Ejendomsvurdering - parcelhusgrund - kemikalieaffaldsdepot. (* 1)

Ejendomsvurdering - parcelhusgrund - kemikalieaffaldsdepot. (* 1)

A klagede over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1.1.1986 foretagne ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien for et parcelhus til henholdsvis 880.000 kr. og 319.300 kr.med påstand om nedsættelse.

Ejendommen omfattede et grundareal på 685 m2 bebygget med et enfamilieshus på 150 m2 opført i 1954 med om/tilbygning i 1979, samt garage og udhus på 72 m2.

Det fremgik af sagens oplysninger, at Amtsrådet, Teknisk Forvaltning, ved skrivelse af 5. oktober 1987 orienterede klageren om, at såvel hans ejendom som naboejendommen var registreret som kemikalieaffaldsdepot, idet det forelå oplyst, at der først i perioden 1963-75 havde ligget en galvaniseringsanstalt på ejendommene. Da en sådan form for virksomhed havde givet anledning til forurening ved udledning og spild af galvaniseringsvæske, og da kemikalieaffaldet ville kunne skade mennesker eller miljø og var nedlagt eller henlagt på området inden 1. april 1976, blev ejendommen omfattet af bestemmelserne i lov om kemikalieaffaldsdepoter nr. 262 af 8. juni 1983.

I henhold til lovens § 3 udarbejdede amtsrådet i samarbejde med kommunalbestyrelsen oversigter over, på hvilke pladser og lokaliteter, der burde foretages undersøgelser eller træffes foranstaltninger for at sikre, at kemikalieaffald, der var henlagt eller nedgravet, ikke medførte forurening af omgivelserne eller indebar risiko herfor.

Undersøgelserne blev foretaget i prioriteret rækkefølge, og i henhold til ovennævnte skrivelse var der ikke taget stilling til, hvornår amtet kunne foretage undersøgelse af klageejendommen, men dette skulle underrettes om eventuelt påtænkt salg, udbygning eller andre anlægsarbejder på ejendommen.

Med skrivelse af 15. marts 1988 fra Teknisk Forvaltning til Embedslægeinstitutionen fremsendtes analyseresultater af jordprøver udtaget fra ejendommens nyttehave og omkring en nøddebusk. Prøverne kunne give anledning til overvejelser om anvendelse af afgrøder bestående af planter, hvis rodnet kan optage næringsstoffer i ca. 60-80 cm's dybde, ligesom analyseresultaterne eventuelt kunne medføre, at man måtte tilråde ikke at anvende frugterne fra nøddebusken til konsum.

Embedslægeinstitutionen udtalte i denne anledning den 14/4 1988 bl.a., at i tilfælde, hvor der på et tidligere affaldsdepot var etableret private boliger, herunder især med haver, hvor der foregik forskellig dyrkning m.v., og hvor der måtte være tale om overvejelser omkring de sundhedsrisici, der kunne være for beboerne, fandtes der baggrund for en opprioritering af sagen. Teknisk Forvaltning afsluttede undersøgelsen af affaldsdepotet den 14. maj 1991 med en konklusion om, at ca. 300 m3 jord skulle bortgraves, således at ejendommen kunne afmeldes som affaldsdepot. Såfremt Miljøstyrelsen kunne tilslutte sig at igangsætte nævnte afværgeforanstaltning, ville detailprojekt herfor blive forelagt.

Med henvisning til ovenstående forhold, som eksisterede på vurderingstidspunktet, og som efter klagerens opfattelse måtte anses for værdiforringende for ejendommen som villa med en hertil naturligt knyttet pryd- og nyttehave, påstod klageren ansættelsen af grundværdien og ejendomsværdien nedsat.

Uanset at en registrering af ejendommen som kemikalieaffaldsdepot endnu ikke var foretaget på vurderingstidspunktet, fandt Landsskatteretten, at der ved vurderingen pr. 1/1 1986 ville være at tage hensyn til ejendommens faktiske tilstand med det herpå værende kemikalieaffald.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

I henhold til lov om kemikalieaffaldsdepoter af 8/6 1983 afholdtes udgifterne såvel til undersøgelserne som afværgeforanstaltninger over de offentlige budgetter.

Der blev således ikke påført den enkelte ejer eller erhverver, der ikke var ansvarlig for forureningen, udgifter til imødegåelse heraf, idet arbejdet med foranstaltningerne til imødegåelse af forureningen blev foretaget af det offentlige i et samarbejde mellem Staten, Amtsrådet og Kommunalbestyrelsen, og udgifterne afholdtes over de statslige og kommunale budgetter.

Landsskatteretten fandt således i princippet ikke grundlag for en nedsættelse af ejendoms- og grundværdien som følge af ejendommens registrering som kemikalieaffaldsdepot.

Da der imidlertid måtte påregnes at hengå et på forhånd ukendt åremål mellem registreringen og afmeldingen af kemikalieaffaldsdepotet, i hvilket tidsrum den faktiske arealanvendelse af villaejendommens have var reduceret, fandt Landsskatteretten, at dette forhold burde indvirke såvel på grundens handelsværdi som på ejendomsværdien på vurderingstidspunktet.

Der blev indrømmet et nedslag i grundværdien for »ventetid« på skønsmæssigt 80.000 kr., hvorefter grundværdien blev nedsat til 239.300 kr. med konsekvens for ejendomsværdien, der blev nedsat til 800.000 kr.

Landsskatteretten statuerede, at registrering i 1987 af en parcelhusgrund som kemikalieaffaldsdepot ikke i princippet gav grundlag for en nedsættelse af ejendomsværdien og grundværdien ved 18. alm. vurdering pr.1.1.1986, idet udgifterne til såvel undersøgelserne som afværgeforanstaltningerne i henhold til lov nr. 262 af 8. juni 1983 afholdtes over de offentlige budgetter.

Landsskatteretten indrømmede et konkret nedslag i grundværdien på 80.000 kr. med konsekvens for ejendomsværdien under henvisning til ejendommens faktiske tilstand pr. 1.1.1986. Retten lagde herved vægt på, at betingelserne for, at ejendommen registreredes som kemikalieaffaldsdepot, var opfyldt på vurderingstidspunktet, samt til at der var tale om en villagrund med hertil naturligt knyttet pryd- og nyttehave, hvor der efter en af embedslægeinstitutionen afgiven udtalelse kunne være forbundet sundhedsrisici for beboerne. Nedslaget fastsattes under hensyn til det på forhånd ukendte åremål, der måtte påregnes at gå mellem registreringen og afmeldingen af kemikalieaffaldsdepotet, i hvilket tidsrum den faktiske arealanvendelse af ejendommens have var reduceret.