Maskeret udbytte - ejendomsafståelse - +/-15% reglen. (* 1)

Maskeret udbytte - ejendomsafståelse - +/-15% reglen. (* 1)

Aktieselskabet A klagede for skatteåret 1985/86 over, at de stedlige skattemyndigheder havde forhøjet selskabets indkomst med 909.091 kr. under henvisning til, at ejendommene X-vej 9 og Y-vænget 5 var solgt til selskabets hovedaktionær A til en pris, der lå under handelsværdien. Differencen mellem salgssummen og den af myndighederne fastsatte handelsværdi var anset for maskeret udlodning.

Det var oplyst, at A A/S ved skøde af 29. juni 1984 havde overdraget ejendommen X-vej 9 til A.

Ved skøde af samme dato havde B K/S overdraget Y-vænget 5 til A. Andelene i B K/S ejedes af A A/S med 150/220, C A/S med 49/220, D ApS med 8/220 og A med 13/220.

I begge skøder var anført, at overtagelsesdagen var den 1. januar 1984.

Ejendommen X-vej 9 var overdraget til A for 812.694 kr. ifølge skødet, medens Y-vænget 5 var overdraget til nominelt 937.935 kr. Kontantomregnet pr. 1. januar 1984 svarede disse beløb til henholdsvis 846.543 kr. og 1.190.000 kr.

Kontantejendomsværdien for de 2 ejendomme pr. 1. april 1983 udgjorde henholdsvis 990.000 kr. og 1.400.000 kr., således at ejendomsværdien -15% udgjorde henholdsvis 841.500 kr. og 1.234.482 kr.

De stedlige skattemyndigheder havde anset ejendommene for overdraget den 29. juni 1984 under henvisning til, at det ikke var dokumenteret, at aftalen om overdragelse var indgået før denne dato.

Den kontantomregnede købesum udgjorde herefter ifølge de stedlige skattemyndigheder - med tiltrædelse af det daværende Statsskattedirektorat - 782.000 kr. for X-vej 9 og 1.090.000 kr. for Y-vænget 5. Beregningen af kontantværdierne var sket på grundlag af prioritetsgældens kursværdi pr. skødedatoen den 29. juni 1984. Da disse kontantomregnede købesummer afveg mere end 15% fra kontantejendomsværdien pr. 1. april 1983, havde Statsskattedirektoratet - efter anmodning fra ligningskommissionen - vurderet de kontante handelsværdier pr. 29. juni 1984 for X-vej 9 og Y-vænget 5 til henholdsvis 1.300.000 kr. og 1.700.000 kr.

Forskellen mellem de kontantomregnede købesummer og de af Statsskattedirektoratet skønnede handelspriser var betragtet som yderligere indtægt ved salg af ejendomme, hvorefter forhøjelserne var opgjort til 500.000 kr. vedrørende X-vej 9 og 600.000 kr. vedrørende Y-vænget 5. Vedrørende sidstnævnte var selskabet dog alene forhøjet med 150/220 af 600.000 kr. eller med 409.901 kr., svarende til selskabets ejerandel i B K/S.

Klagerens revisor protesterede imod de foretagne ansættelser og gjorde gældende, at overdragelsen af ejendommene havde fundet sted pr. 1. januar 1984. At det forholdt sig således, fremgik ifølge revisor af skøderne, hvori det var anført, at ejendommene var overtaget af køber pr. 1. januar 1984. Dette bestyrkedes af, at ejendommenes driftsudgifter m.v. i regnskaberne var behandlet som tilhørende A fra 1. januar 1984, ligesom lejeindtægter var medtaget på A's selvangivelse.

Anvendelsen af de kontantomregnede købesummer pr. 1. januar 1984 bevirkede, at overdragelsen var sket inden for +/- 15%»s reglen, hvorefter der ikke skulle ske beskatning. Hvis skødedatoen blev lagt til grund, henviste revisoren til, at det hele tiden havde været meningen, at overdragelsen skulle ske inden for 15%»s intervallet. Det forhold, at købesummerne faldt uden for 15%»s intervallet, beroede dels på misforståelse af reglerne og dels på usikkerhed med hensyn til vurderingerne.

Revisoren mente derfor, at der kun skulle ske beskatning af differencen mellem kontantejendomsværdien pr. 1. april 1983 -15% og den kontantomregnede købesum. Dette støttede revisor på, at der i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 til arveafgiftsloven var givet konkrete eksempler på, at der alene forhøjedes med differencen mellem overdragelsessummen og kontantejendomsværdien +/- 15%. Det var imidlertid praksis, at reglen tillige fandt anvendelse ved ejendomsoverdragelser mellem en aktionær og dennes selskab, hvorfor regulering til 15%»s grænsen tillige måtte gælde i sager om maskeret udlodning.

Sagen blev af Landsskatteretten oversendt til Told- og Skattestyrelsen, bl.a. med anmodning om en udtalelse om størrelsen af de kontantomregnede købesummer ud fra de pr. 29. juni 1984 senest opgjorte børskurser.

For Y-vænget 5 blev kontantværdien herefter opgjort til 1.126.759 kr. og X-vej 9 til 797.206 kr. Sidstnævnte var senere korrigeret af revisoren til 796.441 kr.

Landsskatteretten bemærkede, at der ikke forelå holdepunkter for at antage, at aftale om overdragelse af de omhandlede ejendomme var indgået på et tidspunkt, der lå forud for skødedatoen den 29. juni 1984.

De kontantomregnede købesummer for Y-vænget 5 og X-vej 9 pr. 29. juni 1984 udgjorde herefter henholdsvis 1.126.759 kr. og 796.441 kr. der - sammenholdt med den sidst kendte vurdering inden overdragelsen, dvs. den 1. april 1983, hvor kontantejendomsværdierne -15% androg henholdsvis 1.190.000 kr. og 841.500 kr. - bevirkede, at begge ejendomme var overdraget til priser, der var lavere end kontantejendomsværdierne -15%.

For så vidt angik revisorens påstand om, at der kun kunne forhøjes op til kontantejendomsværdien -15%, bemærkede retten, at det var fast landsskatteretspraksis, at der forhøjedes op til den aktuelle handelsværdi i tilfælde som det foreliggende. Reglerne om en sådan begrænsning i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, der omfattede situationen vedrørende arv eller gave, fandt således ikke anvendelse i den heromhandlede salgs- og udlodningsituation. Det bemærkedes, at de sælgende selskaber ubestridt havde været i næring vedrørende omsætning af fast ejendom.

Den påklagede ansættelse ville herefter i princippet være at stadfæste.

Som følge af, at den kontante overdragelsssum for ejendommen Y-vænget 5 udgjorde 1.126.759 kr. og ikke 1.090.000 kr., som forudsat ved ansættelsen, medførte dette, at differencen mellem kontant handelspris og kontant overdragelssum kun blev 573.241 kr. Afrundet til 550.000 kr. udgjorde forhøjelsen herefter 550.000 kr. x 150/220 eller 375.000 kr. Da der var forhøjet med 409.901 kr., blev ansættelsen herefter nedsat med 34.901 kr.

Ved overdragelse af 2 ejendomme fra et selskab til hovedaktionæren ville de kontantomregnede overdragelsessummer, hvis man lagde skødedatoen den 29. juni til grund, være lavere end kontantejendomsværdien -15%. Ved anvendelse af overtagelsesdagen ifølge skøderne, 1. januar samme år, lå overdragelsessummerne inden for 15%-grænsen. Landsskatteretten fandt ikke holdepunkter for, at aftale var truffet før skødedatoerne. Ved beregningen af maskeret udbytte måtte der ifølge fast praksis tages udgangspunkt i kontantejendomsværdien uden fradrag af 15%.