Ejendomsvurdering - grundværdi - byzonejord på landbrugsejendom.(* 1)

Ejendomsvurdering - grundværdi - byzonejord på landbrugsejendom.(* 1)

Landsskatteretten havde ved en kendelse ændret en af skyldrådet i medfør af vurderingslovens § 33 truffen afgørelse ved 18. alm. vurdering pr. 1.1.1986 om en ejendoms benyttelse »Beboelsesejendom med 1 beboelseslejlighed« (kode 01) til »Landbrug, bebygget« (kode 05). Der var herved ikke taget stilling til den talmæssige ansættelse af ejendommen.

Herefter havde Ligningsrådet efter indstilling fra Told- og Skattestyrelsen stadfæstet ejendomsværdien på 1.150.000 kr. og nedsat grundværdien fra 484.400 kr. til 467.000 kr. Endvidere var der foretaget ansættelse af stuehusets ejendomsværdi til 810.000 kr. og stuehusets grundværdi til 189.000 kr.

Grundværdien var ansat med følgende specifikation

2 byggeretsværdier a 84.000 kr. 168.000 kr. 2.000 (m2) a 105 kr. 210.000 kr. 3.249 (m2) a 3 kr. 9.747 kr. 3,2233 ha a 24.600 kr. 79.293 kr. 1.275 (m2) vej 0 -------------- Afrundet 467.000 kr. --------------

Klageejendommen omfattede et grundareal på 3,8757 ha, heraf vej 0,1275 ha. 6.404 m2, heraf vej 1.155 m2 var beliggende i byzone, mens det øvrige areal var beliggende i landzone. På ejendommen var i 1937 opført et stuehus med et bebygget areal på 150 m2 samt fuld kælder. Endvidere var i 1945 opført 2 staldbygninger og et udhus på henholdsvis 96 m2, 68 m2 og 23 m2. Samtlige bygninger var beliggende på ejendommens byzoneareal.

Ejeren, A, klagede over ansættelsen af grundværdien, stuehusets ejendomsværdi og grundværdi med påstand om nedsættelse til henholdsvis 450.000 kr., 504.000 kr. og 4.900 kr.

Til støtte for påstanden gjorde klageren bl.a. gældende, at der ved ansættelsen af grundværdien ikke var taget hensyn til en fredningskendelse, hvorefter ca. 0,8000 ha skulle henligge udyrket. Han anførte endvidere, at der ikke var hjemmel til at anvende byggeretsværdiprincippet ved fordeling af stuehusets grundværdi, og at denne skulle beregnes efter samme værdi, som ansattes for landbrugsjorden.

I forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten udtalte Told- og Skattestyrelsen i en indstilling til retten bl.a., at styrelsen var af den opfattelse, at ejendommens grundværdi skulle ansættes i henhold til vurderingslovens § 14. Dog skulle den del af ejendommen, 5.369 m2, som var omfattet af lokalplan endelig vedtaget i januar 1984, og udlagt til boligformål i byzone, ansættes efter lovens § 14, stk. 4, jf. § 16, mens den øvrige ejendom burde ansættes efter § 14, stk. 2 og 3. Da lokalplanen åbnede mulighed for opførelse af 2 boliger med et grundareal på minimum 1.000 m2 pr. bolig, og under hensyn til, at 8.000 m2 af landbrugsarealet ikke kunne opdyrkes, men skulle henligge som græs, fandt man, at ejendommens samlede grundværdi passende kunne specificeres således

byzone 2.000 (m2) a 190 kr. 380.000 kr. 3.249 (m2) 3 kr. 9.747 kr. 120 (m2) vej 0 landzone 2,4223 ha a 24.600 kr. 59.613 kr. 0,8000 ha a 7.000 kr. 5.600 kr. 1.155 (m2) vej 0 ----------- i alt 454.960 kr. nedslag for manglende udstykning 4.960 kr. ----------- 450.000 kr. -----------

Styrelsen fandt på baggrund af ovenstående ikke anledning til at indstille den ved Ligningsrådets foranstaltning ansatte stuehusgrundværdi 189.000 kr. ændret. Derimod fandt man den ved rådets foranstaltning ansatte stuehusværdi 810.000 kr. meget høj, men overlod til retten, der havde besigtiget ejendommen, at træffe afgørelse vedrørende stuehusets ejendomsværdi.

Klageren kunne ikke tiltræde denne indstilling for så vidt angik stuehusets grundværdi.

Klageren havde adgang til at udtale sig mundtligt i et retsmøde og gjorde herunder bl.a. gældende, at ansættelsen af grundværdien for ejendommens stuehus burde foretages i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 4, således at stuehusets grundværdi blev ansat ud fra en fordeling af den samlede landbrugsmæssige grundværdi. Til støtte herfor henviste han bl.a. til en besvarelse af ministerspørgsmål, offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret den 23. december 1985, nr. 750, hvori anførtes, at grundværdien for landbrugets stuehuse beregnes efter samme ha-pris, som ansættes for den landbrugsjord, hvorpå stuehuset er beliggende (bondegårdsreglen), og der er ikke hjemmel i vurderingsloven til at anvende byggeretsværdiprincippet, som ved parcelhuse, ved fastsættelsen af grundværdien for landbrugets stuehuse.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien for landbrugsejendomme i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 14, stk. 2, ansættes pr. arealenhed efter, hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende jordstykke må antages efter egnens priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur.

Endvidere bemærkedes, at stuehusets ejendomsværdi efter vurderingslovens § 33, stk. 4, fastsættes ved en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom, således at stuehusets ejendomsværdi udgør det beløb, hvormed huset med tilhørende grund og have og under hensyn til dets størrelse, alder, indretning og standard indgår i den samlede ejendomsværdi.

I henhold til vurderingslovens § 33, stk. 1, træffer vurderingsrådet bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet bl.a. til landbrug, og ejendommen var ved Landsskatterettens kendelse, som nævnt anset for omfattet af § 33, stk. 1.

Retten bemærkede endvidere, at det fremgår af vurderingslovens § 14, stk. 5, at grundværdien inden for områder, der er beliggende i landzone, for de af § 33, stk. 1, omfattede ejendomme ansættes efter reglerne i § 14, stk. 1-4. Ansættelsen af den del af klageejendommens jordtilliggende, der er beliggende i byzone, skal foretages i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 16 til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Efter den delvise inddragelse i byzone af klageejendommen ville byzonearealet således kunne udnyttes i overensstemmelse med den inden vurderingstidspunktet vedtagne lokalplan, og grundværdien ville være at ansætte i overensstemmelse med de heri givne retlige udnyttelsesmuligheder, uanset klageren rent faktisk benytter arealet i sin landbrugsbedrift.

Da stuehuset var beliggende på byzonejorden, fandtes det at være i overensstemmelse med de principper, der anvendes ved ansættelsen af grundværdien for stuehuse beliggende på landzonejord, at ansætte stuehusets grundværdi på basis af værdien af den jord, hvorpå stuehuset var beliggende. Stuehusets grundværdi var følgelig med rette ansat på grundlag af jordens værdi som byzonejord.

Under hensyn til de faktiske forhold vedrørende klageejendommens beliggenhed sammenholdt med den hidtidige byudvikling i området samt byzonearealets placering på ejendommen i forhold til landzonearealet, fandt Landsskatteretten, at det udøvede skøn over værdien af byzonearealet var for højt, og at ejendomsværdien, grundværdien, stuehusets ejendomsværdi og stuehusets grundværdi ville være at nedsætte til henholdsvis 930.000 kr., 335.000 kr., 620.000 kr. og 120.00 kr. med følgende specifikationer

Grundværdi: 2.000 (m2) a 150 kr. 300.000 kr. 3.249 (m2) a 3 kr. 9.474 kr. 120 (m2) vej 0 2,4223 ha a 24.600 kr. 59.613 kr. 0,8000 ha a 7.000 kr. 5.600 kr. 1.155 (m2) vej 0 ---------- 374.687 kr. Nedslag for manglende udstykningsomkostninger 40.000 kr. ----------- Afrundet 335.000 kr. ----------- Ejendomsværdi: Grundværdi 335.000 kr. Stuehusets bygningsværdi 500.000 kr. Tillægsparcelværdi af landzonearealet 98.000 kr. ----------- Afrundet 930.000 kr. ----------- Stuehusets ejendomsværdi: Stuehusets bygningsværdi 500.000 kr. Grundværdi (800 (m2) x 150 kr.) 120.000 kr. ----------- 620.000 kr. ----------- Stuehusets grundværdi 120.000 kr.

Landsskatteretten havde i delkendelse henført en ejendom til kode 05, landbrug. Ved behandlingen af den efterfølgende talmæssige ansættelse af grundværdien for 5.249 m2 af ejendommens jordtilliggende, der ved lokalplan var henført til byzone og udlagt til boligformål, og hvorpå alle bygninger var beliggende, blev 2.000 m2 indstillet ansat til 190 kr. pr. m2 og 3.249 m2 til 3 kr. pr. m2 i henhold til vurderingslovens § 16. Stuehusets grundværdi var samtidig i medfør af samme bestemmelse ansat til 189.000 kr.

Klageren påklagede grundværdien og stuehusets grundværdi til nedsættelse, idet han påstod stuehusets grundværdi ansat i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 4 udfra en fordeling af den samlede landbrugsmæssige grundværdi. Han henviste herved bl.a. til besvarelsen af et ministerspørgsmål, offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret den 23. december 1985 nr. 750.

Landsskatteretten bemærkede bl.a., at det af vurderingslovens § 14, stk. 5 fremgik, at indenfor områder, der var beliggende i landzone, skulle grundværdien for de af § 33, stk. 1 omfattede ejendomme ansættes efter reglerne i § 14, stk. 1-4. Derimod skulle den del af jordtilliggendet, der var beliggende i byzone ansættes med udgangspunkt i bestemmelserne i vurderingslovens § 16 til det beløb, som efter de gældende handelspriser måtte antages at kunne opnås ved salg i ubebygget stand, til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse. Der måtte herved tages hensyn såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Da byzonejorden på vurderingstidspunktet ville kunne udnyttes i henhold til den vedtagne lokalplan, skulle grundværdien ansættes i overensstemmelse med de heri givne retlige udnyttelsesmuligheder, uanset klageren rent faktisk benyttede arealet i sin landbrugsbedrift. Da stuehuset var beliggende på byzonejorden, fandt retten det i overensstemmelse med principperne for ansættelse af stuehuse beliggende på landzonejord, at ansætte stuehusets grundværdi på basis af værdien af den jord, hvorpå stuehuset var beliggende.

Stuehusets grundværdi var derfor med rette ansat på grundlag af værdien som byzonejord.

Landsskatteretten fandt dog - bl.a. under hensyn til ejendommens beliggenhed , sammenholdt med den hidtidige byudvikling i området, samt byzonearealets placering på ejendommen i forhold til landzonearealet - at det udøvede skøn over byzonejorden var for højt, hvorfor grundværdien og stuehusets grundværdi blev nedsat, ligesom ejendomsværdien og stuehusets ejendomsværdi.