Enghave, København. mod Af lb.nr. 137 A. A/S Øresundsforbindelsen v/ advokat Jens Auken.

Kendelse den 12. december 1994

A har som fremlejetager af et bygningsareal på 189 (m2) af ovennævnte ejendom ønsket efterprøvet den afgørelse om erstatning, der ved kendelse af 7. september 1994 er afsagt af Ekspropriationskommissionen i anledning af den skete ekspropriation til gennemførelse af landanlæg, der udføres i tilslutning til etablering af en fast forbindelse over Øresund.

Der fremlagdes udskrift af forhandlingsprotokollen for Ekspropriationskommissionen, hæfte 49, brev af 10. oktober 1994 fra Kommissarius ved Statens Ekspropriationer på Øerne, revideret arealfortegnelse nr. 7, ejendomsbeskrivelse samt ankebegæring. Endvidere fremlagdes brev af 7. juli 1994 med bilag fra advokat Jan Radil.

Fremlejemålet omfatter et bygningsareal på 189 (m2). Det lejede benyttes som værksted til reparation af biler. Der er ikke kontrakt om fremlejemålet. Omfanget af lejemålet og lejens størrelse er fastsat ved dom afsagt den 17. maj 1990 af Københavns Byret.

Grunden, hvorpå bygningen er opført, ejes af Ejerlauget Fragtvej A/S. Ejer af den bygning, hvori fremlejemålet findes, er Domino Stilladser I/S, der er areallejer hos Ejerlauget Fragtvej A/S.

Fremlejemålet kan fortsættes indtil 30. september 1995. A/S Øresundsforbindelsen har givet tilsagn om, at selskabet vil friholde fremlejetageren for lejebetaling for tiden efter fraflytning, hvis han med 3 måneders varsel til en 1. i en måned giver meddelelse om tidligere fraflytning. Blandt de fremlagte bilag er en fortegnelse over værkstedets kunder samt budget for perioden 1. oktober 1994 til 31. december 1995.

Kommissionen besigtigede de af fremlejelmålet omfattede lokaler. Kommissionen konstaterede, at en del af bygningens tag er ødelagt af brand, og at den pågældende del af bygningen derfor kun delvis er anvendelig som værksted. Da bygningen alligevel skal nedrives, er det tvivlsomt, om taget vil blive repareret inden fremlejemålet ophører. Taksationskommissionen forudsætter, at spørgsmålet om eventuelle konsekvenser heraf for lejens størrelse afgøres mellem udlejer og fremlejer.

Parterne havde lejlighed til at forelægge deres synspunkter og fremkomme med deres bemærkninger, ligesom kommissionens medlemmer stillede spørgsmål til belysning af sagen.

Ekspropriationskommissionen har bestemt, at der ikke skal ydes fremlejeren nogen erstatning for fremlejemålets ophør som følge af den skete ekspropriation.

Af kendelsen, hvortil henvises, fremgår bl.a., at Ekspropriationskommissionen har lagt til grund, at fremlejemålet ikke kan anses for omfattet af lejelovens regler om beskyttelse af erhvervslejemål.

Da der intet særligt er oplyst om opsigelsesreglerne i fremlejemålet, har Ekspropriationskommissionen endvidere lagt til grund, at det givne opsigelsesvarsel er lovligt og kontraktligt.

For Taksationskommissionen har advokat Jan Radil nedlagt påstand om erstatning på principalt 225.000 kr., subsidiært 100.000 kr. og mere subsidiært et lavere beløb efter Taksationskommissionens skøn.

Det principale erstatningskrav fremkommer således

For rømning af lokaler ............................ 115.000 kr. For flytning ...................................... 25.000 kr. For ulemper samt indretning af nye lokaler ........ 75.000 kr. Sagkyndig bistand m.m. ............................ 10.000 kr. ---------- I alt ............................................. 225.000 kr.

Beløbet på 115.000 kr. for rømning af lokaler er opgjort som værdien af værkstedet ved salg på kontantbasis (190.000 kr.) i henhold til vurdering foretaget af ES-Ejendomscenter fratrukket værdien af værktøj (75.000 kr.), der forudsættes fjernet. I beløbet indgår goodwill med en post på 100.000 kr.

Det subsidiære erstatningskrav på 100.000 kr. er sammensat af de anslåede udgifter til henholdsvis flytning og indretning af nye lokaler.

Til støtte for erstatningskravet henviste advokat Radil til sit brev af 3. oktober 1994 til Taksationskommissionen. Han fremhævede, at A har drevet værkstedet i henved 20 år og derfor må have krav på samme beskyttelse som andre erhvervsvirksomheder, der driver deres virksomhed fra lejede lokaler. Han stillede samtidig spørgsmål ved rigtigheden af at betragte lejemålet som et fremlejemål, idet han oplyste, at udlejeren, Domino Stilladser I/S, er medejer af det aktieselskab, Ejerlauget Fragtvej A/S, der ejer grunden.

Med hensyn til den krævede erstatning for goodwill, som bl.a. baserer sig på den fremlagte kundeliste, gjorde advokaten gældende, at der i praksis betales herfor, selv om virksomheden ikke giver noget stort overskud. Det afgørende for, om en eventuel køber vil betale goodwill er, om han kan se muligheden i virksomheden.

For så vidt angår de subsidiære påstande gjorde advokaten gældende, at det forekommer både uforståeligt og urimeligt, hvis lejemålets ophør som følge af ekspropriationen ikke udløser nogen erstatning overhovedet.

Advokat Jens Auken påstod på anlægsmyndighedens vegne Ekspropriationskommissionen afgørelse stadfæstet. Han fremhævede, at lejemålet ved ekspropriationen er opsagt med overholdelse af gældende varsler og bestred samtidig, at fremlejemålet er omfattet af lejelovens regler om erhvervsbeskyttelse. han gjorde endvidere gældende, at driftsresultatet ikke kan begrunde erstatning for goodwill.

Efter drøftelse af sagen og gennemgang af de fremlagte bilag finder Taksationskommissionen, at listen over værkstedets kunder ikke underbygger synspunktet om, at værkstedets nuværende placering er af væsentlig betydning for indtjeningen, da kunderne kommer fra et stort område. Dette forhold samt lejemålets karakter af fremlejemål betyder efter Taksationskommissionens opfattelse, at lejemålet ikke kan anses for omfattet af lejelovens regler om beskyttelse af erhvervslejemål.

Idet Taksationskommissionen i øvrigt kan tilslutte sig Ekspropriationskommissionens afgørelse, stadfæstes denne, således at der ikke ydes erstatning for fremlejemålets ophør som følge af den skete ekspropriation.

For udgifter til sagkyndig bistand for Ekspropriationskommissionen er der tillagt lejeren et beløb af 4.000 kr. For tilsvarende udgifter ved Taksationskommissionen tillægges der ligeledes lejeren et beløb af 4.000 kr.

Christian Mogensen Henrik Hansen

Ingen

I forbindelse med ekspropriation til gennemførelse af landanlæg, der udføres i tilslutning til etablering af en fast forbindelse over Øresund, afviste taksationskommissionen, at værkstedets placering var af væsentlig betydning for indtjeningen. Dette forhold samt lejemålets karakter af fremlejemål betyder efter taksationskommissionens opfattelse, at lejemålet ikke kan anses for omfattet af lejelovens regler om beskyttelse af erhvervslejemål. Der ydes således ikke erstatning for fremlejemålets ophør som følge af den skete ekspropriation.