Ejendomsvurdering - kolonihaver - offentligt tilgængelige arealer og fællesarealer. (* 1)

Ejendomsvurdering - kolonihaver - offentligt tilgængelige arealer og fællesarealer. (* 1)

A klagede i medfør af bestemmelsen i lov nr. 824 af 19. december 1989 (skattestyrelsesloven) over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af grundværdien for et areal udlagt til kolonihaver med påstand om nedsættelse.

Grundværdien var af skyldrådet ansat med følgende specifikation

204.000 m2 a 75 kr. 15.300.000 kr. 181.247 m2 a 0 0 385.247 m2 15.300.000 kr.

Ejendommen ejedes af Jordbrugsdirektoratet og var udlejet til Kolonihaveforbundet for Danmark. Ejendommen, der lå i landzone og ifølge kommuneplan var udlagt til kolonihaveformål, omfattede et grundareal på 385.247 m2, der var opdelt i 510 kolonihavelodder a 400 m2.

Til støtte for påstanden anførte klageren bl.a., at ved lejeaftalens indgåelse blev det pålagt lejerne - som et led i det til fritidsformål udlagte grønne bælte omkring storbyen - at forbeholde en del af ejendommen til friarealer, ligesom vedligeholdelsespligten heraf blev påtvunget lejeren. Lejeren havde imidlertid ikke dispositionsret over de på ejendommen værende friarealer, idet disse var offentlig tilgængelige, og klageren fandt derfor ikke, at friarealerne burde danne grundlag for beskatning.Under sagens behandling for Landsskatteretten udtalte skyldrådet, at man ved 18. alm. vurdering for arealer udlejet til kolonihaveformål skønnede, at 15% af grundarealet medgik til interne veje m.v., hvorfor et areal af denne størrelsesorden normalt blev ansat til 0. Det øvrige areal blev ansat i landzone (afhængigt af beliggenheden) til 60-80 kr. pr. m2 og i byzone til 120 kr. pr. m2.

Da klageejendommen lå tæt ved et parcelhusområde, fandt skyldrådet den anvendte m2-pris på 75 kr. passende. Derimod fandt rådet det til 0 ansatte friareal væsentligt for stort, idet vurderingsrådet ved ansættelsen havde taget udgangspunkt i de 510 eksisterende haver a 400 m2, og ansat dette areal, 204.000 m2, til 75 kr. pr. m2, medens restarealet 181.247 m2 var ansat til 0. Skyldrådet havde - uanset den meget forsigtige ansættelse - efter omstændighederne stadfæstet denne, men rådet fandt, at den samlede grundværdi, der svarede til 39 kr. pr. m2 grundareal, var for lav, idet værdien af fællesarealer skulle »kastes over« på de enkelte havelodder.

Skyldrådet henviste endvidere til en fra kommunen indhentet udtalelse om, hvorvidt bestemte dele af ejendommen i henhold til gældende planer direkte var udlagt som friareal. Det fremgik heraf bl.a., at der på klageejendommen i 1984 var tinglyst en deklaration, hvori antallet af havelodder og udlægning til fællesarealer blev fastsat i henhold til kortbilag efter en af Kolonihaveforbundet udarbejdet og af kommunalbestyrelsen godkendt plan. Endvidere fremgik, at der i den i 1985 vedtagne kommuneplans rammer for den fremtidige lokalplanlægning var optaget bestemmelser om, at der inden for de enkelte kolonihaveområder »skal udlægges areal til fællesareal«, samt at der »kan udlægges areal til offentligt friareal.«

Landsskatteretten besigtigede ejendommen, og klageren og repræsentanter for Kolonihaveforbundet havde adgang til at udtale sig i et retsmøde.

Herunder blev det bl.a. oplyst, at alle grønne områder på ejendommen var offentligt tilgængelige. De interne stier og veje var alene udlagt som samfærdselsmiddel for haveforeningens medlemmer. Der forelå imidlertid ikke nogen opgørelse over, hvor stor en del af ejendommens friareal, der i henhold til planlægningsbestemmelserne skulle være tilgængelige for offentligheden, henholdsvis var udlagt til fællesarealer for selve haveforeningen.

Landsskatteretten bemærkede, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Endvidere skal der i henhold til bestemmelserne i § 13, stk. 2, ved ansættelsen af grundværdien tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Efter de foreliggende oplysninger, herunder det ved besigtigelsen og under retsmødet fremkomne, lagde retten til grund, at klageejendommen havde et stort fællesareal, der i modsætning til mange andre kolonihavearealer i skyldkredsen var tilsikret offentlig adgang. Den ved ansættelsen anvendte m2-pris indeholdt således en værdi af friarealer, der som en del af det til fritidsformål udlagte grønne bælte omkring storbyen skulle være offentlig tilgængeligt. Da det var uoplyst, hvor stor en del af klageejendommens friarealer, offentligheden retligt var sikret adgang til, måtte der skønnes herover. Under hensyn til dette og til den ekstraordinære vedligeholdelsesbyrde på de offentlig tilgængelige arealer, der var pålagt haveforeningen, fandt retten, at der efter et samlet skøn burde ske en vis nedsættelse af m2-prisen på 75 kr., der passende fandtes at kunne nedsættes til 60 kr.

Den påklagede grundværdi 15.300.000 kr. blev herefter nedsat til 12.240.000 kr.

Et areal i landzone var i henhold til kommuneplan udlagt til kolonihaveformål. En tinglyst deklaration på ejendommen angav bl.a.

antallet af havelodder. Det fremgik endvidere af kommuneplanens rammebestemmelser, at der inden for de enkelte kolonihaveområder skulle udlægges et fællesareal samt et areal som offentligt tilgængeligt friareal. Det påhvilede endvidere kolonihaveforeningens medlemmer at vedligeholde hele det under denne hørende grundareal.

Da det var uoplyst, hvor stor en del af klageejendommens friarealer, offentligheden retligt var sikret adgang til, lagde Landsskatteretten til grund, at den ved ansættelsen af grundværdien anvendte m2-pris indeholdt værdi af friarealer, der skulle være offentligt tilgængelige.

Under hensyn hertil samt til den ekstraordinære byrde, der påhvilede foreningen som følge af vedligeholdelsespligten på de offentligt tilgængelige arealer, nedsatte retten grundværdien for selve havearealet fra 75 kr. pr. m2 til 60 kr. pr. m2.