Ejendomsvurdering - grundværdi - retlig udnyttelse. (* 1)

Ejendomsvurdering - grundværdi - retlig udnyttelse. (* 1)

A klagede over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1.1.1986 foretagne ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien til henholdsvis 1.450.000 kr. og 1.138.100 kr. med påstand om nedsættelse.

Ejendommen omfattede et grundareal på 2.529 m2 med et i 1943 opført enfamilieshus med et bebygget areal på 77 m2, udnyttet tagetage på 40 m2 samt kælder på 60 m2.

Ejendommen var i henhold til en byplanvedtægt fra 1961 beliggende i et område udlagt til forretningsbebyggelse, hvor udnyttelsesgraden ikke måtte overstige 0,7, svarende til en bebyggelsesprocent på 90.

Grundværdien var ansat til 500 kr. pr. m2 maksimalt tilladt etageareal, der med en max. tilladt bebyggelsesprocent på 90 svarede til 450 kr. pr. m2 grundareal eller

2.529 m2 a 450 kr. afrundet 1.138.100 kr.

Til støtte for påstanden anførte klageren bl.a., at ejendommen lå i et ældre boligområde, hvor kun få grunde siden byplanvedtægtens ikrafttræden i 1961 var blevet bebygget med forretninger, ligesom flere gamle forretninger i kvarteret var blevet nedlagt. Endvidere henviste klageren til, at der indenfor de senere år var indrømmet dispensationer til opførelse af boligbebyggelse, hvilket måtte være udtryk for, at der ikke eksisterede et reelt behov for udlægning af forretningskvarterer i området. Klageren fandt derfor, at stigningen af grundværdien fra 247.600 kr. i 1981 til 1.138.100 kr. i 1986 var helt urealistisk. For så vidt angik ejendomsværdien gjorde klageren gældende, at bebyggelsen var et nedslidt og utidssvarende landarbejderhus.

Landsskatteretten besigtigede ejendommen.

Endvidere var der under sagens afsluttende behandling for Landsskatteretten fra kommunens tekniske forvaltning afgivet udtalelse om, at ejendommens retlige udnyttelsesmulighed på vurderingstidspunktet iflg. byplanvedtægten fra 1961 var forretningsbebyggelse med udnyttelsesgrad 0,7. Det var endvidere oplyst, at der gennem årene var meddelt dispensationer fra vedtægtsbestemmelserne til opførelse af boliger, og at byplanvedtægten var ophævet ved en lokalplan vedtaget i september 1990. Ejendommen var beliggende i lokalplanens delområde 4, der kun måtte anvendes til tæt-lav boligbebyggelse. I lokalplanen anførtes, at dennes hovedformål var at ophæve ældre utidssvarende planbestemmelser i bylanvedtægter m.v., idet byrådet gennem årene havde dispenseret fra gældende planer og nu fandt det rimeligt, at områdets struktur blev taget op til vurdering ved udarbejdelse af lokalplanen.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Endvidere bemærkedes, at vurderingen i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens § 1 ikke var foretaget med udgangspunkt i en tidligere vurdering, men efter en fornyet undersøgelse og selvstændig bedømmelse til opfyldelse af vurderingslovens forskrift om ansættelse af ejendommens (grundens) værdi i handel og vandel på vurderingstidspunktet.

Efter de foreliggende oplysninger, herunder det af kommunens tekniske forvaltning oplyste samt det ved besigtigelsen konstaterede om den faktiske udvikling, byggeaktiviteten og den foreliggende dispensationspraksis i området op til vurderingstidspunktet, fandt Landsskatteretten - uagtet det formelle retlige grundlag for tæt-lav boligbebyggelse først var tilvejebragt i 1990 - at dette måtte anses for ejendommens udnyttelsesmulighed pr. 1.1.1986. Retten fandt således, at grundværdien burde ansættes efter det af Ligningsrådet for sådanne ejendomme vedtagne byggeretsværdiprincip, hvorefter ansættelsen blev nedsat til 817.700 kr. med følgende specifikation

8 byggeretsværdier a 88.000 kr. 704.000 kr.

2.000 m2 a 110 kr. 220.000 kr. 529 m2 a 0 0 924.000 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter 11,5% 106.260 kr.

Afrundet 817.700 kr.

I konsekvens heraf samt under hensyn til bebyggelsens størrelse, standard og vedligeholdelsesstand m.v. nedsatte Landsskatteretten ejendomsværdien til 1.050.000 kr.

Skyldrådet havde ved 18. alm. vurdering pr. 1.1.1986 ansat grundværdien for et enfamilieshus efter etagearealprincippet under henvisning til den på vurderingstidspunktet for ejendommen gældende retlige udlægning, der ifølge en stadig gældende byplanvedtægt var angivet til forretningsbebyggelse.

Ved lokalplan vedtaget i september 1990 ændredes den retlige udlægning til tæt-lav boligbebyggelse. Lokalplanens hovedformål var at ophæve ældre utidssvarende planbestemmelser i byplanvedtægter m.v., idet byrådet gennem årene havde dispenseret fra de gældende planer.

Landsskatteretten ansatte grundværdien efter en retlig udlægning til tæt-lav boligbebyggelse, uagtet det formelle grundlag herfor først var tilvejebragt i 1990. Retten henviste herved til, at den foreliggende dispensationspraksis i området bevirkede, at tæt-lav boligbebyggelse måtte anses for ejendommens udnyttelsesmulighed pr.1.1.1986.