Ejendomsvurdering - alternativ benyttelse af landbrugsejendom. (* 1)

Ejendomsvurdering - alternativ benyttelse af landbrugsejendom. (* 1)

A klagede over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af ejendomsværdien for en landbrugsejendom og stuehusets ejendomsværdi med påstand om nedsættelse til henholdsvis 3.450.000 kr. og 0.

Ejendommen var en landbrugsejendom med et jordtilliggende på 69,9588 ha og stuehus, medhjælperbolig og driftsbygninger til landbrugsdrift.

Ejendommens stuehus var opført i 1904 med et bebygget areal på 153 m2, en udnyttet tagetage på 60 m2 og et kælderareal på 27 m2. Medhjælperboligen var ligeledes opført i 1904 og havde et bebygget areal på 75 m2 og en udnyttet tagetage på 40 m2.

Driftsbygningerne bestod af 2 staldbygninger begge opført i 1904 med bebyggede arealer på henholdsvis 199 m2 og 366 m2, en lade opført i 1925 med et bebygget areal på 344 m2 og en stald opført i 1935 med et bebygget areal på 366 m2.

Ansættelsen af ejendomsværdien var specificeret således

Grundværdi 1.482.300 kr. Stuehusets tekniske værdi 300.000 kr. Tillægsparcelværdi 150% 2.223.500 kr. Medhjælperbolig 324.600 kr. ------------- Ejendomsværdi afrundet 4.400.000 kr. ------------- Stuehusets ejendomsværdi var specificeret således: Stuehusets tekniske værdi 300.000 kr. Boligmoment 200.000 kr. ----------- 500.000 kr. -----------

Det fremgik af sagens oplysninger, at klageren ved slutseddel af 6. marts 1986 erhvervede ejendommen for en prioriteret købesum på 5.150.000 kr., svarende til 4.472.120 kr. kontant.

Til støtte for påstanden om nedsættelse henviste klageren bl.a. til, at ovennævte købesum omfattede løsøre for 700.000 kr., iflg. skødet, hvori de væsentligste dele af det pågældende driftsmateriel var opregnet.

Han gjorde endvidere gældende, at ejendomsværdien burde ansættes på grundlag af driftsbygningernes tekniske værdi, da ejendommen på grund af store krav til miljøinvesteringer var mindre egnet til landbrugsdrift, hvorimod ejendommens driftsbygninger var særdeles velegnede til udlejning til lagerformål.

Endelig henviste klageren til, at medhjælperboligen var en ældre bygning af beskeden standard, og ved beregningen af ejendomsværdien burde indgå med et lavere beløb end forudsat ved ansættelsen.

For så vidt angik påstanden om nedsættelse af stuehusets ejendomsværdi til 0, henviste klageren til, at stuehuset på vurderingstidspunktet var saneringsmodent.

Landsskatteretten besigtigede ejendommen.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den fasteejendom i dens helhed, medens grundværdien for landbrugsejendomme i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 14, stk. 2, ansættes pr. arealeenhed efter, hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende jordstykke må antages efter egnens priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur.

Endvidere bemærkedes, at stuehusets ejendomsværdi efter vurderingslovens § 33, stk. 4, fastsættes ved en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom, således at stuehusets ejendomsværdi udgør det beløb, hvormed huset med tilhørende grund og have og under hensyn til dets størrelse, alder, indretning og standard indgår i den samlede ejendomsværdi.

Efter de bl.a. ved besigtigelsen fremkomne oplysninger om stuehusets standard og vedligeholdelsesstand m.v. fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte det af skyldrådet udøvede skøn over stuehusets ejendomsværdi, hvorfor ansættelsen heraf blev stadfæstet.

Efter det oplyste om ejendommens størrelse, beliggenhed og driftsbygningernes standard, herunder at de efter deres mål og indretning måtte anses for egnede til både landbrugsmæssig og alternativ benyttelse, fandt Landsskatteretten, at ejendomsværdien var for høj og nedsatte den til 3.500.000 kr. med følgende

specifikation: Grundværdi 1.482.300 kr. Stuehusets tekniske værdi 300.000 kr. Medhjælperbolig 240.000 kr. Driftsbygningernes værdi til alternative formål 1.500.000 kr. ------------- Ejendomsværdi 3.522.300 kr. Ejendomsværdi afrundet 3.500.000 kr. -------------

A klagede med påstand om nedsættelse over den af skyldrådet foretagne ansættelse af ejendomsværdien og stuehusets ejendomsværdi for en landbrugsejendom. Skyldrådet havde ansat ejendomsværdien efter tillægsparcelværdiprincippet. Klageren gjorde bl.a. gældende, at ejendomsværdien burde ansættes på grundlag af driftsbygningernes tekniske værdi, da ejendommen på grund af store krav til miljøinvesteringer var mindre egnet til landbrugsdrift. Derimod var ejendommens bygninger særdeles velegnede til udlejning til lagerformål.

Landsskatteretten fandt - efter besigtigelse af ejendommen og under hensyn til driftsbygningernes standard m.v., herunder at disse måtte anses for egnede både til landbrugsmæssig og alternativ benyttelse - at ejendomsværdien var for høj og burde nedsættes og ansættes bl.a.

under hensyntagen til driftsbygningernes værdi til alternative formål. Stuehusets ejendomsværdi blev stadfæstet.