Ejendomsvurdering - landbrugsejendom - tillægsparcelværdi i forhold til roeandele. (* 1)

Ejendomsvurdering - landbrugsejendom - tillægsparcelværdi i forhold til roeandele. (* 1)

Klageejendommen var en landbrugsejendom med et jordtilligende på 340,2347 ha, heraf vej 4,5568 ha, med en i 1606 opført hovedbygning samt et i 1925 opført stuehus (ejerbolig) med et bebygget areal på 132 m2, to etager med et samlet bygningsareal på 264 m2, 13 tjenesteboliger samt bygninger til landbrugsdrift.

Ejendomsværdien var ansat med følgende specifikation

Grundværdi 7.572.590 kr. Stuehusets forskelsværdi 472.600 kr. Tillægsparcelværdi samt værdi af tjeneboliger m.v. 17.805.000 kr. 25.850.000 kr.

Konsulent A klagede for ejeren, bl.a. over den af skyldrådet ved 18.alm. vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af ejendomsværdien med påstand om nedsættelse til 21.000.000 kr.For så vidt angik ejendomsværdien gjorde klageren gældende, at den ved ansættelsen forudsatte tillægsparcelværdi burde gradueres i nedadgående retning i takt med den enkelte ejendoms arealtilliggende. Han henviste endvidere til, at de konstaterede høje salgspriser i helt overvejende grad skyldtes, at der på Falster og på Nystedegnen var fri adgang til at erhverve andele i andelsvirksomheden Nykøbing Sukkerfabrik og derved ret til at levere roer til særpris. Tilsvarende fandtes der på resten af Lolland sukkerroeleveringskontrakter knyttet direkte til de enkelte ejendomme med adgang til levering af kvantum, der varierede fra ejendom til ejendom uden sammenhæng med de enkelte ejendommes samlede areal. Der forelå, uanset en forskellig aftaleform for levering af sukkerroer fra Lolland til Falster, en klart afsmittende virkning fra adgangen til levering af sukkerroer og derved en klar påvirkning af salgsprisniveauet for landbrugsjord.

Klageren fandt således, at disse forhold var årsagen til et konstateret højere salgsprisniveau for landbrugsejendomme på Lolland og Falster end på Sjælland op til 1986, som skete i takt med en stigning i prisudviklingen på roeandele fra 20.000 kr. til 55.000 kr. pr. andel, svarende til ca. 30.000 kr. pr. ha. Tillægsparcelværdiprocenten burde som følge heraf nedsættes med ca. 15%, idet tilsikring af leverancer til særlige priser var en privatretlig aftale mellem den enkelte ejer og sukkerfabrikken, som der ikke var hjemmel til at tage i betragtning ved ejendomsværdiansættelsen.

I forbindelse med sagens behandling for Landsskatteretten besigtigede Statsskattedirektoratet (nu Told- og Skattestyrelsen) ejendommen, og indstillede ejendomsværdien 25.850.000 kr. stadfæstet med følgende specifikation

Grundværdi 7.572.600 kr. Stuehus, forskelsværdi 360.000 kr. Hovedbygning 700.000 kr. 9 enfamilieshuse a 150.000 kr. 1.350.000 kr. 2 dobbelthuse a 300.000 kr. 600.000 kr. Jordens forskelsværdi 15.267.000 kr. Ejendomsværdi afrundet 25.850.000 kr.

Statsskattedirektoratet bemærkede til det af klageren anførte bl.a.

»Statsskattedirektoratet er ikke enig i konsulent A's ovenfor anførte betragtninger vedrørende sukkerroekontrakter og prisniveau i øvrigt. Der findes ca. 1.800 kontraktavlere til DDS og ca. 1.400 avlere til andelsfabrikken i Nykøbing, således at der er i alt ca. 3.200 avlere på Lolland-Falster. Sammenholdt med, at der er ca. 3.500 selvstændige landbrugsejendomme over 10 ha på Lolland-Falster, synes betingelsen for at alle ejendomme med egnet jord har adgang til at dyrke og levere sukkerroer således stort set opfyldt.Under forudsætning af uændret sukkerproduktion og uændrede afregningspriser finder Statsskattedirektoratet ikke, at sukkerroekontrakterne isoleret set vil øve særlig indflydelse på prisniveauet for landbrugsejendomme, efter som stort set alle ejendomme har leveringsmuligheder.

Sukkerroekontrakterne må efter Statsskattedirektoratets opfattelse sidestilles med andre former for leveringskontrakter, der indgås mellem landmænd og deres aftagere (f.eks. vedrørende kartofler, frø, udsæd m.v.) eller aftaler mellem en hvilken som helst anden ejer af en erhvervsejendom og hans aftagere.«

Landsskatteretten besigtigede ejendommen.

Retten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed.

Endvidere bemærkedes, at ifølge vurderingslovens § 14, stk. 1, skal jord for landbrugsejendomme for hvilke forholdene er ensartede, ansættes til samme beløb pr. arealenhed uden hensyn til, om jorden hører til en større eller en mindre ejendom.

Til opnåelse heraf vil jorden af disse ejendomme være at ansætte pr. arealenhed efter, hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende jordstykke må antages efter egnens priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur. Er ejendommens tilliggende af væsentlig forskellig beskaffenhed eller beliggenhed, ansættes hver af de pågældende dele for sig, jf. vurderingslovens § 14, stk. 2.

Ifølge § 14, stk. 3, ansættes grundværdien på grundlag af jordens tilstand lige efter høst.

Retten udtalte, at udgangspunktet for ansættelsen af landbrugsejendommens grundværdi således var salgsprisen for jord af tilsvarende beliggenhed og beskaffenhed. Ligningsrådet udøvede skønnet herover, og afgav vejledende udtalelser om grundværdiansættelsen for landbrugsejendomme. Herefter foretog vurderingsmyndighederne de afvigelser, som forskelle i beskaffenhed og beliggenhed kunne betinge. Særlige afsætningsmuligheder for produkter kunne således betinge en højere ansættelse.

Det var for Landsskatteretten oplyst, at der på ca. 1/3 af de landbrugsmæssigt anvendte arealer på Lolland og Falster blev dyrket sukkerroer i henhold til enten afsætningskontrakter med De Danske Sukkerfabrikker eller til andelsbeviser i Andelsfabrikken »Nykøbing«, samt at dyrkningen af jorderne i almindelighed foregik i treårsskift mellem roer, hvede og en tredje hensigtsmæssig dyrkningsmæssig udnyttelse.

Landsskatteretten bemærkede, at andelsbeviser, der indebærer adgang til afsætning af produkter samt leveringskontrakter, der tilsikrer en ejendom mulighed for til særlige priser at få aftaget bestemte kvanta, begrebsmæssigt og beskatningsmæssigt adskiller sig fra de værdier, der forudsættes at indgå under værdiansættelsen af den samlede faste ejendom.

Det påhvilede således klageren at godtgøre, at der var en sådan nær og direkte forbindelse mellem de salgspriser, der kunne opnås for landbrugsjord på Lolland og Falster og de foreliggende leveringskontrakter og andele, at det ville være berettiget at reducere de konstaterede priser på jord, der dannede grundlag for bl.a. tillægsparcelværdiprocenterne med en skønsmæssigt ansat værdi af leveringsrettighederne.

Boniteten af jord beliggende på Lolland og Falster var ifølge det foreliggende højere end af landbrugsjord for landets øvrige dele, hvilket også ved tidligere vurderinger havde givet grundlag for fastsættelse af højere tillægsparcelværdier i forhold til resten af landet, i det omfang landbrugsmæssige grundværdier var lavere end de konstaterede salgspriser. Jorden sammenholdt med områdets beliggenhed måtte således betegnes som særdeles velegnet til dyrkning af en række landbrugsprodukter.

Der forelå imidlertid generelt alene en regulering med hensyn til de kvoter, der var garanteret aftaget til særpriser for sukkerroedyrkningens vedkommende. En udnyttelse af jorden til dyrkning og afsætning af sukkerroer udover de garanterede kvoter indebar således lavere afregningspriser i takt med overskridelsens størrelse, og en overdyrkning fandt kun sted i det omfang, afsætningsprisen var så høj, at det bedre kunne betale sig at dyrke roer end at overgå til dyrkning af hvede m.v. Ifølge det oplyste var kun ca. 30% af det samlede jordbrugsareal udnyttet til dyrkning af sukkerroer, men procenten varierede naturligt efter afregningspriserne.

Landbrugsjord på Lolland og Falster blev generelt afhændet til priser svarende til to gange den ansatte landbrugsmæssige grundværdi, uden at det kunne konstateres, at disse priser specielt var opnået for ejendomme med en eller flere leveringskontrakter eller ejere af frit omsættelige roeandelsbeviser. Landsskatteretten måtte derfor lægge til grund, at de opnåede salgspriser for landbrugsjord som et gennemsnit på Lolland og Falster udelukkende måtte ses som udtryk for selve landbrugsjordens handelsværdi, udnyttet efter de økonomisk bedste dyrkningsformer, medens de foreliggende roeandele og kontrakter om levering af roer udgjorde herfra adskilte værdier, bl.a. affødt af den eksisterende markedspolitik inden for EF.

Landsskatteretten fandt således ikke grundlag for at nedsætte tillægsparcelværdien på dette grundlag.

Retten kunne endvidere efter de foreliggende oplysninger, herunder det ved besigtigelsen konstaterede, tiltræde den i Statsskattedirektoratets indstilling foretagne specifikation for så vidt angik grundværdi og værdi af bygningerne. Derimod fandt retten, at jordens forskelsværdi var for høj, og denne blev nedsat med 3.350.000 kr., hvorefter ejendomsværdien blev nedsat til 22.500.000 kr.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien for en landbrugsejendom havde skyldrådet anvendt en tillægsparcelværdiprocent på 200. Ejerens konsulent påstod tillægsparcelværdien reduceret med ca. 15%. Han henviste herved til, at der var konstateret et højere salgsprisniveau på Lolland og Falster end i andre egne af landet, og at dette måtte skyldes værdien af adgangen til levering af sukkerroer. Denne beror på en privatretlig aftale mellem den enkelte ejer og sukkerfabrikken, og der er ikke hjemmel til at tage denne i betragtning ved ejendomsværdiansættelsen, hvorfor tillægsparcelværdien burde reduceres med værdien heraf.

Da landbrugsjord generelt på Lolland og Falster blev afhændet til priser svarende til to gange den ansatte landbrugsmæssige grundværdi, uden at det kunne konstateres, at disse priser specielt var opnået for en ejendom med en eller flere leveringskontrakter eller ejere af frit omsættelige roeandelsbeviser, lagde Landsskatteretten til grund, at de opnåede salgspriser udelukkende måtte ses som et udtryk for selve landbrugsjordens handelsværdi, udnyttet efter de økonomisk bedste dyrkningsformer. De foreliggende roeandele og kontrakter om levering af roer udgjorde herfra adskilte værdier, bl.a. affødt af den eksisterende markedspolitik inden for EF. Landsskatteretten fandt således ikke på dette grundlag anledning til at nedsætte tillægsparcelværdien.