Ejendomsvurdering - grundværdi - gårdrydning - fælles gårdanlæg. (* 1)

Ejendomsvurdering - grundværdi - gårdrydning - fælles gårdanlæg. (* 1)

Advokat A klagede for en andelsboligforening over den af skyldrådet ved 18. alm. vurd. pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af grundværdien for en etageejendom med påstand om nedsættelse.

Grundværdien var ansat til 2.448.400 kr. efter etagearealprincippet med udgangspunkt i den faktiske bebyggelsesprocent på 115 og en etagemeterpris på 1.000 kr. pr. m2 etageareal, svarende til 1.150 kr. pr. m2 grundareal.

Til støtte for påstanden henviste A bl.a. til, at 1.213 m2 af det samlede grundareal på 2.129 m2 ved tinglyst deklaration i 1954 var udlagt til fælles gårdhaveanlæg for hele karreens bebyggelse, hvilket reelt var ensbetydende med, at ejendommens beboere ikke selv rådede over den væsentligste del af grunden.

A anførte endvidere til støtte for påstanden, at der ved 17. alm. vurdering blev givet et nedslag i arealprisen for hele arealet på 46,6%, hvorfor der ligeledes ved 18. alm. vurdering burde gives et tilsvarende nedslag, svarende til en arealpris på 800 kr. pr. m2 for det samlede grundareal eller 1.703.200 kr. A påstod principalt grundværdien nedsat til nævnte beløb - subsidiært, at fællesarealet blev ansat til 0.

Repræsentanter for Landsskatteretten besigtigede ejendommen. Det blev ved denne lejlighed bl.a. oplyst, at boligforeningen ved etableringen af det fælles gårdhaveanlæg havde forsøgt at få de øvrige parceller i randbebyggelsen til at overtage en del af arealet, hvilket de dog ikke havde ønsket.

Skyldrådet havde under sagens behandling for Landsskatteretten indstillet ansættelsen stadfæstet under henvisning til, at bebyggelsesprocenten ifølge § 15-rammerne og forslag til kommuneplan var 150 i det pågældende område. Ved den påklagede ansættelse var der alene taget udgangspunkt i den faktiske bebyggelsesprocent på 115, idet en bebyggelse af en sådan størrelse - svarende til den bestående bebyggelse - ville kunne genopføres på grunden. Der var således reelt ved vurderingen taget hensyn til det udlagte fællesareal.

Fra Told- og Skattestyrelsen var i forbindelse med sagens behandling indhentet en udtalelse, hvoraf bl.a. fremgik

»Generelt er grundværdien i skyldkredsen ansat med udgangspunkt i det etageareal, der efter den i planlægningen fastsatte maksimalt tilladte bebyggelsesprocent ville kunne opføres på grunden i ubebygget stand, og en værdi pr. m2 etageareal. På grundlag af konstaterede grundsalg og nedrivningssalg er grundværdien for området ansat til 1.000 kr. pr. m2 maksimalt tilladt etageareal, hvilket med den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent på 150 svarer til 1.500 kr. pr. m2 grundareal.

Som hovedregel vil man på en grund ikke kunne bygge efter de maksimalt tilladte bebyggelsesprocenter. Dette skyldes, at bestemmelserne om størrelsen af friarealer, parkeringsarealer samt afstandsbestemmelser til naboejendomme og lignende, begrænser udnyttelsesmulighederne. Ansættelsen af niveauet har således beroet på et gennemsnitligt skøn, som indebærer, at der ved en grundværdiansættelse på 1.500 kr. m2 ikke forudsættes at grunden kan bebygges efter en bebyggelsesprocent på 150. Det er derfor ikke i overensstemmelse hermed, når den påklagede ejendom er ansat i grundværdi efter den faktiske bebyggelse på 115 til 1.150 kr. pr. m2 grundareal.

Da den faktiske bebyggelsesprocent på 115 dog afviger væsentligt fra det maksimale, vil det dog være rimeligt at give et nedslag på f.eks. 10%, således at grundværdien ansættes til 1.350 kr. pr. m2 grundareal.

Spørgsmålet er, om der skal gives yderligere nedslag i grundværdien for den begrænsning af rådigheden over grundarealet, der er sket ved den tinglyste deklaration om fælles gårdareal.

Efter Told- og Skattestyrelsens skøn er værdien af grunde til etabeboligbebyggelse i det væsentlige bestemt af det etageareal, der kan opføres på grunden samt af grundens beliggenhed, og i ringe grad af om grunden efter bebyggelse kan indhegnes til udelukkende benyttelse for ejendommens beboere.

Gårdrydningen med fjernelse af plankeværker mellem ejendommene, således at der etableres fælles opholdsarealer og diverse fælles faciliteter, må antages at forøge værdien for alle karreens ejendomme. I øvrigt betaler det offentlige hovedparten af anlægsudgifterne.

Ved etablering af fælles gårdareal ydes der ingen arealerstatning til ejerne. Det er således forudsat, at ejerne ikke har noget formuetab ved etablering af gårdfællesskabet, og det vil derfor også være i modstrid hermed, såfremt grundværdien nedsættes for enkelte ejendomme, som stiller et stort areal til rådighed for fællesskabet........

Der kan imidlertid være anledning til, ud over det foran nævnte nedslag på 10%, at give et yderligere konkret nedslag i grundværdien som følge af grundens uheldige form.

Der er med den foreliggende vurdering på 1.150 kr. pr. m2, - der svarer til en reduktion på 25% i forhold til normalansættelsen i området, og hvor gårdarealet således i realiteten er ansat til 0 kr., - efter Told- og Skattestyrelsens opfattelse ikke grundlag for en yderligere nedsættelse af grundværdien, der herefter indstilles stadfæstet.«

Kommunens Bygge- og Boligdirektorat udtalte under sagens behandling bl.a.

»Ejendommene er ved deklaration, tinglyst 6. juni 1898, pålagt servitut om, at der ikke må opføres beboelsesbygninger med mere end 5 beboelsesetager. Ved deklaration, tinglyst 7. august 1899, er bestemt at nærmere angivne arealer i byggekarreernes indre »udlægges for at skaffe de omkringliggende bygninger luft og lys, (og) som følge deraf aldrig må benyttes på en mod denne tanke stridende måde.«

Var de forespurgte ejendomme ubebyggede pr. 1. januar 1986, og skulle ejendommene bebygges på dette tidspunkt, ville en nybebyggelse næppe være af en sådan art, at der udløstes lokalplanpligt i henhold til bestemmelsen i kommuneplanlovens § 16. Nybebyggelse ville derfor kunne gennemføres med de nødvendige dispensationer fra de dagældende bebyggelsesregulerende bestemmelser i den relevante lovgivning i overensstemmelse med de derom udfærdigede regler og retningslinier.

Såvel heromhandlede karre som de omliggende karreer er bebygget med sluttet bebyggelse. For heromhandlede ejendomme ville magistraten i medfør af bestemmelsen i byggelovens § 8, stk. 3, og i konsekvens af bestemmelsen i deklarationen, lyst 7. august 1899, bestemme, at ny bebyggelse skulle opføres i vejlinierne og føres ud i skel mod naboejendommene, samt at en sådan sluttet bebyggelse skulle opføres i normal husdybde, hvilket i nærværende tilfælde ville være en husdybde svarende til husdybden på de bygninger der byggedes sammen med. Endvidere ville det blive forlangt, at den nye bebyggelse blev opført med højst 5 etager, inklusive eventuel udnyttet tagetage, jf. § 15-rammerne og deklarationen, lyst 6. juni 1898.......

På matr.nr. .... kunne der opføres en bebyggelse med et etageareal af størrelsesordenen ca. 2.400 m2 svarende til en bebyggelsesprocent af størrelsesordenen ca. 112 (Denne ejendoms nuværende etageareal er af størrelsesordenen ca. 2.500 m2).

Endelig skal man oplyse, at en eventuel yderligere udnyttelse af de forespurgte ejendomme kun kan gennemføres i form af indretning af en yderligere (6.) beboelsesetage, men dette vil kræve dispensation fra bestemmelsen om antallet af beboelsesetager i deklarationen, lyst 6. juni 1898.

En sådan dispensation skal gives af den samlede magistrat, men man kan ikke udtale sig om, hvilken stilling den samlede magistrat ville have taget, såfremt en dispensationsansøgning på daværende tidspunkt var blevet forelagt.'

Landsskatteretten bemærkede, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13. stk. 1 udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Efter de under sagens behandling indhentede oplysninger vedrørende grundens retlige udnyttelsesmulighed på vurderingstidspunktet pr. 1. januar 1986, lagde Landsskatteretten til grund, at der alene kunne forventes opnået tilladelse til at opføre en ejendom med en bebyggelsesprocent, der afrundet svarede til den eksisterende faktiske bebyggelsepsrocent på 115.

Der fandtes således ikke tilstrækkelig anledning til at tage eventuelle muligheder for opnåelse af dispensation til en højere bebyggelsesprocent i betragtning ved fastsættelsen af den retlige udnyttelsesmulighed, der dannede grundlag for ansættelsen af grundværdien.

For så vidt angik den af A nedlagte påstand om nedsættelse af grundværdien som følge af, at 1213 m2 af grundarealet tjente som fællesareal for en række ejendomme, som tilsvarende var indgået i en ordning om fælles gård og gårdanlæg bemærkede retten, at de bestemmelser, hvorefter den i sagen stedfundne gårdrydning blev påbudt, var indeholdt i Byggelov for København af 29/3 1939 § 50 afløst af § 50a. Bestemmelsen tilsigtede en væsentlig forbedring af forholdene og gav alene hjemmel til erstatning for tab ved nedrivning af en bebyggelse, hvis værdi var ringe i forhold til værdien af den samlede bebyggelse på de ejendomme, der var omfattet af gårdrydningen.

I Byggelov nr. 152 af 15. april 1982 §§ 7 og 15 var indsat tilsvarende bestemmelser.

Med hjemmel heri var der i bygningsreglementet af 1982 Kap. 2 indeholdt en række almindelige bebyggelseregulerende bestemmelser, som tilsigtede en forbedring, baseret på den nøje sammenhæng mellem bebyggelse og udendørsmiljø, herunder bl.a. ved tilvejebringelse og opretholdelse af fælles friarealer for flere ejendomme.

Det fremgik endvidere af bygningsreglementets Kap. 2, 2.2.1, og 2.2.2., at grundstykket omfattede det i matriklen angivne areal for en samlet fast ejendom, samt at bebyggelsesprocenten forstås som etagearealets procentvise andel af grundstykkets areal. I beregningen af den bebyggelsesprocent, der ville kunne godkendes for ejendommen, jf. det tidligere anførte, indgik således også ejendommens fællesareal.

Efter det fremkomne bl.a. om baggrunden for de nævnte retsregler, der gav adgang til at foretage erstatningsfrie reguleringer, sammenholdt med det forhold, at grundens udnyttelse til bebyggelse var upåvirket af disse, fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at antage, at grundens handelsværdi var forringet gennem den stedfundne udlægning af friarealer. Da retten i øvrigt kunne tiltræde den ved ansættelsen forudsatte etagemeterpris på 1.000 kr., og da værdien på 1.150 kr. pr. m2 grundareal var baseret på en bebyggelsesprocent på 115, blev den påklagede ansættelse stadfæstet.

Grundværdien for en etageejendom var af skyldrådet ansat efter etagearealprincippet med udgangspunkt i den faktiske bebyggelsesprocent på 115 og en etagemeterpris på 1.000 kr. pr. m2 etageareal, svarende til 1.150 kr. pr. m2 grundareal.

A klagede for ejeren - en andelsboligforening - over ansættelsen af grundværdien med påstand om nedsættelse bl.a. under henvisning til, at 1.213 m2 af det samlede grundareal på 2.129 m2 ved tinglyst deklaration i 1954 var udlagt til fælles gårdhaveanlæg for hele karreens bebyggelse.

Fra kommunens bygge- og boligdirektorat var det oplyst, at der - efter de på ejendommen tinglyste deklarationer og gældende bebyggelsesregulerende bestemmelser og § 15-rammerne - på grunden ville kunne opføres en bebyggelse svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 112, idet evt. yderligere udnyttelse ville kræve dispensation.

Landsskatteretten lagde ved afgørelsen til grund, at grundens retlige udnyttelse på vurderingstidspunktet svarede til den faktiske, d.v.s.

en bebyggelsesprocent på 115. Retten bemærkede vedr. den etablerede fælles gårdhave , at bestemmelserne om gårdrydning var indeholdt i Byggelov for København af 29/3-1939 § 50, afløst af § 50 a.

Bestemmelserne tilsigtede en væsentlig forbedring af forholdene og gav alene hjemmel til erstatning for tab ved nedrivning af en bebyggelse, hvis værdi var ringe i forhold til værdien af den samlede bebyggelse på de ejendomme, der var omfattet af gårdrydningen. I Byggeloven nr. 152 af 15. april 1982 var i §§ 7 og 15 indsat tilsvarende bestemmelser. Med hjemmel heri var der i Bygningsreglementet af 1982 Kap. 2 indsat en række almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser, som tilsigtede en forbedring baseret på den nøje sammenhæng mellem bebyggelse og udendørsmiljø, herunder bl.a. ved tilvejebringelse og opretholdelse af fælles friarealer for flere ejendomme. Endvidere bemærkede retten, at ifølge Bygningsreglementet forstås ved bebyggelsesprocenten etagearealets procentvise andel af grundstykkets areal, der omfatter det i matriklen angivne areal for en fast ejendom, altså også ejendommens fællesareal.

Da de nævnte retsregler således gav adgang til erstatningsfrie reguleringer,sammenholdt med det forhold, at grundens udnyttelse til bebyggelse var upåvirket af disse, fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at antage, at grundens handelsværdi var forringet gennem den stedfundne udlægning af friarealer. Da endvidere retten kunne tiltræde den forudsatte etagemeterpris på 1.000 kr., og da grundværdiansættelsen var baseret på en bebyggelsesprocent på 115, svarende til den faktiske bebyggelse, blev grundværdien stadfæstet.