Ejendomsvurdering, grundværdi, rækkehuse, fællesareal benyttet af udenforstående. (* 1)

Ejendomsvurdering, grundværdi, rækkehuse, fællesareal benyttet af udenforstående. (* 1)

En andelsboligforening klagede over grundværdiansættelsen ved 18. alm. vurdering pr. 1.1.1986 for en ejendom udlagt til tæt lav bebyggelse.

Ejendommen omfattede et grundareal på 134.140 m2, der i 1948 var bebygget med 195 beboelseshuse, hver med et bebygget areal på 74-100 m2, samt 2 bygninger på hhv. 362 og 409 m2 med fuld kælder. Desuden var der på ejendommen i 1957 opført et garageanlæg på 722 m2 samt i 1979-81 opført en række udhuse og carporte.

Grundværdien var af skyldrådet ansat til 61.575.900 kr. med følgende

specifikation: 116.181 m2 a 530 kr. = 61.930 kr. 17.959 m2 vej 0 --------------- ---------- 134.140 m2 afr. 61.575.900 kr.

Området var i partiel byplan nr. 11 udlagt til tæt-lav boligbebyggelse. I kommuneplanen var den max. tilladte bebyggelsesprocent fastsat til 35 og mindste grundstørrelse 300 m2. Matr.nr. 10 d på 69.691 m2, heraf 17.959 m2 vej, var udlagt til kvarterpark. Et kvartercenter på 4.550 m2 havde dog en max. tilladt bebyggelsesprocent på 40.

Til støtte for påstanden gjorde klageren gældende, at stigningen på 145 % i forhold til årsreguleringen pr. 1.4.1985 var for høj, at der var lyst hjemfaldsdeklaration til kommunen, hvorefter kommunen kunne tilbagekøbe arealet med bygninger i år 2040 for 200.000 kr.: samt at Landsskatterettens kendelse vedr. grundværdiansættelsen ved 15. alm. vurdering pr. 1.4.1973 måtte tages som udtryk for, at der ved grundværdiansættelserne skulle tages udgangspunkt i den tidligere vurdering og den konstaterede prisstigning mellem vurderingerne.

Skyldrådet havde under sagens behandling afgivet indstilling om, at grundværdien blev stadfæstet, idet man dog fandt, at grundværdien i overensstemmelse med praksis burde været beregnet således

»Samlet grundareal 134.140 m2 heraf vej 17.959 m2 ---------- nettoareal 116.181 m2 Fællesareal (kvarterpark og kvartercenter) 51.732 m2 ---------- areal til tæt/lav boligbebyggelse 64.449 m2 A rækkehusarealet: ------------------ 195 byggeretsværdier a 248.000 kr. 48.360.000 kr. 64.449 m2 a 310 kr. 19.979.190 kr. -------------- 68.339.190 kr. -nedslag for stor grund m.v., 12,5% 8.542.399 kr. -------------- 59.796.791 kr. B. kvartercenterarealet: ------------------------ 4.550 m2 x 40 % x 1.300 kr. 2.366.000 kr. -------------- 62.162.791 kr.

svarende til 535 kr. pr. m2 nettogrundareal.

Ansættelsen er således i underkanten, men under hensyn til den procentvise beskedne difference indstilles den dog stadfæstet.

Det bemærkes, at den relativt store stigning i grundværdiansættelsen uden tvivl skyldes et meget forsigtigt vurderingsniveau ved tidligere vurderinger.

Subsidiært kunne grundværdien ansættes således

64.449 m2 a 925 kr. 59.615.325 kr. 4.550 m2 a 520 kr. 2.366.000 kr. 47.182 m2 kvarterpark 0 17.959 m2 vej 0 --------------- 61.981.300 kr.«

Klageren kunne ikke tiltræde skyldrådets indstilling, idet det blev gjort gældende, at 69.691 m2 i henhold til kommuneplanen var udlagt til afgiftsfri kvarterpark, at grunden ikke kunne sælges og var belagt med en tilbagekøbsklausul. Endvidere anførte klageren, at grundværdien skulle ansættes til en ensartet områdepris uden kvarterparken men incl. byggeret. Klageren henviste til, at områdeprisen var ca. 620 kr. pr. m2, hvorved en parcelhusgrund var ansat til 526 kr. pr. m2 incl. byggeret: samt til ansættelsen af et område beliggende vest for klageejendommen, der var værdiansat til 1.300 kr. pr. m2 etageareal.

Klageren gjorde slutteligt bl.a. gældende, at ansættelsen var for høj og anførte at følgende vurdering kunne godkendes

Principalt: Nettoarealet 68.999 m2 x 535 kr. 36.914.465 kr. Subsidiært: Nettoarealet 68.999 m2 x 620 kr. 42.779.380 kr.

Skyldrådet bemærkede hertil

at grundværdien er et udtryk for den samlede handelsværdi af grunden i ubebygget stand. Fordelingen i specifikationen er således uden betydning,

at ejendommen ikke kan overdrages og er belagt med hjemfaldsklausul ikke skal tages i betragtning ved vurderingen,

at grundværdien for en stor grund ansat efter byggeretsprincippet bliver relativ lav,

at klagerens oplysninger vedr. ansættelsen af det nærliggende område er unøjagtige, idet de kun omfatter den del af grunden, der er udlagt til etagebebyggelse og,

at klagerens beregning af grundværdien ikke ville føre til en ansættelse, der udtrykker handelsværdien på vurderingstidspunktet.

Klagen uddybede efterfølgende ved en kontorforhandling de fremførte synspunkter og fremhævede især det for klageren væsentligste klagepunkt, at man ved opskrivningen af vurderingerne foretog en uberettiget beskatning af kvarterparken. Denne benyttedes ikke alene af beboerne på klageejendommen men også af beboerne i de omliggende etageejendomme. Kvarterparken blev benyttet til boldspil, skøjtebane og legeplads, ligesom der var 5 tennisbaner, heraf 2 nyetablerede, der alle var stillet gratis til rådighed af kommunen, idet det var stillet som en betingelse, at også andre end andelshaverne kunne benytte tennisbanerne. Området blev vedligeholdt af andelsboligforeningen med lidt praktisk hjælp fra kommunen. Til sammenligning af byrderne herved anførtes, at naboejendommens fællesarealer var ejet af kommunen.

Landsskattertten bemærkede, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, er grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Endvidere bemærkedes, at vurderingen i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens § 1 ikke er foretaget med udgangspunkt i en tidligere vurdering, men efter en fornyet undersøgelse og selvstændig bedømmelse til opfyldelse af vurderingslovens forskrift om ansættelse af grundens værdi i handel og vandel på vurderingstidspunktet.

Til klagerens påstand om, at der skulle tillægges tilbagekøbsretten betydning ved vurderingen, bemærkede retten med henvisning til vurderingsloven § 13, stk. 2, at der ved ansættelsen af grundværdien kun tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Deklarationen om tilbagekøbsret for kommunen var pålagt ejendommen i forbindelse med en privatretlig aftale, hvor kommunen optrådte som aftalepartner, og hvor køberen frivilligt tiltrådte vilkårene for ejendommens overdragelse, herunder deklarationens bestemmelser.

Efter de foreliggende oplysninger om ejendommens beliggenhed og planmæssige status fandt Landsskatteretten, at området, hvorpå kvarterparken var beliggende, ville være at ansætte som fællesareal. Dels kunne værdien genfindes i det areal, der var henført til rækkehusbebyggelsen, dels måtte det lægges til grund, at arealet var ejet af boligforeningen, men var behæftet med offentligretlige byrder om adgang til anvendelse for en fremmed kreds af personer, således at det ikke indeholdt en selvstændig grundværdi for boligforeningen.

Grundværdien blev herefter ansat som indstillet af skyldrådet, men uden værdiansættelse af kvartercenterarealet

195 byggeretsværdier a 248.000 kr. 48.360.000 kr. 64.449 m2 a 310 kr. 19.979.190 kr. -------------- 68.339.190 kr. -nedslag for stor grund m.v. 12,5% 8.542.399 kr. -------------- 59.796.791 kr.

En andelsboligforening klagede over grundværdiansættelsen ved 18.

alm. vurd. pr. 1.1.1986 for en grund på 134.140 m2. Området var udlagt til tæt lav boligbebyggelse, medens 69.691 m2 af grunden (heraf 17.959 m2 vej) var udlagt til kvarterpark.

Skyldrådet havde ansat grundværdien excl. vej til 530 kr. pr. m2 grundareal.

Klageren påstod grundværdien nedsat bl.a. under henvisning til, at kvarterparken måtte ansættes til 0, idet også andre end andelshaverne kunne benytte friområderne, herunder tennisbanerne, der var etableret af kommunen. Kommunen havde stillet disse gratis til rådighed under den forudsætning, at også andre end andelshaverne kunne benytte dem, og andelsboligforeningen vedligeholdt området.

Efter de foreliggende opysninger om ejendommens beliggenhed og planmæssige status fandt Landsskatteretten, at området, hvorpå kvarterparken var beliggende, måtte ansættes som fællesareal. Dels kunne værdien genfindes i det areal, der var henført til rækkehusbebyggelsen, dels måtte det lægges til grund, at arealet var behæftet med offentligretlige byrder med adgang til anvendelse for en fremmed kreds af personer, således at det ikke indeholdt en selvstændig grundværdi for boligforeningen.

Grundværdien blev herefter i øvrigt ansat i overensstemmelse med en af skyldrådet under sagens behandling afgiven indstilling udfra byggeretsværdiprincippet med et nedslag for stor grund på 12,5%.