Ejendomsvurdering - landbrugsejendom - ejerboligfordeling. (* 1)

Ejendomsvurdering - landbrugsejendom - ejerboligfordeling. (* 1)

A klagede over, at skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. l.januar 1986 havde henført hans ejendom til kode 01, beboelse, med påstand om ændring til kode 05, landbrug med 2 lejligheder, med de deraf følgende ændringer i ansættelserne.

Ejendomsværdien var af skyldrådet ansat til 840.000 kr. og grundværdien til 185.200 kr. med følgende specifikation

5.000 m2 a 20,00 kr. 100.000 kr. grundværdi for sommerhuset 56.828 m2 a 1,50 kr. 85.242 kr. græs og bevoksning (travbane) 810 m2 vej 0 --------- ----------- 62.638 m2 185.200 kr.

Ejendommen omfattede et grundareal på 6,2638 ha, bebygget med et tidligere stuehus og et sommerhus samt en staldbygning og en garage.

Til støtte for påstanden om ændring af kodningen var bl.a. anført, at sommerhuset var en del af den samlede ejendom. Selvom det ikke måtte benyttes til helårsbeboelse, tjente det i skatteretlig forstand som bolig for ejeren, og det burde derfor principalt anses for et stuehus, subsidiært burde der ansættes ejerboligværdi på sommerhuset ifølge vurderingslovens § 33, stk. 5.

Endvidere gjorde klageren gældende, at sommerhusets grund var vurderet væsentligt højere end den øvrige del af arealet. Han fandt, at der ikke var grundlag for en sådan højere vurdering, idet denne del af ejendommen ikke kunne frastykkes som en selvstændig ejendom, og grunden måtte derfor vurderes som en del af stutteriet.

I anledning af klagen til Landsskatteretten indstillede skyldrådet ejendomsværdien og grundværdien stadfæstet og ejendommens kodning ændret til benyttelseskode 34, visse erhvervsejendomme.

Det var til sagen oplyst, at ejendommen blev drevet som stutteri, at det tidligere stuehus var udlejet til en funktionær, og at sommerhuset var et tidligere redskabs/opholdslokale fra 1965, der var ombygget til sommerbeboelse i 1974. Ombygningen var sket efter en zonelovstilladelse, og der kunne ikke opnås helårsstatus.

Landsskatteretten besigtigede ejendommen.

Efter de foreliggende oplysninger fandt retten, at ejendommens benyttelse til stutterivirksomhed kunne karakteriseres som et specialiseret landbrug, og ejendommens kodning 01, beboelse burde ændres til 05, landbrug.

Med hensyn til klagerens påstand om fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehus med tilhørende grund og have og den øvrige ejendom i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 4, bemærkede Landsskatteretten, at for at en beboelsesbygning eller dele heraf kunne anses som stuehus for en landbrugsejendom måtte det forudsættes, at den var beboet af ejeren, en forpagter eller en bestyrer, der selvstændigt varetog driften for egen regning.

Da ejendommens helårsbeboelsesbygning var udlejet til en medhjælper, kunne den således ikke anses som stuehus for ejendommen.

Da det yderligere måtte indgå som en naturlig forudsætning, at de ovennævnte personer havde en løbende mulighed for lovligt at benytte bygningen til beboelse, således at de herfra kunne varetage den nødvendige selvstændige drift af ejendommen, og da klagerens tilladelse til benyttelse af sommerhuset kun gav adgang til en lovlig udnyttelse heraf en begrænset del af året, kunne sommerhuset ej heller omfattes af stuehusbegrebet.

Endvidere bemærkedes, at Landsskatteretten ikke fandt grundlag for at henføre mere end 1.000 m2 i henhold til vurderingslovens § 16 til sommerhusets grundværdi. Den påklagede grundværdi blev således nedsat med 74.000 kr. til 111.200 kr. I konsekvens heraf blev ejendomsværdien nedsat til 770.000 kr.

Endelig udtalte retten, at da ejendommen indeholdt to selvstændige lejligheder og både tjente til bolig for ejeren og benyttedes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, skulle der foretages ejerboligfordeling i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 5. Denne kunne efter det foreliggende ansættes til en teknisk værdi for beboelsen på 280.000 kr. samt grundværdien 20.000 kr., eller i alt 300.000 kr.

A klagede bl.a. over, at skyldrådet havde henført hans ejendom til benyttelseskode 01,beboelsesejendom med 1 lejlighed, med påstand om ændring til kode 05, landbrug, med de deraf følgende ansættelser og fordelinger.

Det var oplyst, at der på ejendommen blev drevet stutteri, at det tidligere stuehus var udlejet til en medhjælper, samt at et på ejendommen opført sommerhus - hvortil der ikke kunne opnås helårsstatus - blev benyttet til beboelse af klageren, der samtidig havde helårsbolig i en nærliggende by.

Landsskatteretten fandt, at stutterivirksomheden måtte karakteriseres som et specialiseret landbrug, hvorfor ejendommen blev kodet 05, landbrug.

Retten udtalte, at en ansættelse af en stuehusværdi i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 4 forudsatte, at ejendommen var beboet af den (ejer, forpagter eller bestyrer), der selvstændigt varetog driften for egen regning. Da ejendommens helårsbeboelse var udlejet til en medhjælper, kunne den således ikke anses som stuehus for ejendommen. Endvidere måtte det indgå som en naturlig forudsætning, at den, der drev ejendommen for egen regning, havde løbende mulighed for lovligt at benytte bygningen til beboelse, således at vedkommende herfra kunne varetage den nødvendige selvstændige drift af ejendommen. Da klagerens tilladelse til benyttelse af sommerhuset kun gav adgang til lovlig udnyttelse heraf i en begrænset del af året, kunne sommerhuset ejheller omfattes af stuehusbegrebet.

Da ejendommen indeholdt 2 selvstændige boliger og benyttedes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, fandt retten imidlertid, at der skulle foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjente til bolig for ejeren og på den øvrige ejendom i medfør af bestemmelsen i vurderingslovens § 33, stk. 5.