Kursansættelse, pantebreve

Kursansættelse, pantebreve

Kursansættelse af private pantebreve

kontantomregning af overdragelsessummer

1. Private pantebreve

Private pantebreve og gældsbreve, som ikke står i forbindelse med overdragelse af fast ejendom, jf. afsnit 2 nedenfor, kan ansættes til kursværdi ved opgørelsen af den skatte- og afgiftsmæssige værdi, jf. punkt 19 i Skattedepartementets cirkulære af 17/11 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning, samt ved værdiansættelsen som aktiver på formueopgørelsen.

Nyudstedte pantebreve i enfamilieshuse eller ejerlejligheder med årlig ydelse på 12,61 pct., heraf rente på 10 pct. p.a., og indestående til udløb over ca. 16 år, kan pr. 1/1 1992 som hovedregel ansættes efter følgende tabel

(tabel udeladt)

Ved pantebrevets prioritetsstilling forstås belåningsgrænsen, bestemt ved pantebrevets yderligststående krone. Hvis et pantebrev sikkerhedsmæssigt er placeret over flere af de angivne intervaller, sammenvejes de hertil svarende kurser eller effektive renter.

Hvor der ikke foreligger pantesikkerhed, og hvor pantesikkerheden består i andet end et enfamilieshus eller en ejerlejlighed, vil den effektive rente være højere end ifølge tabellen. Dette vil ligeledes være tilfældet, hvis den foranstående prioritering er ufordelagtig, eller hvis pantebrevet indeholder bestemmelser, som indebærer risiko for forringelse af prioritetsstillingen.

Hvis et pantebrev indeholder særlige vilkår af betydning for kursansættelsen, f.eks. vilkår om ændringer i forrentnings- eller afdragsvilkårene i løbetiden eller særlige rykningsklausuler, korrigeres kursen for den skønnede indflydelse heraf.

2. Overdragelsessummer

Ved afståelse af fast ejendom opgøres fortjenesten på grundlag af kontantomregning af anskaffelses- og afhændelsessummer efter reglerne i Skatteministeriets bekendtgørelse nr. 663 af 23/10 1989 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 639 af 19/8 1991 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

Private pantebreve m.v. skal efter disse regler kontantomregnes på grundlag af kurser, som kvartalsvis offentliggøres af Told- og Skattestyrelsen.

Nedenstående tabel indeholder disse kurser vedrørende 1. kvartal 1992.

Kurserne varierer med gældsposternes forrentning, restløbetid og sikkerhedsmæssige

placering.

Den sikkerhedsmæssige placering af en fordring bestemmes ved den procentdel, som restgælden på fordringen og foranstående hæftelser udgør af den samlede handelspris.

Fremgangsmåden vises i følgende eksempel

En ejendom sælges for 600.000 kr. Køber overtager restgælden på indestående prioriteter, i alt 450.000 kr. Restkøbesummen berigtiges ved, at køber udsteder et sælgerpantebrev på 60.000 kr. med årlig ydelse på 12,61 pct., heraf rente på 10 pct. af den til enhver tid værende restgæld, og betaler 90.000 kr. i kontant udbetaling.

Restgælden på overtagne hæftelser, i alt 450.000 kr., udgør 75 pct. af den samlede handelspris.

Restgælden på de overtagne foranstående hæftelser og det udstedte sælgerpantebrev udgør i alt 450.000 kr. + 60.000 kr. = 510.000 kr., hvilket udgør 85 pct. af den samlede handelspris.

Sælgerpantebrevet er således sikkerhedsmæssigt placeret i intervallet mellem 75 pct.- 85 pct. af handelsprisen.

Sælgerpantebrevet skal derfor kursansættes på grundlag af tabellen over gæld med pantesikkerhed inden for 85 pct. af pantets handelsværdi.

Pantebrevets restløbetid er ca. 16 år, og omregningskursen kan herefter findes i tabellen ved at gå ind under restløbetid 16 år og rentefod 8,01 - 10,00 pct. I 1. kvartal 1992 vil kursen være 80 og pantebrevets kursværdi 60.000 x (80/100) = 48.000 kr.

Hvis et pantebrev indeholder særlige vilkår af betydning for kursansættelsen, f.eks. vilkår om ændringer i forrentnings- eller afdragsvilkårene i løbetiden eller særlige rykningsklausuler, korrigeres tabellens kurser for den skønnede indflydelse heraf.

Hvis et pantebrev er sikkerhedsmæssigt placeret over flere af de angivne intervaller, foretages en sammenvejning af de hertil svarende kurser, jf. følgende eksempel

Et sælgerpantebrev på 90.000 kr., der afvikles på tilsvarende vilkår som i foregående eksempel, er sikkerhedsmæssigt placeret mellem 75-90 pct. af handelsværdien. 60.000 kr. af hovedstolen er placeret mellem 75-85 pct. af handelsværdien og de resterende 30.000 kr. mellem 85-90 pct. af handelsværdien.

Pantebrevet kursansættes således

60.000 kr. x (80/100)

=

48.000 kr.

30.000 kr. x (79/100)

=

23.700 kr.

Samlet kursværdi

71.700 kr.

For pantebreve, der kan indfries til pari, kan der ikke anvendes en kurs over 100, jf. bekendtgørelsens § 6.

Reglerne finder tilsvarende anvendelse 1) ved opgørelse af fortjeneste ved afhændelsen af afskrivningsberettigede bygninger (beskatning af genvundne afskrivninger) samt 2) ved fastlæggelsen af afskrivningsgrundlaget for afskrivningsberettigede bygninger, jf. § 4, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 523 af 28/9 1982 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummer og om oplysningspligt efter afskrivningsloven, og 3) ved skatte- og afgiftsmæssig værdiansættelse af fast ejendom i dødsboer m.v. samt 4) ved gaveoverdragelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 616 af 30/8 1990 om afgift af arv og gave og cirkulære af 17/11 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.

(tabel udeladt)