Erstatningsfastsættelse - Benyttelse.

Erstatningsfastsættelse - Benyttelse.

U D S K R I F T a f kendelsesprotokollen for taksationskommissionen for Århus amts sydlige kreds

År 1991 den 18. juni kl. 12.00 afsagde taksationskommissionen for Århus amts sydlige kreds i sag nr.

Taks. 2/91

lb.nr. 36

Århus amtskommune

mod

Dorte og Finn Bruun

Grenaavej 626, Skødstrup,

vedr.

matr. nr. 13-f Skødstrup by,

Skødstrup, beliggende

Grenaavej 626-628, Egå,

sålydende K E N D E L S E

Den 14. november 1990 besluttede Århus amtskommune efter reglerne i lov om offentlige veje, lovbekendtgørelse nr. 261 af 25. april 1990 ved ekspropriation at erhverve ejendomsret til nogle arealer og at erhverve midlertidig brugsret til arealer til ombygning af hovedlandevej 401, Århus - Grenaa, km. 8,9 - 12,6, etape II, udvidelse til 4 spor på strækningen Skæring - Motorvejen.

Der kunne ikke opnås enighed mellem amtskommunen og nogle af de berørte lodsejere om erstatningens størrelse.

Ved skrivelse af 16. januar 1991 indbragte Århus amtskommune i medfør af § 52 i lov om offentlige veje erstatningsspørgsmålet for taksationskommissionen. Ejendommen

I den udarbejdede ejendoms- og ekspropriationsbeskrivelse er ejendommen beskrevet således

Matr.nr.: 13-f Skødstrup by, Skødstrup

Beliggenhed: Grenaavej 626-628Egå

Ejere: Dorte og Finn Bruun, boende samme sted

Offentlig vurdering, kontant, pr. 1. januar 1990

Ejendomsværdi 720.000 kr.

Grundværdi 131.700 - 800 (m2) a 100,00 kr.

2.8105 - - 1,84 -

På det eksproprierede areal findes/fandtes et hus, som er/var opført i røde teglsten, angiveligt i 1903, som er/var forsynet med bølgeeternittag, og som efter det oplyste blev anvendt til beboelse for lejere, indtil beboelsen blev nedlagt den 15. maj 1984, og som efter det oplyste siden er blevet anvendt som værkstedsbygning og udhus. Siden 1984 har der efter det oplyste ikke været vandforsyning i bygningen. Den ligger 12 - 14 km fra Århus centrum. Ekspropriationen

Efter de foreliggende oplysninger har ekspropriationen følgende omfang

Der afståes i alt 2.940 (m2) landzonejord, hvoraf 1.020 (m2) forbliver under ejendommen, men udlægges til privat fællesvej.

Der tillægges vejret til den private fællesvej.

Overkørslen til landbrugsejendom, st. ca. 12.264 og st. ca. 12.305, nedlægges, jfr. vejlovens § 69.

Der etableres skråninger på ca. 140 (m2).

Terræn reguleres på ca. 250 (m2).

Den omtalte grundmurede bygning er nedrevet imellem taksationskommissionens besigtigelse og taksationskommissionens viderebehandling af sagen.

Bygningen indeholdt tidligere en opholdsstue, et soveværelse, et køkken, en entre, udenomsrum m.m. Det samlede areal var angiveligt 77,9 (m2).

Bygningen fremtrådte ved kommissionens besigtigelse i meget dårlig vedligeholdelsestilstand. Der var ikke nogen egentlig have på det eksproprierede areal. Se fotografiet næste side. Parternes påstande

Ejeren har krævet følgende erstatning

For afståelse 2.940 (m2) a 25,- kr. 73.500,00 kr. For mistet hus: 330.000,00 - For samtlige ulemper, herunder tab af be- plantning, fraskæring, omlægninger i alt: 100.000,00 kr. Ejeren har forbeholdt sig herudover at forlange erstatning for flytning af elmåler. Han er indforstået med, at spørgsmålet ordnes uden taksationskommissionens medvirken. Århus amtskommune har efter sin endelige påstand tilbudt følgende erstatning: For arealafståelse, 1.240 (m2) havejord a 25,- kr. 31.000,00 kr. For arealafståelse 1.700 (m2) a 5,- kr. 8.500,00 - For etablering af dyrkningsskråning ca. 280 (m2), tab af beplantning tab af muret udhus, fraskæring af ca. 1.800 (m2), omlægninger, ejendomsskat og ulemper iøvrigt 100.000,00 kr. -------------- 139.500,00 - --------------

Århus amtskommune har lovet herudover at betale erstatning for flytning af elmåler efter regning, når arbejdet er udført af autoriseret el-installatør/elværk. Dette spørgsmål klares uden kommissionens medvirken. Parternes anbringender

Ejeren har gjort gældende, at den eksproprierede bygning ikke skal vurderes som et udhus, men som et beboelseshus. Ganske vist blev den i 1984 efter ejerens anmodning nedlagt som beboelsesejendom, men ejeren var til enhver tid berettiget til at istandsætte den og til på ny at tage den i brug til beboelse og udlejning.

Den lå nær ved Århus, og den kunne have været udlejet, eventuelt som anpartshus med et driftsmæssigt overskud på omkring 42.821 kr., jfr. den nedenfor omtalte vurderingsrapport udarbejdet af statsaut. ejendomsmægler Bernt Hundtofte, Århus, den 18. april 1991, og den ville ifølge samme vurderingsrapport kunne have været solgt for 346.000 kr. med fradrag af salgsomkostninger. Som følge heraf har ejeren krav på en erstatning på omkring 330.000 kr. alene for denne bygning.

Århus amtskommune har gjort gældende, at den omtalte bygning fra 1903 ikke skal og ikke må vurderes som beboelseshus, men kun som udhus. Ejeren fik den i 1984 nedlagt som beboelse, blandt andet for at spare skatter og andre driftsudgifter, og ejeren kunne derefter ikke lovligt anvende den til beboelse uden myndighedernes godkendelse. De respektive myndigheder ville bestemt ikke have givet de nødvendige tilladelser. Myndighederne ville f.eks. ikke have godkendt, at de eksisterende overkørsler til hovedlandevejen, som alene var bestemt til landbrugsmæssig virksomhed og gartnervirksomhed, yderligere blev anvendt til kørsel til og fra en ekstra beboelse. Og myndighederne ville heller ikke have tilladt udstykning og fraskillelse af nævnte hus til beboelse. Huset lå på byggeliniearal, og myndighederne ville heller ikke have givet de nødvendige byggetilladelser til igen at bruge det til beboelse. Den af statsaut. ejendomsmægler Bernt Hundtofte udarbejdede vurderingsrapport bygger på forudsætninger, som ikke er til stede. Bygningen måtte nemlig ikke anvendes til beboelse. Bygningen måtte kun anvendes som udhus, og i betragtning af dens meget ringe tilstand, er der ikke grundlag for at antage at værdien i handel og vandel på ekspropriationstidspunktet var højere end antaget af amtskommunen og end indeholdt i den tilbudte erstatning. Forklaringer

Ejeren har oplyst, at de købte ejendommen i 1982, og at de fik myndighedernes tilladelse til at nedlægge beboelseslejligheden i det omtalte hus. Han opnåede derved at spare skatter og andre driftsudgifter. Fra da af anvendte han bygningen som værksted og udhus. Han foretog ingen vedligeholdelse. Bygningen med tilhørende have forfaldt derfor i nogen grad. Han mener, at huset, grunden og beplantningen er meget mere værd, end den tilbudte erstatning, idet bygningen nårsomhelst vil kunne istandsættes og genanvendes til beboelse.

Statsaut. ejendomsmægler Bernt Hundtofte, Århus, har i tilslutning til en af ham udarbejdet vurderingsrapport af 18. april 1991 forklaret, at han med udgangspunkt i de priser parcelhuse handles til i de pågældende områder og med et værdimæssigt fradrag for den manglende færdiggørelse af det tidligere beboelseshus vurderer dette til en pris af 346.000,- kr. med en udbetaling på 25.000 kr., og at han med udgangspunkt i et skønnet driftsresultat som udlejet »boligejendom« vurderer dens kontante ejendomsværdi til 478.000 kr.. Ved vurderingen er der anvendt 2 vurderingsprincipper. Det ene tager udgangspunkt i, at den eksisterende bygning renoveres og udlejes. Det andet tager udgangspunkt i at fastsætte værdien som en selvstændig parcelhusenhed. Erklæringer

Den omtalte af statsaut. ejendomsmægler Bernt Hundtofte udarbejdede vurderingsrapport af 18. april 1991 er framlagt. Det fremgår af den, at ejendomsmægleren på grundlag af vurderingsprincippet som renoveret og udlejet bolig skønner, at det driftsmæssige overskud vil andrage 42.821,- kr., og at ejendommens kontantværdi med udgangspunkt i dette driftsresultat, andrager 478.000 kr., hvoraf 267.000 kr. vedrører bygningen i den nuværende tilstand uden tillæg af moderniseringsudgifter. Det fremgår endvidere af erklæringen, at ejendomsmægleren skønner, at ejendommen med udgangspunkt i de priser som parcelhuse handles til i området, kan afhændes til en pris af 346.000 kr.. Taksationskommissionen synspunkter

Efter den skete besigtigelse og under hensyntagen til ejendommens beliggenhed og beskaffenhed finder taksationskommissionen, at det afståede areals værdi i handel og vandel passende kan fastsættes i overensstemmelse med amtskommunens påstand til 25,- kr. pr. (m2) for 1.240 (m2) havejord og til 5,- kr. pr. (m2) for ca. 1.700 (m2) jord iøvrigt.

Efter det oplyste må det lægges til grund, at det omtalte hus i 1984 blev nedlagt som beboelseshus, og at det siden er blevet anvendt til værksted og udhus.

Taksationskommissionen finder, at der, som sagen er oplyst, ikke er tilstrækkelige holdepunkter for at antage, at ejeren ville have kunnet opnå de fornødne tilladelser til igen at anvende huset til beboelse.

Som følge heraf må det lægges til grund, at huset kun måtte bruges som værksted og udhus i forbindelse med den øvrige ejendom.

Forudsætninger for ejendomsmægler Hundtoftes vurderinger findes således ikke at være til stede, idet huset ikke lovligt ville kunne anvendes til beboelse.

Efter alt foreliggende finder taksationskommissionen, at erstatningen for samtlige ulemper, herunder tab af det omtalte udhus ca. 78 (m2), tab af beplantning, etablering af dyrkningsskråning ca. 280 (m2), fraskæring af areal ca. 1.800 (m2), forskellige omlægninger og ejendomsskat, men ikke flytning af elmåler, passende kan fastsættes i overensstemmelse med amtskommunens påstand til i alt 100.000 kr..

Erstatningsbeløbene vil være at forrente som nedenfor bestemt, jfr. lov om offentlige veje § 63.

Det pålægges amtskommunen at betale sagsomkostninger til ejeren med 4.000 kr., hvorved bemærkes, at ejeren har haft advokatbistand, hvilket skønnes rimeligt i et tilfælde som det foreliggende. Thi bestemmes

Århus amtskommune skal til Dorte og Finn Bruun som ejere af ovennævnte ejendom betale følgende erstatninger

For afståelse af 1.240 (m2) havejord i landzone betales 25,- kr. pr. (m2).

For afståelse af ca. 1.700 (m2) anden jord i landzone betales efter endelig opmåling 5,- kr. pr. (m2).

For samtlige ulemper, herunder tab af en grundmuret bygning, tab af beplantning, etablering af dyrkningsskråning ca. 280 (m2), fraskæring af areal ca. 1.800 (m2), omlægninger og ejendomsskatter, betales i alt 100.000,- kr..

I sagsomkostninger betales 4.000,- kr..

Erstatningsbeløbene forrentes med en årlig rente svarende til Nationalbankens diskonto pr. 14. november 1990 med tillæg af 1% regnet fra nævnte dato, til betaling sker.

Beløbene udbetales efter reglerne i vejlovens § 64 uden unødigt ophold.

Omkostningerne ved taksationssagens behandling betales af Århus amtskommune efter opgørelse fra taksationskommissionens formand. B. Breum kommissionsformand

Ingen

I forbindelse med fastsættelse af erstatning for en bygning lagde taksationskommissionen til grund, at ejeren af bygningen ikke kunne opnå de fornødne tilladelser til igen at anvende bygningen til beboelse, og bygningen kunne derfor kun bruges som værksted og udhus i forbindelse med den øvrige ejendom.