Ejendomsvurdering - grundværdi - retlig udnyttelsesmulighed - lokalplan tæt på vurderingstidspunkt. (* 1)

Ejendomsvurdering - grundværdi - retlig udnyttelsesmulighed - lokalplan tæt på vurderingstidspunkt. (* 1)

A klagede over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1.1.1986 foretagne ansættelse af grundværdien med påstand om forhøjelse med konsekvens for ejendomsværdien.

Ejendommen omfattede et grundareal på 31.773 m2, heraf vej 20.368 m2.

Grundværdien var ansat med følgende specifikation: 11.405 m2 a 60 kr. 684.300 kr.

20.368 m2 vej 0 31.773 m2 684.300 kr.

Til støtte for påstanden henviste klageren til, at grundværdien burde forhøjes fra 60 kr. til 90 kr. pr. m2, svarende til den normalt anvendte arealværdi i området.

Det fremgik af sagens oplysninger, at ejendommen i henhold til § 15-rammerne og kommuneplanen var beliggende i et område udlagt til tæt, lav bebyggelse med få boliger.

Det var endvidere under sagens behandling oplyst, at ejendommen var omfattet af lokalplan 04.03, vedtaget den 8. september 1986, hvorefter der på ejendommen måtte opføres 7 fritliggende enfamilieshuse, udover de 3 eksisterende landbrugsbygninger, der skulle bevares.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Endvidere bemærkedes, at uanset kommuneplanens rammebestemmelser var det formelt retlige grundlag pr. 1.1.1986, fandt retten, at der var en sådan umiddelbar nærhed mellem den allerede i september 1986 vedtagne lokalplan og vurderingstidspunktet pr. 1.1.1986, at det måtte være nærliggende at antage, at den fornuftige køber ville kunne sikre sig kundskab om det planmæssige indhold af lokalplanen m.v. på vurderingstidspunktet og dermed over grundens udnyttelsesmulighed. Landsskatteretten fandt derfor, at lokalplanens bestemmelser, der havde ændret kommuneplanens rammebestemmelser, måtte lægges til grund ved ansættelsen af grundværdien.

Da der ifølge lokalplanen udover den hidtidige beboelsesbygning måtte opføres 7 nye fritliggende boliger, og da det forudsattes at den tidligere avlsgårds længer kunne bruges til kulturelle formål m.v. for bydelens beboere, fandt Landsskatteretten, at grundværdien burde ansættes med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet med 8 byggeretsværdier og en normalværdi på 180 kr. pr. m2 samt en normalgrund på 800 m2 med følgende specifikation

8 byggeretsværdier a 72.000 kr. 576.000 kr. Arealværdi: 6.400 m2 a 90 kr. 576.000 kr. 1.152.000 kr. Udstykningsnedslag: 7 x 30.000 kr. 210.000 kr. 942.000 kr. 20.368 m2 vej 0 Restareal udlagt til parkering, grønt område, kulturelle formål: 5.005 m2 a gennemsnitligt 10 kr. 50.050 kr. 992.050 kr. Grundværdien afrundet 992.100 kr. I konsekvens heraf blev ejendomsværdien, da der ikke var tvist om forskelsværdien, forhøjet til afrundet 1.150.000 kr.

Landsskatteretten statuerede, at bestemmelser fastsat i en lokalplan, vedtaget d. 8. sept. 1986, der ændrede kommuneplanens rammebestemmelser om anvendelse af et areal, skulle lægges til grund som retligt grundlag ved 18. alm. vurdering pr 1.1. 1986.

Retten lagde herved vægt på, at der var en sådan umiddelbar nærhed mellem den i september 1986 vedtagne lokalplan og vurderingstidspunktet, at det gav grundlag for at antage, at den fornuftige køber kunne sikre sig kundskab om det planmæssige indhold i lokalplanen m.v. på vurderingstidspunktet og dermed om grundens retlige udnyttelsesmulighed.