Arealerstatning - Planlægning.

Arealerstatning - Planlægning.

År 1991, den 27. august, blev af Overtaksationskommissionen for Århus amtsrådskreds og en del af Ringkøbing amtsrådskreds i sag 6/1991 anke af taksationsforretning, begæret af Århus amtskommune, hos Ejendomsanpartsselskabet St. Ravnsbjerg, Viby J., afsagt sålydende

K e n d e l s e

Den af vejtaksationskommissionen for Århus amtsrådskreds II (syd) den 8. januar 1991 afsagte kendelse, hvorved der blev fastsat erstatning til lodsejeren, Ejendomsanpartsselskabet St. Ravnsbjerg, Viby J., i anledning af ekspropriation, foretaget af Århus kommune til ombygning af Skåde-Viby J. landevej, »Ringvej Syd«, er alene påanket af lodsejeren.

Efter at parterne har haft lejlighed til at redegøre for deres standpunkter i skriftlige indlæg, har overtaksationskommissionen den 27. august 1991 foretaget besigtigelse af den omhandlede ejendom og afholdt møde med parterne, der herunder har kunnet nedlægge deres endelig påstand og nærmere begrunde disse.

Lodsejeren, der også for overtaksationskommissionen har været repræsenteret ved advokat, har påstået sig tilkendt følgende erstatning

Arealafståelseserstatning

Principalt

11.600 m2 a 250 kr. pr. m2, eller 2.900.000 kr. Subsidiært: 11.460 m2 a 250 kr. pr. m2: 2.865.000 kr. og 140 m2 a 150 kr. pr. m2 21.000 kr. ------------------ I alt 2.886.000 kr. ------------------

Mere subsidiært

Et mindre beløb fastsat efter overtaksationskommissionens skøn, men større end 761.700 kr.

Ulempeerstatning

Principalt

Erstatning for forringelse af restareal 200.000 kr. Ulempeerstatning i øvrigt 15.000 kr. ---------------- I alt 215.000 kr. ----------------

Subsidiært

Et mindre beløb fastsat efter Overtaksationskommissionens skøn.

Areallejeerstatning

Principalt

Areallejeerstatning 287.000 kr. ----------------

Subsidiært

Et mindre beløb fastsat efter overtaksationskommissionens skøn, men større end 15.000 kr.

Alle erstatningsbeløb påstås forrentet i overensstemmelse med forrentningsbestemmelsen i lov om offentlige veje, § 63.

Amtskommunen har påstået den indankede kendelse stadfæstet.

Til støtte for deres påstande har parterne gentaget de i den indankede kendelse gengivne anbringender.

Vedrørende erstatningen for arealafståelse har lodsejeren herudover gjort følgende gældende

Den i højesteretsdom, gengivet i UFR 1981, side 448, trufne afgørelse kan efter lodsejerens mening ikke påberåbes til støtte for synspunktet om at bortse fra tilstødende arealers værdi, idet det i nævnte dom omhandlede areal var overført fra landzone til byzone alene med henblik på at etablere idrætsanlæg.

Det kan ikke tillægges betydning, at det fra Århus amtskommunes side anføres, at etableringen af landevej 605, Skåde-Viby J, har været »planlagt« i en længere årrække, og at der herefter ikke skulle kunne kræves en erstatning på mere end 65 kr. pr. m2 svarende til »råjordsværdi«. Derimod må det være af afgørende betydning, at der af tredjemand er afgivet tilbud vedrørende det nu eksproprierede areal, der godtgør dettes værdi til 250 kr. pr. m2, hvortil kommer, at ekspropriatus i 1988 afstod tilsvarende arealer for en m2-pris på godt 188 kr.

Ikke enhver retlig regulering af et areal har lige væsentlig indflydelse for værdiansættelsen, idet Højesterets afgørelse, gengivet i UFR 1984, side 276, statuerede, at ekspropriationserstatning ikke kunne nedsættes på grund af byggeliniepålæg, der betingede, at de pågældende arealer ikke kunne bebygges. Erstatningen skulle udmåles under hensyntagen til de priser, hvortil tilsvarende arealer da blev handlet og arealernes attraktive beliggenhed.

Bygningsvedtægten for Viby kommune fra 1962 viste »Ravnsbjergvej« som to punkterede linier med en indbyrdes afstand af ca. 20 m, svarende til en arealanvendelse på knapt 6.700 m2 mod de nu eksproprierede ca. 11.460 m2. Først ved lokalplan nr. 39, tinglyst den 3. marts 1981, er Ravnsbjergvej udlagt med øget bredde på 50 m, hvoraf 40 m er udlagt over matr.nr. 16 a svarende til et arealudlæg på ca. 13.500 m2. Frem til 1981 har der således i den offentlige planlægning alene været tale om en anlægsbredde på ca. 20 m, medens ca 4.760 m2 først er blevet udlagt hertil i 1981.

Måtte Århus amtskommune få medhold i »råjordsværdierstatningsprincippet«, kan dette princip ikke føre til en erstatningsfastsættelse på 65 kr. pr. m2 for de først i 1981 under vejudlægget inddragne arealer. Værdien heraf i 1981 kan ikke sættes lavere end til 200 kr. pr. m2. Det gøres endvidere gældende, at afståelseserstatning vedrørende de 140 m2 beliggende nord for Skanderborgvej ligeledes skal sættes til 250 kr. pr. m2 og subsidiært til 150 kr. pr. m2, svarende til en erstatning på 21.000 kr., hvorved henvises til, at A/S Jyllandsposten i skrivelse af 9. november 1990 har tilkendegivet at ville erhverve det resterende jordareal til samme m2-pris som A/S Jyllandsposten fik tilkendt i erstatning, hvilket ved overtaksation fastsattes til 150 kr. pr. m2.

Vedrørende ulempeerstatningen gøres det gældende, at ekspropriatus har krav på ulempeerstatning for forringede muligheder for udnyttelse af ekspropriati restejendom, d.v.s. for forringelse af restarealets værdi.

Ekspropriationen og de deraf følgende byggeliniepålæg for område ER 121001 medfører, at en del af det i øvrigt bebyggelige erhvervsområde vil blive begrænset i denne udnyttelse.

Et ca. 10.000 m2 stort, mod Skanderborgvej beliggende bebyggeligt erhvervsareal er blevet mindre tjenligt til dette formål og vil derfor ikke efter ekspropriationen repræsentere den forud herfor gældende værdi på mindst 250 kr. pr. m2. Værdiforringelsen er under forudsætning af tilladelse til bebyggelse af en del af de nu skovbevoksede arealer, skønsmæssigt anslået til 200.000 kr. Den nedlagte erstatningspåstand er foreløbig begrænset hertil med forbehold for senere at forhøje erstatningen, såfremt ovennævnte tilladelse ikke opnås.

Vedrørende arealleje for arbejdsareal gøres det gældende, at denne arealleje må ansættes til en årlig leje svarende til en forrentning af arealets værdi med markedsrenten, men ikke kan fastsættes som en afgrødeerstatning.

Det fremgår af referat af 9. november 1990, hvori deltog repræsentanter for Stadsarkitektens kontor, Dansk Firmacenter A/S , C.F. Møllers Tegnestue og lodsejeren, at lodsejerne er og har været i færd med at planlægge den erhvervsmæssige udnyttelse af arealet, og denne planlægning påbegyndtes i sommeren 1989, altså før ekspropriationsbeslutning blev truffet.

Det er ikke afgørende for denne del af erstatningskravet, at lokalplan ikke forelå, idet arealerne uafhængig heraf kunne være afstået til en køber, der lod lokalplan udarbejde, hvorved den ovennævnte forrentning af købesummen ville have været opnået.

Fuld erstatning baseret på arealernes anvendelse som landbrugsarealer vil andrage 20.360 kr. sammensat på følgende måde

Afgrødetab i 1990: 4.850 m2 a 1,30 kr. 6.305 kr. Afgrødetab i 1991: 3.350 m2 a 1,30 kr. 4.355 kr. Strukturskade: 4.850 m2 a 2 kr. 9.700 kr. ------------ I alt 20.360 kr. ------------

Vedrørende areallejeerstatning tages i øvrigt forbehold om endelig regulering, når endelig arealopmåling foreligger, og nærmere oplysninger om perioden, hvori arbejdsarealerne faktisk anvendes, foreligger.

Vedrørende erstatning for ulemper i øvrigt, derunder ejendomsskat, teknisk rådgivningsbistand m.v., nedlægges der påstand om erstatning på ikke under 15.000 kr.

Overtaksationskommissionen skal udtale

Efter de foreliggende oplysninger om bygningsvedtægten fra 1962, den af ejeren i 1969 underskrevne deklaration om bl.a. vejudlæg og lokalplanen fra 1981 må det lægges til grund, at det stedse har været planlagt, at der skulle udlægges vej i det væsentlige over det areal, der nu er eksproprieret syd for Skanderborgvej.

Erstatningen for afståelse af dette areal findes at måtte udmåles under hensyntagen til det formål, hvortil arealet var planlagt inden ekspropriationen. Herefter og i øvrigt af de grunde, der er anført i Taksationskommissionens kendelse, tiltrædes det, at arealerstatningen for dette areal er fastsat til 65 kr. pr. m2.

For så vidt angår arealet på ca. 140 m2 nord for Skanderborgvej, findes arealerstatningen at burde fastsættes til 150 kr. pr. m2, svarende til den erstatning, der er ydet for andre erhvervsarealer i det pågældende område og den pris, som af »Jyllandsposten« er tilbudt for erhvervelse af arealet.

Overtaksationskommissionen finder ikke, at der er grundlag for at antage, at ekspropriationen medfører nogen forringelse eller værdinedgang vedrørende ejerens øvrige arealer, ligesom der heller ikke findes grundlag for at udmåle en areallejeerstatning for de midlertidigt eksproprierede arbejdsarealer på grundlag af en forrentning af den af lodsejeren anslåede værdi af disse arealer.

Det bemærkes herved, at ejerens arealer fortsat er anvendt landbrugsmæssigt.

Den samlede ulempeerstatning findes at kunne fastsættes til 25.000 kr., idet der ud over ejendomsskatter, som lodsejeren skal udrede vedrørende det eksproprierede areal, et taget hensyn til mistede dyrkningsmuligheder for de arealer, der midlertidigt er beslaglagt, samt strukturskade for en kortere årrække.

Med de af det ovenstående følgende ændringer stadfæster Overtaksationskommissionen den indankede kendelse.

Thi bestemmes

Den indankede kendelse om fastsættelse af erstatning til Ejendomsanpartsselskabet St. Ravnsbjerg. Viby J., stadfæstes med de ændringer, at erstatningen for afståelse af et ca 140 m2 stort areal nord for Skanderborgvej fastsættes til 150 kr. pr. m2, og at ulempeerstatningen forhøjes til 25.000 kr.

I sagsomkostninger for begge kommissioner tilkendes der lodsejeren 10.000 kr. Høy-Hansen

E. Holm Nielsen Kresten Møller S.E. Hyllested O. Laursen /H. Dahl

Ingen

Overtaksationskommissionen tiltrådte, at erstatningen for afståelse af et areal udmåles under hensyn til det formål, hvortil arealet var planlangt inden ekspropriationen. Da det stedse har været planlagt, at der skulle udlægges vej i det væsentlige over det areal, der blev eksproprieret, stadfæstede overtaksationskommissionen arealerstatninger til 65 kr. pr. m2