Ejendomsvurdering - landbrug - værdi af areal knyttet til udlejede tjenestesteder. (* 1)

Ejendomsvurdering - landbrug - værdi af areal knyttet til udlejede tjenestesteder. (* 1)

A klagede over ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien ved 18. alm. vurdering pr. 1.1.1986 for en landbrugsejendom med et jordtilliggende på 67,9076 ha.

Grundværdien var af skyldrådet ansat med følgende specifikation

9,0000 ha a 15.900 kr. 143.100 kr. 8,7000 ha a 10.600 kr. 92.220 kr. 47,4616 ha a 17.000 kr. 806.847 kr. 2,7000 ha a 5.500 kr. 14.850 kr. 460 m2 vej 0 67,9076 ha 1.057.017 kr. afrundet 1.057.000 kr. Ejendomsværdien var ansat efter tillægsparcelværdiprincippet således: Grundværdi 1.057.000 kr. tillægsparcelværdi 150% af 1.057.000 kr. 1.585.500 kr. diverse boliger 2.066.600 kr. i alt 4.709.100 kr. afrundet 4.700.000 kr.

Ejendommen blev drevet i samdrift med den af ejeren beboede landbrugsejendom og havde ingen driftsbygninger eller stuehus, idet det tidligere stuehus var udlejet til depot for hjemmeværnet. På ejendommen var endvidere 6 tidligere medhjælperboliger, der var udlejet.

Disse indgik i den ansatte ejendomsværdi med en forskelsværdi på i alt 1.942.600 kr., medens det tidligere stuehus var ansat til 124.000 kr.

Til støtte for påstanden om nedsættelse af grundværdien henviste klageren til, at den del af arealet, der var ansat til 17.000 kr. pr. ha, var for stort, idet en del af de 47,4616 ha, der var tale om, havde en lavere bonitet. Han påstod således 20 ha ansat til 17.000 kr. pr. ha, og restarealet 27,4616 ha ansat til 15.900 kr. pr. ha.

For så vidt angik ejendomsværdien anførte klageren, at større landbrugsejendomme havde en mere moderat prisudvikling end de mindre landbrugsejendomme. Endvidere gjorde klageren gældende, at boligmomentet ikke kun indgik i ha-værdierne i gennemsnit op til 40 ha, men var medtaget fuldt ud i opgørelsen af den landbrugsmæssige grundværdi. Med hensyn til forskelsværdien for de 6 parcelhuse burde denne ansættes forsigtigt, fordi de hørte til en landbrugsejendom, hvilket nedsatte værdien, idet de ikke var selvstændigt matrikulerede. Parcelhusene var bestemt til udlejning, og den gennemsnitlige husleje lå på 2.000 kr. om måneden.

Statsskattedirektoratet, nu Told- og Skattestyrelsen, besigtigede under sagens behandling for Landsskatteretten ejendommen og udtalte derefter bl.a. følgende

»Told- og Skattestyrelsen er enig i det af klageren anførte vedrørende arealet på 47,4616 ha, medens de for ejendommens øvrige boniteter anførte arealstørrelser og de ansatte ha-priser skønnes passende.

For så vidt angår de 6 udlejede parcelhuse med hver sin have, beliggende i en række ved siden af hinanden direkte ud til amtsvejen, finder Told- og Skattestyrelsen, at et skønmæssigt areal på 4.000 m2 bør ansættes efter vurderingslovens § 16, idet der er tale om ikke landbrugsmæssig udnyttelse. Under hensyn til udstykningsomkostningerne for dette areal indstiller Told- og Skattestyrelsen, at de 4.000 m2, der kan henføres til parcelhusene,ansættes til 40 kr. pr. m2.

Told- og Skattestyrelsen indstillede herefter grundværdien forhøjet til 1.177.600 kr. med følgende specifikation

20,0000 ha a 17.000 kr. 340.000 kr. 36,4616 ha a 15.900 kr. 579.739 kr. 8,3000 ha a 10.000 kr. 83.000 kr. 2,7000 ha a 5.500 kr. 14.850 kr. 4.000 m2 a 40 kr. 160.000 kr. 460 m2 vej 0 67,9076 ha 1.177.589 kr. afrundet 1.177.600 kr.

Forskelsværdien for de 6 parcelhuse skønnedes at udgøre ca. 275.000 kr. pr. hus, hvorefter værdien incl. grundværdi på ca. 26.000 kr. (160.000 kr. : 6) udgjorde ca. 300.000 kr. pr. hus, medens værdien af det udlejede hjemmeværnsdepot skønnedes at udgøre 100.000 kr.

Ejendomsværdien blev herefter af Told- og Skattestyrelsen indstillet nedsat til 4.200.000 kr. med følgende specifikation

Grundværdi 1.177.600 kr.

Landbrugsjordens forskelsværdi (forskel mellem handelsværdi og landbrugsmæssig grundværdi) 1.272.400 kr. Forskelsværdi for 6 parcelhuse a 275.000 kr. 1.650.000 kr. Udlejet hjemmeværnsdepot 100.000 kr. Ejendomsværdi 4.200.000 kr.

Endelig indstillede Told- og Skattestyrelsen ansættelserne af stuehusets ejendomsværdi og grundværdi ophævet.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jfr. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien for landbrugsejendomme i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 14, stk. 2, ansættes pr. arealenhed efter, hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende jordstykke må antages efter egnens priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur.

Landsskatteretten, der havde besigtiget ejendommen, udtalte, at retten kunne tiltræde, at benyttelse til andet end landbrug måtte anses for at være den i økonomisk henseende gode anvendelse for det areal på 4000 m2, der var henført til 6 udlejede parcelhuse, der tidligere havde tjent som medhjælperboliger, og som ikke var selvstændigt matrikulerede. Landsskatteretten fandt imidlertid, at det samlede boligmoment for ejendommen ikke kunne antages at overstige værdiansættelsen af den landbrugsmæssige grundværdi, således som den var indstillet ansat af Told- og Skattestyrelsen med tillæg af landbrugsjordens forskelsværdi.

Retten fandt således ikke grundlag for at ansætte en særskilt grundværdi på 160.000 kr. for de nævnte parcelhuse.

Da Landsskatteretten iøvrigt kunne tiltræde den afgivne indstilling om grundværdiansættelsen, ville denne være at nedsætte til 1.024.400 kr., hvori 4000 m2 forudsattes at indgå med en værdi svarende til 17.000 kr. pr. ha afrundet, medens tillægsparcelværdien ville være at nedsætte til 1.230.000 kr.

Retten kunne endelig tiltræde indstillingen om ophævelse af stuehusets ejendoms- og grundværdi.

Med hensyn til ejendomsværdien fandt Landsskatteretten at kunne tiltræde, at hjemmeværnsdepotet blev ansat til 100.000 kr. som indstillet af Told- og Skattestyrelsen. For så vidt angik de 6 parcelhuse fandt Landsskatteretten - under hensyn til deres indretning og vedligeholdelsesstand sammenholdt med det oplyste om lejeforholdene for disse - at forskelsværdien passende kunne ansættes til 240.000 kr. pr. hus eller i alt til 1.440.000 kr.

Ejendomsværdien blev herefter nedsat til 3.750.000 kr. med følgende specifikation

Landbrugsmæssig grundværdi 1.204.400 kr. tillægsparcelværdi 1.230.000 kr. forskelsværdi for 6 parcelhuse 1.440.400 kr. udlejet hjemmeværnsdepot 100.000 kr. i alt 3.794.800 kr. Ejendomsværdi afrundet 3.750.000 kr.

A klagede over ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien ved 18.

alm. vurdering pr 1.1.1986 for en landbrugsejendom, der blev drevet i samdrift med en anden ejendom, og omfattede et jordtilliggende på 67,9076 ha. Ejendommens stuehus var udlejet til hjemmeværnsdepot. 6 tidligere tjenestesteder med egen have, der udgjorde i alt ca. 4.000 m2, var ligeledes udlejet.

Told- og Skattestyrelsen indstillede under sagens behandling bl.a., at arealet på 4.000 m2, der kunne henføres til parcelhusene, og som ikke var særskilt matrikuleret, blev ansat efter vurderingslovens § 16 til 40 kr. pr. m2 eller til 160.000 kr.

Landsskatteretten kunne tiltræde, at benyttelsen til andet end landbrug for de 4.000 m2 måtte anses for at være den i økonomisk henseende gode anvendelse for dette areal. Retten fandt imidlertid, at det samlede boligmoment for ejendommen ikke kunne antages at overstige værdiansættelsen af den landbrugsmæssige grundværdi, således som den var indstillet ansat af Told- og Skattestyrelsen med tillæg af landbrugsjordens forskelsværdi.

Retten fandt således ikke grundlag for at ansætte en særskilt grundværdi for de nævnte parcelhusgrunde.