Ejendomsvurdering - grundværdi - retlig udnyttelse lig med faktiske. (* 1)

Ejendomsvurdering - grundværdi - retlig udnyttelse lig med faktiske. (* 1)

A klagede med påstand om nedsættelse over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af grundværdien.

Ejendommen omfattede et grundareal på 605 (m2) med en i 1778 opført forretnings- og beboelsesejendom med et bebygget areal på 108 (m2) i 3 etager med et samlet bygningsareal på 324 (m2). Endvidere var der en udnyttet tagetage på 92 (m2) og et kælderareal på 135 (m2).

Grundværdien var ansat til 605 m2 a 2.800 kr., i alt 1.694.000 kr., svarende til en maksimal tilladt bebyggelsesprocent på 200 og en etagemeterpris på 1.400 kr. pr. maksimalt etageareal.

Til støtte for påstanden henviste klageren bl.a. til, at der ifølge oplysning fra kommunens bygge- og boligdirektorat ikke kunne forventes tilladelse til at bygge andet and sluttet randbebyggelse som den eksisterende. Den pågældende ejendoms relativt store friareal i forhold til naboejendommene ville således blive benyttet til udtynding af karreen, og mulig opførelse af på- og tilbygninger var derfor udelukket, og yderligere bebyggelse kunne ikke forventes tilladt af kommunen. Endvidere anførte klageren, at den faktiske bebyggelsesprocent var 103 og ikke forventedes at kunne stige til 200, som forudsat af skyldrådet.

Under henvisning til ovenstående påstod klageren herefter grundværdien nedsat med ca. 50%.

Kommunens bygge- og boligdirektorat havde i anledning af klagen til Landsskatteretten oplyst, at ejendommen ikke var omfattet af nogen lokalplan. Ifølge de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i kommuneplanlovens §§ 42-43 ville der på ejendommen kunne opføres en 2-etagers bygning med et samlet bruttoetageareal på 242 (m2). Med henvisning til ovenstående samt til forhusets fredning ville der ikke - bortset fra eventuelle mindre cykel- og renovationsskure - kunne forventes tilladelse til opførelse af yderligere bebyggelse på ejendommen, og det eksisterende fredede forhus ville ikke kunne forventes tilladt nedrevet. Ejendommen var i kommuneplanforslaget beliggende i bydelen Indre Byområde. Der var ikke i kommuneplanforslagets rammebestemmelser fastsat nærmere bebyggelsesregulerende bestemmelser for klageejendommen. Nybyggeri og væsentlige ombygninger i området ville være betinget af lokalplan, og eventuelle fremtidige byggemuligheder for klageejendommen ville derfor bero på de beslutninger, borgerrepræsentationen og fredningsmyndigheden måtte træffe, såfremt spørgsmålet var aktuelt.

Landsskatteretten bemærkede, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand og under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Efter de foreliggende oplysninger, herunder den kvalificerede usikkerhed om omfanget af ejendommens retlige udnyttelsesmuligheder samt ejendommens beliggenhed i den indre by, fandt Landsskatteretten, at grundværdien burde ansættes på grundlag af den faktiske bebyggelsesprocent på 103 og en etagemeterpris på 1.400 kr. pr. (m2) maksimalt etageareal. Grundværdien blev herefter nedsat til 872.400 kr. afrundet med følgende specifikation: 605 (m2) grundareal a 1.442 kr. 872.410 kr.

Landsskatteretten nedsatte grundværdien for en etageejendom under henvisning til, at der var kvalificeret usikkerhed om omfanget af ejendommens retlige udnyttelsesmuligheder på vurderingstidspunktet.

Det var oplyst, at ejendommen ikke var omfattet af nogen lokalplan.

Endvidere var der ikke i kommuneplanforslagets rammebestemmelser fastsat nogen bebyggelsesregulerende bestemmelser for ejendommen.

Eventuelle fremtidige byggemuligheder ville derfor være betinget af en lokalplan og bero på, hvilke beslutninger de respektive myndigheder eventuelt måtte træffe. Grundværdien blev ansat med udgangspunkt i den faktiske bebyggelsesprocent på vurderingstidspunktet.