Ejendomsvurdering - grundværdi - ejerlejlighed og garageanlæg. (* 1)

Ejendomsvurdering - grundværdi - ejerlejlighed og garageanlæg. (* 1)

A klagede med påstand om nedsættelse over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af grundværdien for en ejerlejlighed til 202.400 kr.

Lejligheden havde et tinglyst ejerlejlighedsareal på 86 (m2) og fordelingstal 95/1000.

Moderejendommen omfattede et grundareal på 2.939 (m2) med en i 1978 opført etageboligbebyggelse med et bebygget areal på 247 (m2), 4 etager med et samlet bygningsareal på 958 (m2), samt et kælderareal på 214 (m2). Bygningen var opdelt i 12 beboelseslejligheder. På grunden var endvidere i 1953 med om/tilbygning i 1978 opført et garageanlæg, bestående af 27 garager, med tinglyst ejerlejlighedsareal på 552 (m2) og fordelingstal 12/1000.

Moderejendommens grundværdi var ansat med følgende specifikation

2.939 (m2) a 900 kr. 2.645.100 kr.

Skyldrådet havde i henhold til vurderingslovens § 16 A, sidste punktum, fraveget de fastsatte fordelingstal, idet disse fandtes at medføre en åbenbart urimelig fordeling af grundværdien. Garageanlæggets grundværdi var herefter ansat til 540.000 kr., mens den resterende grundværdi, 2.105.100 kr., var fordelt på de 12 beboelseslejligheder.

Klageejendommens grundværdi på 202.400 kr. var ansat med udgangspunkt i fordelingstal 95/988.

Til støtte for påstanden anførte klageren bl.a., at ved den foretagne fordeling af moderejendommens grundværdi var en del af garageanlæggets grundværdi væltet over på beboelseslejlighederne, herunder på klagejendommen, hvilket han ikke fandt rimeligt, idet garageanlægget optog ca. 2/3 af grunden.

Klageren henviste endvidere til de på moderejendommen tinglyste vedtægter for ejerforeningen, hvorefter ejere og eventuelle lejere af garagerne havde brugsret til grundarealet mellem garagerne og det sydlige skel af de mod nord liggende ejendomme. Der skulle være fri og uhindret færdsel gennem porten til vejen ad en asfalteret kørebane til arealet foran garagerne.

I forbindelse med sagens behandling for Landsskatteretten besigtigede skyldrådet ejendommen, og indstillede herefter moderejendommens grundværdi nedsat til 1.541.700 kr.

Som konsekvens heraf indstillede skyldrådet endvidere, at klageejendommens grundværdi blev nedsat til 146.500 kr., beregnet efter fordelingstal 95/1000.

Klageren kunne tiltræde, at den samlede grundværdi blev ansat til 1.541.700 kr. Han fandt derimod, at værdien af et areal på ca. 1.800 m2 burde henregnes til garageanlægget, mens værdien af det øvrige areal kunne fordeles på beboelseslejlighederne.

Ejeren af garageanlægget havde i medfør af bestemmelsen i § 6, stk. 2, i Forretningsorden for Landsskatteretten haft adgang til at fremsætte bemærkninger til en eventuel ændring af garageanlæggets grundværdiansættelse.

Landsskatteretten bemærkede, at ansættelsen af grundværdien for en ejerlejlighed foretages således, at moderejendommens grundværdi efter vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, opgøres til grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og en økonomisk god anvendelse. Den beregnede grundværdi for moderejendommen fordeles herefter i medfør af vurderingslovens § 16 A på de enkelte ejerlejligheder i henhold til det for ejerlejlighederne i ejendommen fastsatte fordelingstal. Er der intet fordelingstal fastsat, fordeles grundværdien ligeligt på samtlige ejerlejligheder. Reglerne kan fraviges, hvis de fører til en åbenbart urimelig fordeling.

Efter de foreliggende oplysninger tiltrådte Landsskatteretten skyldrådets indstilling om nedsættelse af moderejendommens grundværdi til 1.541.700 kr.

Under hensyn til det oplyste om størrelsen af henholdsvis klageejendommens og garageanlæggets fordelingstal, sammenholdt med grundværdiniveauet for tilsvarende ejerlejligheder i området og garageanlæggets omfang og udnyttelsesmulighed fandt Landsskatteretten imidlertid, at fordelingen af grundværdien burde foretages således

Moderejendommens grundværdi 1.541.700 kr. -garageanlæggets forholdsmæssige andel af grundværdien, anslået på grundlag af grundværdiansættelser for garageanlæg i området i øvrigt 400.000 kr. ------------- 1.141.700 kr. til fordeling mellem beboelseslejlighederne.

Klageejendommens grundværdi blev herefter nedsat til 109.800 kr. med fordelingstal 95/988.

Landsskatteretten nedsatte grundværdien for en ejerlejlighed under henvisning til, at en ansættelse efter tinglyst fordelingstal ville føre til en åbenbart urimelig fordeling, jf. vurderingslovens § 16 A.

Det var oplyst, at moderejendommens samlede bebyggelse omfattede dels et garageanlæg på 552 (m2) med et tinglyst fordelingstal 12/1000, dels 12 beboelseslejligheder i etagebebyggelse med et bebygget areal på 247 (m2) i 4 etager med samlet bygningsareal på 958 (m2) samt 214 (m2) kælder. Beboelseslejlighedernes samlede tinglyste fordelingstal udgjorde 988/1000.

Under hensyn til beboelsernes og garageanlæggets fordelingstal sammenholdt med garageanlæggets omfang og udnyttelsesmuligheder henførte Landsskatteretten forlods 400.000 kr. af moderejendommens samlede grundværdi til garageanlægget, anslået på grundlag af grundværdiansættelserne for garageanlæg i øvrigt i området.