Ejendomsvurdering - grundværdi - rekonvalescenthjem på landbrugsjord. (* 1)

Ejendomsvurdering - grundværdi - rekonvalescenthjem på landbrugsjord. (* 1)

A klagede for ejeren, en selvejende stiftelse, over skyldrådets ansættelse ved 18. alm. vurdering pr. 1.1.1986 af grundværdien til 4.998.200 kr. med påstand om nedsættelse med 255.000 kr.

Grundværdien var ansat med følgende specifikation

10.000 m2 a 27 kr. 270.000 kr. 156,5791 ha a 18.900 kr. 2.959.344 kr. 86,0000 ha a 15.000 kr. 1.290.000 kr. 37,0000 ha a 12.500 kr. 462.500 kr. 3,2694 ha a 5.000 kr. 16.347 kr. 1,2125 ha vej 0 Afrundet 4.998.200 kr.

Ejendommen var en landbrugsejendom med et grundareal på 285,0610 ha, heraf vej 1,2125 ha. På ejendommen var opført 35 bygninger. Hovedbygningen samt 2 andre bygninger anvendtes til rekonvalescent-hjem, mens de øvrige bygninger udgjorde avlsgård med stuehus og bygninger til landbrugsdrift.

Til støtte for påstanden anførtes bl.a. at arealet på 10.000 m2, der var ansat til 27 kr. pr. m2, burde ansættes som almindelig landbrugsjord.

I forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten indstillede Told- og Skattestyrelsen til retten, at grundværdien blev forhøjet til 5.180.800 kr. med følgende specifikation

10.000 m2 a 27 kr. 270.000 kr. 52.171 m2 a 5 kr. 260.000 kr. 156,5791 ha a 18.900 kr. 2.959.344 kr. 80,7829 ha a 15.000 kr. 1.211.743 kr. 37,0000 ha a 12.500 kr. 462.500 kr. 3,2694 ha a 5.000 kr. 16.347 kr. 1,2125 ha vej 0 Afrundet 5.180.800 kr.

Som begrundelse herfor anførte styrelsen, at ansættelsen af de 10.000 m2 til 27 kr. pr. m2 vedrørte den del af grunden, som kunne henføres til rekonvalescenthjemmet. Dette areal var i henhold til bestemmelsen i vurderingslovens § 14, stk. 4, ansat efter lovens § 16.

Styrelsen anførte endvidere, at det hidtil havde været antaget, at hele ejendommens jordtilliggende på 285 ha var beliggende i landzone, hvorfor hele arealet, excl. 10.000 m2 tidligere havde været ansat i henhold til § 14. Ved styrelsens nærmere gennemgang af sagen var det imidlertid konstateret, at 5,2171 ha var beliggende i byzone. Heraf var 3,7 ha udlagt til parcelhusbebyggelse og lå i tilknytning til et parcelhusområde, mens 1,5 ha ifølge lokalplan var udlagt til park- og naturområde.

Under hensyn til arealernes beskaffenhed og til, at der var meget beskedent behov for parcelhusbyggeri i området, havde styrelsen indstillet det samlede byzoneareal - uanset den forskellige retlige udlægning - ansat ens og til den laveste værdi, 5 kr. pr. m2, for byzonearealer i området. Styrelsen havde endvidere indstillet ejendomsværdien stadfæstet.

A oplyste under sagens behandling, at ejendommen var en stiftelse, der ifølge testamentarisk bestemmelse skulle drives som rekonvalescenthjem. Hjemmet havde plads til maksimalt 26 patienter, og driften havde i mange år givet underskud, der blev dækket af stiftelsens midler. Driftsresultatet havde i 1984, 1985 og 1986 været henholdsvis -345.894 kr., -438.205 kr. og -344.189 kr. I de senere år havde det været nødvendigt at bruge af stiftelsens kapital for at dække driftsunderskuddene, ligesom der var modtaget legater fra andre stiftelser. Hjemmet blev drevet uden offentlige tilskud, men havde en aftale med en kommune, der anviste patienter.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien for landbrugsejendomme i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 14, stk. 2, ansættes pr. arealenhed efter, hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende jordstykke må antages efter egnens priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur.

Endvidere bestemmes i § 14, stk. 4, at hvis benyttelse til andet end landbrug o.lign. for dele af ejendommen må anses for at være den i økonomisk henseende gode anvendelse, må værdien af jorden for disse dele ansættes skønsmæssigt efter de priser, som antages at kunne opnås ved salg af den til den pågældende anvendelse, jf. § 16.

Byzonejord, der anvendes landbrugsmæssigt, skal ifølge § 14, stk. 4, ansættes efter § 16 til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Det var oplyst, at samtlige de på ejendommen opførte bygninger, herunder de til rekonvalescenthjem anvendte, var beliggende i landzone.

Landsskatteretten måtte være af den opfattelse, at bestemmelsen i § 14, stk. 4, hvorefter grundværdien skal ansættes efter § 16, dersom dele af en landbrugsejendom anvendes til andet end landbrug o.lign., yderligere var betinget af, at denne anden udnyttelse skulle være den i økonomisk henseende gode anvendelse af jorden.

Efter de foreliggende oplysninger om forholdene vedrørende driften af det på ejendommen værende rekonvalescenthjem fandt Landsskatteretten ikke, at denne udnyttelse af jorden var den i økonomisk henseende gode anvendelse af dele af ejendommen, idet værdien ikke kunne antages at overstige værdien som landbrugsjord. Det til rekonvalescenthjem anvendte landzonearal på 10.000 m2 ville således være at ansætte i henhold til bestemmelsen i § 14, stk. 2.

For så vidt angik det areal på 5,2171 ha af ejendommen, som nu var konstateret at være beliggende i byzone, fandt Landsskatteretten, at Told- og Skattestyrelsens indstilling om ansættelse heraf til 5 kr. pr. m2 i henhold til bestemmelsen i § 16 kunne følges, og den påklagede grundværdi 4.998.200 kr. blev herefter nedsat til 4.929.700 kr. med følgende specifikation

52.171 m2 a 5 kr. 260.855 kr. 157,5791 ha a 18.900 kr. 2.978.244 kr. 80,7829 ha a 15.000 kr. 1.211.743 kr. 37,0000 ha a 12.500 kr. 462.500 kr. 3,2694 ha a 5.000 kr. 16.347 kr. 1,2125 ha vej 0 Afrundet 4.929.700 kr.

Da Landsskatteretten endvidere ikke fandt tilstrækkeligt grundlag for nogen ændring af ejendomsværdien, der var ansat til 18.000.000 kr., blev denne følgelig stadfæstet.

Skyldrådet havde ved 18. alm. vurd. pr. 1.1.1986 ansat 10.000 m2 af en landbrugsejendoms jordtilliggende i landzone, hvorpå der lå en tidligere hovedbygning, der benyttedes til rekonvalescenthjem, i henhold til bestemmelsen i vurderingslovens § 14, stk. 4, jf. § 16, skønsmæssigt til en værdi svarende til den pris, der kunne antages opnået til den pågældende anvendelse.

Efter det under sagens behandling oplyste om forholdene vedrørende driften af det omhandlede rekonvalescenthjem fandt Landsskatteretten ikke, at denne udnyttelse var den i økonomisk henseende gode anvendelse af denne del af ejendommen, idet værdien af arealet ikke kunne antages at overstige handelsværdien som landbrugsjord, jf. vurderingslovens § 14, stk. 2.